在北京几大传统的别墅区域中，中央别墅区、西山别墅区和奥北别墅区是最具典型意义的高端别墅区域。资料显示，西山别墅区的供应量从2008年开始锐减，不足中央别墅区的10%，而奥北别墅区发展不足10年，其高端别墅区的集中居住氛围及配套成熟度亦不能与中央别墅区相匹及。

另有资料显示，北京每年2000万以上豪宅成交稳定在百套左右，其中80%以上的别墅成交聚集在中央别墅区，即便在全国楼市低迷的市场环境下，其别墅成交总额及成交套数均在各大别墅区中排名第一，成为别墅市场成交的主力军。

中央别墅区是北京最早的高档别墅群落，从1992年开始历经20余年的发展，区域发展及配套已经相当成熟，是京城当之无愧的富人区。

而孙河板块位于中央别墅区的核心位置，天竺、后沙峪、香江三大板块围合，同时也是政府集中统一规划、距离城市更近、周边配套最齐全的、目前仅存容积率最低的别墅组团，是中央别墅区冉冉升起的新锐，发展潜力巨大。

孙河是温榆河绿色生态走廊内的重要组成部分，其绝佳的生态环境注定了这个区域势必会产生稀缺的低容积率产品。目前，孙河组团出让的土地，容积率都在1.1左右，全部为低密度高端住宅和别墅产品，是真正纯粹的低密宜居板块，这一方面的稀缺性，是中心城区地块无法企及的。因此，孙河板块当之无愧成为北京最尊贵的住宅区。

随着温榆河的治理、新国展和新民航大厦的进入，对整个区域的带动，都起到决定性的作用，其商业功能的加强，区域形态逐渐向会展、商务的“国门经济区”方向转变，这是其它别墅区里面所不可能有的优势，是京城最为出色的别墅区。

优越的生态景观

温榆河沿河生态带，是传统中央别墅区的生态命脉，周边水资源丰富，林木覆盖率高达34%，形成天然氧吧。据悉，北京市已投资15亿打造温榆河绿色生态走廊，毗邻的东郊森林公园更是得到党和国家领导人亲临视察，位列北京重点打造的四大郊野公园之首，规划面积相当于8个朝阳公园，167平方公里的绿色汪洋生态区，使这一带成为北京最适合居住的区域之一。孙河组团距温榆河仅一公里，去年中粮夺得的地块便位于这个温榆河景观带的核心，将打造成为中粮产品系里纯高端居住区。

便捷的交通路网

孙河组团紧邻三条核心高速路──京承、京平、机场高速，另有顺白路、顺黄路纵贯其中，紧邻地铁15号线孙河站，车行20分钟可到达燕莎、望京、丽都、三元桥等都会核心商圈，10分钟可到达首都国际机场，联通世界。

共享高等级优势配套

中央别墅区发展已有20年，区域周边高端生活配套齐全：与第四使馆区紧邻，比邻天安假日高尔夫、伯爵园高尔夫、天竺高尔夫、翡翠湖高尔夫、金色河畔高尔夫俱乐部、格林马会、唐人马球场、华谊兄弟影业基地；观复博物馆、东廊艺术、香格纳画廊等艺术馆藏密布，同时拥有高端购物场所如赛特奥莱、欧陆广场等具有高端国际化品味的消费场所。5分钟内即可到达。

世界城市标杆级低密居住区

孙河组团所处朝阳区，距离城区咫尺之遥，紧邻北五环，是距离城市最近的、最集中的城市高端低密度居住区。从一开始，政府对孙河组团的定位就是“世界城市标杆级低密居住区”。该区域住宅容积率仅为1.1，未来将成为全市唯一一块成规模的低密度居住组团。在“限墅令”的背景下，这一板块更像是别墅市场上的“最后一片净土”，其较高的宜居属性成为吸引新贵眼球的重要原因。

热捧与流拍

孙河的夺地大战至今让人回味深长，热捧与流拍构成了孙河的两副截然不同的画面。

2012年9月26日，龙湖击败万科、华远等房企以14.7亿元拿下孙河首宗地块，溢价率仅为8.7%，折合楼面价仅2.016万元/平米。但是仅4个月后，与该地块资质相近的孙河乡北甸西村W地块入市，泰禾击败11家房企以18.5亿元的价格和配建2000平方米保障房的代价收入囊中，折合楼面价2.86万元/平米，溢价率约为49.79%。

