北京通州沿通燕高速一路向东、跨过潮白河,就能进入河北的燕郊、大厂、香河。这是对北京人来说最不陌生的环北京楼市板块。由于这三个区域并不与其所属的廊坊市相接壤,更像是“飞地”,因此被称为“北三县”。
随着京津冀协同发展各种利好的进一步落地,北京购房需求的逐渐外溢,辐射京郊,首当其冲受益的便是紧邻京东的“北三县”。
利好未到,价格先涨
京津冀协同发展利好,让“北三县”楼市的房价已经领先廊坊市区,再一次进入又一轮上升通道。
近日,燕郊、大厂、香河三个区域,其市场升温表现尤为明显——整体价格的上涨和看房者的增长已成为普遍现象。
据了解,由于多重利好的影响,燕郊房价已重回“万元时代”。在距离通燕高速入口较近的楼盘,已经卖到13000元/平方米;北部一些成熟地带的项目,如富地广场,售价也已高达1.3万元/平方米。这一价格也超出了其希望在燕郊置业的人们的承受能力,一位看房者说:“燕郊卖到1万元/平方米左右还能接受,要是到了14000元/平方米,那真是有点高了。”
“现在的楼市比前几个月确实火了不少,集团通知我们7月1日封盘,结果今天就有客户签了8套。”在大厂,世茂·萨拉曼卡的一位销售经理人透露,由于相对燕郊来说,大厂的人口密度没有那么大,房价也更低一些,因此最近大厂的很多项目也吸引了大量来自北京的客户。
一位开发商表示,京津冀协同发展规划纲要即将出台,对区域房价的拉升作用是比较明显的。“环北京地区的产业如果能借此发展起来,会增加很多购房需求的。”上述人士进一步解释,“去年是只见概念,今年已经有政策会落地。现在香河的主流房价为6000多元/平方米。在这一轮京津冀热潮中,开发商也在酝酿涨价。”
交通、配套成瓶颈
不过记者注意到,伴随着“北三县”房地产开发规模的不断扩大,城市配套的滞后正在制约着其进一步发展。其中又尤以燕郊、大厂出现的问题最为明显。
燕郊,被称为京东“睡城”,吸引了数十万“北漂”人群。有媒体曾经报道,燕郊的人口密度是北京的两倍,基础设施和公共服务尤为紧缺。2014年下旬搬进燕郊天洋城居住的王先生对此深有感触:“通勤特别不便,迎宾路和102国道两条干道在高峰时段的拥堵程度堪比北京。而这么多年,周围的大型商业也只有一个天洋广场。”
紧邻燕郊的大厂虽然人口密度远不及燕郊,但目前从北京出发并没有一条能够直通大厂的高速公路或城市快速路,前往大厂往往需要从燕郊绕行。交通不便也大大制约了这一区域的发展。一名在大厂、香河两地深耕多年的开发商表示:“制约燕郊和大厂发展很重要的一点在于缺少轨道交通,紧靠公路是难以解决大量人口的通勤需求,随着燕郊、大厂对北京外溢人口的持续吸附,这一问题在未来会更加突出。”
■ 区域小档案
燕郊
面积:105.2平方公里,建成区面积50平方公里
位置:河北省中北部,北京市东边 人口:60万人
主要产业:房地产业、生物医药产业、汽车配件产业
大厂
面积:176.29平方公里
位置:河北省中北部,燕郊东南边 人口:12万人
主要产业:房地产业、农林牧渔业、影视创意产业
燕郊
“睡城”未来将如何?
燕郊分为北城和南城,按当地房地产圈内较认同的说法是:“北城基本是先建楼,后规划,所以楼盘拥挤,交通不方便;南城属于开发区,吸取了北城的经验教训,先规划,后建楼,但是配套的完善需要时间。”
一条102国道贯穿燕郊东西,北城和南城也由其分界。北城燕顺路两侧的楼盘约达30个之多,包括上上城、汇福·悦榕湾、富地广场等。南城则分布着港中旅海泉湾、天洋城四代、夏威夷蓝湾等。绝大多数楼盘的售价在11000元-13000元/平方米之间。这已超出了一些购房者的承受能力。看房者孙小姐就说:“单价超过11000元我是绝对不会考虑的。各种利好说得很多、很好,但是目前的配套太不完善了。”
亚豪机构市场总监郭毅认为:“燕郊地域不大,核心住宅片区小,人口密度高。燕郊现在不是饱和的,已经是超负荷了。再修路也赶不上居住人口增加的速度。而且燕郊不光存在交通问题,教育、医疗配套也都无法根本满足目前的需求。”
一位从2010年就居住在燕郊的业主对此深有同感。他说:“燕郊人口太多,本地解决就业能力差,基础设施跟不上,道路少且窄。燕郊的轻轨说了这么多年,还没开建,而公交车有时还挤不上。平时出来都费劲儿,一到下雨更是出不来。这些年这里有点像是野蛮生长,真有点想逃离这儿了。”
对于燕郊楼市的投资回报,不少业内人士也不看好。郭毅就指出:燕郊的楼市是由投资需求拉动的,市场震荡空间要比北京大得多。而且由于住宅开发量大,二手房市场并没有同步上涨。郭毅还告诉记者:“若是现在买房,拿到产权证是在两年之后,而北京楼市大约是三年一个周期,到时候燕郊楼市可能就遇上市场的低谷了。”
大厂
“北漂”涌入 下一个燕郊?
位于燕郊东南方向的大厂,楼市版图也可以分为两个板块。一个是102国道沿线,自西向东分布着力宝国际、燕郊孔雀城等。另一个是位于燕郊南、紧挨潮白河的区域,分布着早安北京、潮白河孔雀城等项目。
相对于燕郊此时的房价,大厂的楼盘更符合许多“北漂”的承受力,近期迎来了很多看房者。记者走访时发现,大厂最贵的项目售价达到9000元-10000元/平方米。
据当地开发商介绍,102国道板块的优势是交通便捷,但也存在公路、铁路噪音的问题。但有潮白河板块的开发商则认为,未来这里的交通更便捷。“开车到通州潞城地铁站比从燕郊去通州更方便。”
一位住在大厂,工作在通州的业主表示:“像很多小县市一样,大厂街道脏乱差,小街小贩随街摆摊叫卖,教育、医疗各种配套设施不足。当初在这里买房就是图便宜、离着通州近。”
对于区域的前景,大厂一位开发商信心满满:“燕郊发展到现在10来年了,虽然配套比大厂完善,但人多交通又堵,燕郊再涨还能涨多少?我们近几年才开始发展,升值潜力比燕郊大得多。”
亚豪机构市场总监郭毅则认为:“燕郊房价涨起来了,买不起的人就只能往外挤,比如大厂、香河。大厂和燕郊一样,都是靠卖地支撑经济发展。如果还是以发展房地产为支柱产业,不丰富更多的产业,那大厂就是下一个燕郊。”
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