本报记者万勤 通讯员李金星

　　黄陂“80后”张晓(化名)买了一套商铺，没有验房收房，张晓按合同收租金即可，但后来张晓反悔，以自己交钱但并没有收到房子，开发商延迟交付为名，将开发商武汉某房地产公司告到黄陂区人民法院，要求解除房屋买卖合同，退还房款，支付违约金，法院一审判其败诉。昨天，武汉晚报记者从黄陂区法院获悉，本已不服上诉至市中院的张晓，近日又撤回了上诉。

　　掏79万没收到商铺

　　2014年1月10日，张晓与武汉某房地产公司口头约定，购买该公司开发的位于黄陂区前川百兴街的商铺一间，总价79万元。同日，张晓付清购房款，武汉某房地产公司也出具购房发票。

　　2014年3月7日，双方签订了《武汉市商品房买卖合同》。“合同签订后，我一直没收到办理商品房交付的书面通知，该公司也没有与我办理房屋验收交接手续”。张晓说，2014年9月23日，他按照合同约定向武汉某房地产公司发出《解除买卖合同通知书》，通知被告解除合同，返还购房款，支付违约金。因此他诉至黄陂法院，请求判令：确认他与武汉某房地产公司所签订的商品房买卖合同解除；武汉某房地产公司返还购房款79万元，并支付违约金39500元。

　　武汉某房地产公司辩称：张晓认可所购商铺存在租约的事实，并就此向被告出具承诺书，鉴于该商铺事实上存在被他人租赁的事实，按照合同约定的交付时间交付商铺实际上不可能，最终交付时间应该以原告所认可的租约所规定的租赁期间届满之日为准。故被告没有延迟交房的行为，原告诉请于法无据。

　　商铺早已租给他人

　　买的房为何变成租的房？

　　经黄陂区法院审理查明：张晓所购买的商铺于2007年12月13日竣工验收。2012年1月3日，房地产公司已将此商铺出租给案外人赵某，自2012年2月10日起至2016年2月9日期满收回，合同约定房地产公司将房屋所有权转让给第三方时，须保证本租赁合同期内对受让的所有权人继续有效；出卖房屋同等条件下承租人享有优先购买权。

　　在2014年1月10日，赵某明确表示放弃对承租房屋的优先购买权。在这种条件下，房地产公司将房子出卖给张晓，张晓也知道这种租赁情况，并出具《承诺书》一份：“承诺此商铺款全部付清后，同意按照武汉某房地产公司于2012年1月3日所签订的《房屋租赁合同》中所约定的条件和内容与赵某重新签订《房屋租赁合同》。

　　黄陂区法院认为：本案中的商铺在被告出卖时已经租赁给第三方使用，且原告亦知晓该事实并出具了书面承诺。书面承诺内容完整，意思表示真实，文意表达清楚，对其本人具有约束力。

　　据此，黄陂区法院判决：驳回原告张晓的诉讼请求。

　　法官称“买卖不破租赁”

　　那么，已经租赁出去的商品房能不能买卖？

　　昨天，审理此案的黄陂区法院民二庭法官王飞告诉记者，在生活中，本案中出现的将租房出卖的情况大量存在，这并不是“一房两卖”，而是人们对“指示交付”的理解出现了误差，关于商品房的交付，一般是以现实交付的方式完成，即转移房屋的占有视为房屋的交付使用，也就是人们常说的“交钥匙”。除此之外，还有三种交房形式：指示交付、简易交付和占有改变。

　　王飞法官介绍，本案的商品房在出卖前已存在租赁关系，根据“买卖不破租赁”的原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即事前存在于案涉房屋之上的租赁关系对买受人仍然有效。因案涉房屋原本存在租赁关系，承租人在买卖合同达成前已经合法占用使用房屋，故房屋的转移占有不同于一般的“交钥匙”，也无法严格根据商品房买卖合同关于房屋交付的约定来履行交接手续，而应当参照适用“指示交付”的交付方式。

　　“指示交付”是指标的物由双方以外的第三人实际占有时，转让人将对第三人的返还请求权让与受让人，以代标的物的实际交付，具体到本案也就是说双方就房屋买卖事宜达成合意时，房屋返还请求权转移至受让方，视为交付完成。房屋租金由谁收取及承租人是否与原告重新签订租赁合同均不影响对被告是否履行交房义务的认定。双方签订商品房买卖合同时，案涉房屋已具备交付条件。故被告的房屋交付行为符合合同约定的时间限制，不存在逾期交房。

　　张晓认为武汉某房地产公司逾期交房超过90日，并以此向被告发出解除合同通知书，不属于按照合同约定的解除条件行使解除权的情形，其解除合同的条件未成熟，故不发生解除合同的法律效力。

　　制图晶晶

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