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“蚊型股”辰兴发展港股IPO后的三四线沉浮

https://m.biud.com.cn 2015年06月24日10:45 家居装修知识网

经过八年周折，一直在A股上市路徘徊不前的山西房企辰兴地产，这一次终于在港股找到了突破口。

6月22日，辰兴发展控股有限公司宣布即日起在香港进行招股，招股价区间为2.6至3.2港元，共计发售1亿股股份，集资规模 2.6-3.2亿港元；其中10%股份为公开发售，每手1000股，入场费3232港元。

按照辰兴发展的计划，该公司股票认购时间截至6月25日中午，并将于7月3日在港交所主板挂牌上市，独家保荐人为工银国际。

“蚊型”IPO

招股文件显示，以中位数2.9港元/股计，辰兴发展集资所得款项净额为2.48亿港元，属于典型的“蚊型股”。

辰兴发展IPO融资所得有90%将用于拨付山西晋中龙田项目一期的发展，以及约10%将用作营运资本及其它一般企业用途。

辰兴发展自1997年从山西晋中起步，主要提供多类住宅物业，包括高层住宅、小高层住宅、多层洋房住宅及联排住宅，并正在开发多个配备多功能设施的大型优质生活区。

发展20年来，辰兴发展先后进入山西晋中、太原以及四川绵阳等地区。截至2015年3月底，公司已完成10个项目及2个项目的若干部分，土地储备总建筑面积240万平方米，足够在未来四到五年开发项目之用。

作为最早拓展山西房地产市场的企业之一，辰兴发展在晋中已完成8个项目的若干部分，已竣工总建筑面积为30万平方米，同时在太原开发一个项目的若干部分，总规划建筑面积110万平方米。

除了山西省，辰兴发展于2007年扩张至四川绵阳，已完成2个项目，已竣工总建筑面积为24.45万平方米。目前，该公司正在绵阳开发1个项目，总规划建筑面积为44.66万平方米。

另于2014年8月，辰兴地产完成认购晋中开发51%的股权，从而间接持有晋中经济技术开发区参与总占地面积为65.92万平方米的龙田旧改项目。其中，项目一期总占地12.90万平方米，开发中建筑面积为44.96万平方米。

辰兴发展介绍称，公司专注于首套住房或改善性产品，收益大部分来自出售所开发的物业。截至2012年、2013年及2014年底，销售物业所得收益分别为人民币2.71亿元、3.17亿元及8.71亿元，主要由于纪录期内交付的总建筑面积及已确认平均售价波动。

截至2014年底，辰兴发展毛利为人民币2.38亿元，同比增长186.2%；毛利率28.9%，同比提高1.4个百分点，主要由于新兴国际文教城四期及龙城优山美郡一期部分竣工及交付所致；期内溢利1.06亿元，同比增长654.6%。

土地收购和项目选址战略方面，辰兴发展称，公司专注于城郊，仅收购“利用现有资源能够高效管理的，符合投资预算，并具备达到目标项目回报标准的潜力以及尽量减低法律问题”的地块。

八年上市沉浮

从6月22日招股到7月3日挂牌，辰兴地产距离登陆港股市场只有一步之遥。但事实上，为了实现这个目的，这家山西房企已用了近八年时光。

据观点地产新媒体了解，早在2007年，辰兴地产正式改制为股份公司，根据“战略发展需要”拟筹备上市。

在筹划上市之初，辰兴地产便得到了来自山西省政府的支持，2009年被确定为山西重点支持的三家上市企业之一。在期间5月份山西省资本办召集的会议上，来自政府方面的人士公开强调，辰兴地产上市已被省政府“列入全年政府工作目标责任内容”。

数据也显示，2008年辰兴地产的销售收入占山西2000余家房企销售总额的4.4%，销售面积高居山西房企第一位，销售收入位居第二位。

2009年9月，辰兴地产正式向中国证监会提交深交所IPO的申请，且中国证监会9月27日正式受理相关申请并审查。这也被市场视为是辰兴地产正式启动上市的重要一步，一旦成功，它毫无疑问将成为当时太原第一家上市的房企。

不过，辰兴地产在招股文件中透露，在提交申请后，公司于2009年11月17日收到中国证监会反馈意见，并于11月26日提交回复。自此，公司并无收到中国证监会的任何进一步反馈意见。

辰兴地产称，经考虑，当时政府对物业市场采取的政策以及中国证监会暂停审批上市申请程序的期限，公司于2011年3月30日决定撤回上市申请。

此后长达4年的时间里，辰兴地产的上市事宜一直陷入停滞状态。直到2015年1月28日，辰兴地产与其A股保荐人订立终止协议，转而向香港证监会提交IPO申请。2月16日香港证监会也披露，正在处理辰兴地产香港平台“辰兴发展”的相关申请。

就IPO募资额而言，上市平台辰兴发展的募资金额仅为2.48亿港元，最高不超过3.2亿港元，属于股市中的“蚊型股”。不过这类型公司也并非没有发展潜力，当初中信通过借壳泰富发展上市之际，泰富发展的市值也仅7.35亿港元，但经过后来一系列的商业运作，中信泰富最终迅速成为资产超40亿港元的大型上市公司。

但尽管如此，资本市场对辰兴发展仍有疑虑态度，关键主要是因为其“三四线城市内房企”的定位属性。

有市场分析机构就认为，按照招股价2.6至3.2港元，辰兴发展市盈率约9.96至12.26倍。而市场上相类似的三四线内房企如建业地产市盈率4.9倍，禹洲地产市盈率4.5倍，龙光地产5.4倍，因此辰兴发展估值或许偏高。

对此，辰兴地产在招股文件中也坦承，公司全部现有物业均位于山西省晋中市、太原市及四川省绵阳市，业务高度依赖这些地区的物业表现，而这些物业市场可能受本地、国内及全球因素所影响。