首开在泰禾之后，拿下的F、G两宗地，楼面价也达到2.6万元/平米。就在舆论争议泰禾的地块是否高估的时候，2013年7月23日下午，中粮经过34轮竞拍击败10家房企，以23.6亿元、同时配建3.3万平米保障房的代价获得孙河HIJ地块，溢价率42.1%。扣除保障房面积后，楼面价高达4.84万元/平米，刷新了北京单价地王。

随着四大金刚龙湖、泰禾、首开、中粮的相继进入，使得孙河楼面价从2万元/平米上涨至近5万元/平米。该区域异常火爆的原因早已经被专家解读，鉴于整体容积率为1.1—1.4，属于低密度地块，且中央别墅区经过20多年的发展，周边配套相应成熟，这些都是房企“摩拳擦掌”争夺孙河区域的原因。

但始料不及的是，2014年7月29日，孙河推出BCDE地块和K地块，两宗地块起价分别为46亿元和31.45亿元，合计高达77亿元，却遭流拍。

2014年8月25日，北京土地整理储备中心再次推出BCDE地块，起始总价42.3亿元，比首次挂牌降了3.7亿元。经测算，该宗地块的实际楼面单价约3.5万元，起始价仍然处于高位，因而再次流拍。

据悉，在孙河BCDE地块挂牌上市之后，曾有房企对其表示兴趣，但最终还是放弃了。这一方面说明，孙河地区依然是被大部分房企所看好的，也就是说大家对优质地块的豪宅产品是有较好投资回报预期的。而最终没有拿地，并非是看衰孙河地区的市场前景，而是资金不足，销售量的下降直接影响着预售资金回款的下滑，近年中央实行的稳健货币偏紧的政策也使得众多房企的筹资渠道也不如前几年给力了。

《安家》认为，孙河地块暂时的流拍是为之前的价格过快增长买单，但从长远看，孙河的区域价值实属罕见，未来的土地价格还将会创新高。

四方角力内在功夫

在备受关注的孙河板块，从地块争抢到产品比拼，从不缺少话题。作为近年北京楼市的一个缩影，同时也是北京土地开发演变的一个时代样本，孙河的聚焦效果更源于顶级房企的“角力”。

中国早期的豪宅大都停留在粗浅的“外家功夫”上，无论别墅，还是公寓类豪宅都只注重项目自身地段、景观等相关的硬性指标，却忽略了传统意义上的那些“豪宅”所具备的“建筑艺术与文化沉淀”的软性指标。

目前，这一问题虽然已被大多数开发商所认识，更多的项目也从最初的“黄金马桶”变得开始追求“神形兼备”起来。

从泰禾·北京院子、龙湖·双珑原著、首开·琅樾、中粮·瑞府来看，他们的“内在修为”更显得深不可测。

泰禾一向是打造高端物业，尤其是合院别墅产品的标杆开发商。2014年，北京院子突破重围，无论是产品还是口碑都获得了市场的一致叫好，最终获得2014北京别墅销冠。同时，北京院子这个项目去年还被《安家》评为北京院落别墅TOP20的第一位。

可以说，北京院子在区域布局、产品形态、品质、定位等方面优势明显。

泰禾集团作为中国院落别墅领导者，其“院子系”是最具特色的产品线。而其标杆之作泰禾·北京院子能成为历年来唯一坐上别墅销冠宝座的中式别墅，除了准确的市场定位，更在于其高度追求产品差异化与产品高品质。

在产品打造上，北京院子不仅溯源福州三坊七巷的经典规制，还传承了北京胡同、四合院的精华，创新规划出“三街五巷八坊”的格局，将中国文化的细节蕴藏其中。并以北京的环境气候、居住审美为参考基础，因地制宜，营造出极具中国境界的诗意坊巷。“院子”独有的静街深巷和高墙门头的私密围合，街巷的变化曲折搭配青竹、大树和高墙，构筑起中式风格的韵律和层次。

深厚的中国建筑造诣、精湛的建筑品质打造，在北京乃至全国市场都可谓独树一帜，好产品带来了影响力及口碑传播力。

事实上，自推出以来，北京院子一直是业内外人士纷纷观摩踏访的重点项目，不少城市的开发商模仿、借鉴泰禾·北京院子的成功经验，如今其已然成为了中国院落别墅的典范。

作为后来者，首开第一次开发高端项目，就将顶级樾系产品布局孙河，打造原创新法式别墅产品，与此同时也开启了首开低密度城市别墅开发的战略序幕。

首开·琅樾规划有类独栋、叠拼、平墅三种产品。其中类独栋产品摒弃了传统联排别墅每一组千篇一墅的建筑风格，打破了复制性和兵营式设计理念，首开·琅樾创新地采用了区别化设计手法，即一组建筑中，并非每户都相同，而是更加强调 “定制化设计”、“私属化设计”。

