《证券日报》记者从某开发商处获悉，目前丽江已经出现产权式销售物业，个别项目均价高达2万元／平方米，其中大量房源被一线城市投资客购入

　　■本报记者 王丽新

　　19万张床位，2014年接待游客超过2300万人，丽江的旅游地产先天拥有大量客群的投资基础，但即使一线品牌开发商也难以进驻这个城市。丽江的开发模式特殊，政府并不依赖土地财政收入，数万张床位的持有人多是外地人租赁当地房屋改建后的经营者，古城的商业街亦是如此。

　　值得注意的是，这一局面正在被打破，在丽江市政府提出城市升级，打造“世界丽江”的背景下，多家全国性房企进驻丽江，数百亿元资本正持续流入丽江。

　　“目前，丽江已经出现产权式销售物业，个别项目销售均价超过2万元／平方米。”方兴地产丽江公司总经理王振松向《证券日报》记者透露，在丽江市场上，购买销售型物业的客群多数来自一线城市，个别项目其占比甚至达到50%以上。

　　多家房企抢滩布局丽江

　　“丽江对可开发土地控制非常严格，真正用于房地产开发的土地供应规模非常小，这是全国品牌开发商一直未在这个市场打开局面的重要因素。”不过，丽江政府近年来提出了城市升级理念，即想把束河片区开发成三亚的亚龙湾，成为高端客群的度假目的地。方兴地产丽江公司总经理王振松透露，作为该片区的领跑者，方兴地产要升级打造区别于大研和束河古镇的第三镇即无同谷镇，其核心理念和内涵就是文化、活力、创新和智慧。

　　事实上，6月10日，阳光100中国控股有限公司发布公告，称收购中书投资控股有限公司旗下的云南丽江雪山艺术小镇项目51%的股权。在6月13日上午举行的第3届南博会暨第23届昆交会项目签约仪式上，丽江共签约招商引资项目21个，签约合同金额近300亿元，签约项目中包括了投资额预计达50亿元的“丽江复华度假世界”等。

　　而在这些全国性房企进驻丽江之前，更大规模深耕该地的当属央企方兴地产。《证券日报》记者从方兴地产获悉，方兴地产开发的金茂雪山语项目投资总额近40亿元，涉及业态包括两家超五星级金茂君悦度假酒店、J-LIFE商业中心和高端销售物业等业态于一体，酒店和社区商业去年已经开始运营。目前来看，方兴地产已经成为该片区最高端的旅游度假综合体开发者和运营商。

　　“在丽江的旅客中，高端客群占比达5%就可以支撑旅游地产的供应。”王振松向《证券日报》记者表示，关于高端旅游市场，丽江现在的供应跟三亚无法相比，目前仅有5家五星级酒店，且每家酒店规模都不大，旺季一房难求，丽江市场的后发潜力很大。

　　“目前已经有金茂君悦、悦榕庄、铂尔曼等一系列高端酒店集中进驻；未来区域还将有书院酒店，朱美拉酒店、瑞吉、丽兹卡尔顿酒店入驻。预计在2018年，这里将入驻20家-25家五星级以上高端酒店，规模接近三亚亚龙湾”，当地某开发企业负责人如是表示。

　　方兴砸40亿元押宝丽江

　　值得一提的是，由于土地供应规模限制，在丽江拿地并不容易，央企方兴地产是最早一批进入丽江的一线房企，而丽江金茂雪山语项目则是方兴地产首个旅游度假综合体，该项目可谓是方兴进军旅游地产，拓展度假地产全新产品线的样本之作。

　　对于转型中的地产企业来说，首个旅游地产项目成功与否关乎此后能否顺利复制其开发模式，加速扩张，为集团开拓新的利润增长点。而方兴地产斥资40亿元押宝的丽江项目现在运营情况到底如何？

　　“金茂雪山语是丽江最高端的地产项目，从投资额角度来看，销售物业和持有物业的分配比例为2:1。”王振松向《证券日报》记者透露，2014年开业的山下的酒店平均入住率超过60%，旺季时312间客房一房难求，社区商业运营良好，今年集众多奢侈品牌的商业中心将开业。

　　据王振松透露，丽江项目中的两家酒店是属于方兴地产在香港上市平台金茂投资旗下资产，现在已开业酒店能够完成其集团每年制定的经营指标和任务。

　　而在销售物业方面，王振松向记者表示，自2013年开盘以来，目前已经去化超过60%。值得注意的是，“金茂雪山语项目中50%以上客户来自‘北上广深’四个一线城市，有投资也有常住需求。

　　不过，对于该项目是否能成为方兴在全国范围内旅游地产项目的复制样本？王振松表示，在业态配比上，方兴未来的旅游地产项目都包括酒店、商业两大配套，延伸业态则会根据具体项目具体规划而定，但都将利用高端酒店和配套带动销售型物业，加快资金回流。

　　在王振松看来，方兴地产未来对旅游地产的投入方面，除了靠运营持有物业外，还在互联网+的时代下，利用互联网平台，在软件服务上下功夫。“6月份，我们联合腾讯推出金茂度假Q资管，创新度假地产+互联网+金融创新生态圈，业主获取年化6%收益，实现未收房先收益。而且，未来类似合作将更多更为广泛，以此实现更高投资回报率。”

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