首开·琅樾首发产品380-520平米樾墅，280-400平米樾庭，已实景亮相，其丰富产品线和创新空间格局是其竞逐市场的两大优势。

首开·琅樾作为首开“樾系”开山之笔，规划有43栋新法式院落建筑，主力产品是地上3层地下2层的新法式院落别墅产品。建筑于端庄高雅的法式形制之上，辅以中式元素。

作为首开“樾”系产品的开山之作，首开·琅樾在诸多细节上可谓颇下苦功。“三大价值维度九大标准”是首开樾系研发之初的一个准则要求，包括基址、产品、服务等三个维度，以文脉、地段、配套、环境、建筑、园林、空间、人本、服务为九大标准。

首开·琅樾的另一大亮点是每个户型都有超大的赠送面积，比如380平方米的类独栋户型，加上赠送面积实际使用面积达到500多平方米。

此外，在园林营造中，首开·琅樾遵循孙河地脉文化，以会馆文化为主题，融合现代先进工艺，采用西形东韵的手法，打造融贯中西的景观风格，形成“一渠、五园、一公园”的园林格局，实现空间与功能的艺术呈现，诗意栖居与度假梦想的双重落实。

4月25日，位于朝阳区孙河板块的首开·琅樾实景示范区及实景样板间正式开放，首开高端客户俱乐部“樾享汇”同日宣告成立，意在搭建一个集高端阶层社交、休闲、修养等全方位联动交流的尊享平台，于“樾系”品质之上升级居住理念。

首开志信首开琅樾营销部经理胡静表示，项目在三个产品线都采取了更为多变的方式，在样板间层面借鉴了龙湖的产品特色，细节上则加大了空间的使用可能性，提供多样的功能整合方式，以求给客户创造更多的价值增长点。同时在外立面包括整个的社区规划上，更贯彻塑造别墅社区的理念，增加了产品的丰富性。希望通过提供多元的选择，达到更好的市场表现。

作为孙河板块率先进驻、首个交付的项目，龙湖·双珑原著的打造过程，不论是建筑规划，还是景观设计，无不以细节的打造让购房者感到诚意。

龙湖·双珑原著整个体系包括立面的设计风格，师承颐和原著，但在继承之余有革新之举。园区入口景观石铺道，一曲“双珑园记”沉淀原著历史；创新酒店式入园大堂，巍然竣成；三重影壁园中伫立，续写家国礼序……甚至园区内水景的地下铺装，项目研发工程团队亦是细心研究，放弃惯用的灰色系砖体和蓝白相间的颜色，针对京城水质，因地制宜，保证水干的时候，池底也不会太滑，方便老人和孩子的活动，盛水时不会太脏，而尽量选择墨绿色砖铺装。

而这样的细节，在园区内比比皆是。无障碍斜坡、景观横条窗、完全人车分流、窗户下把手开启方式、门窗铝包木的设计……细节之处尽可读到龙湖的用心。

漫步在龙湖·双珑原著实景园区，身边的苗木重复率极低。品类繁多的植物被移植到龙湖·双珑原著，首先得益于龙湖在地产开发之前便先行创建了苗圃。据了解，仅在龙湖·双珑原著园区，根据不同区域不同环境及周边景观融合度定制的苗木加上花卉品种高达200余种，而且双珑原著社区园林树木择选较为严谨，多择选南方珍罕树种全冠成树移植。

中粮·瑞府是中粮豪宅开篇之作，总占地6.9万平方米，其中别墅建筑面积4.3万，容积率仅为0.68，共计规划116栋产品。其打造的中国府园别墅，让别墅回归到中国建筑精髓的“园与府”。其产品以地上双层及局部单层建筑围合内向型院落，打造私密尊享空间，保证了社区的尺度感和居者的舒适度；每户均享有五重院落，巧妙地做到了园中有府，府中有园的自然感受；空间的巧妙划分与运用，秉承三进礼制，给居者带来尊贵感受。孙河在路上

显然，孙河目前还不能算为一块真正意义上的“最尊贵低密住宅区”。进入孙河区域，依旧是一幅村落景象。尽管孙河组团的土地规划中，商业等综合性用地也有规划板块，但是这些土地从拍卖到开发再到形成可用的资源，还需要相当长的一段时间。

四家开发企业负责人均对《安家》表示：只有通过整体孙河板块的价值确立，才能带动每一个别墅项目的大卖。“孙河别墅”这一概念的整体利好将是未来赢得市场的关键。

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