高力国际日前发布深圳物业市场2015年上半年市场的统计报告显示，2015年至2019年深圳写字楼新增供应量将超过600万平方米。其中，2015年写字楼总体供应量录得约100万平方米，2016年和2018将达到深圳写字楼供应的高峰。值得注意的是，未来5年深圳新入市的甲级写字楼将越来越偏向深圳西部地区，预计2016年入市的写字楼以福田为主，2017年南山新增供应略高于福田，2018年新增供应量则主要在南山。在这些新增写字楼的冲击下，福田甲级写字楼的租金预计明年稍微走低，南山则将持平并略有增长。
●南方日报记者 曲广宁
未来3年写字楼新增供应将现高峰
高力国际统计数据显示，2015年—2019年深圳写字楼新增供应量将超过600万平方米。其中，2015年写字楼总体供应量录得约100万平方米，福田区主要代表性项目：生命保险大厦、中洲大厦、中广核大厦、京基滨河时代等，加上南山区主要代表性项目：华润城综合体一期、卓越后海中心、深圳湾生态园1期和2期、中洲控股中心、航天国际中心等都计划在今年内入市。
高力国际代理服务部副董事李晓北告诉记者，近5年内，深圳写字楼供应高峰将出现在2016年和2018年，其中2016年以福田区供应为主，2018年为南山区供应为主。据介绍，2016年深圳的写字楼供应量预计为182万平方米，福田区有包括招商证券大厦、建设银行大厦、中国人寿大厦、南方博时基金大厦等写字楼将入市；而2018年的供应量预计为117万平方米，主要包括南山的华润总部大楼、腾讯前海项目、民生电子商务前海项目等。
同时，未来5年，这些写字楼供应将放缓深圳甲级写字楼租金的上涨速度。李晓北表示，深圳甲级写字楼的需求从2013年开始增长，在供应量不足的情况下导致租金持续上涨；但从2015年下半年起，租金将受大量新增供应量的影响，同时受制于现存高品质写字楼的租金支撑，预估2016年深圳福田区甲级写字楼平均租金略微有所下调。而南山区新增的甲级写字楼，品质和档次整体提升，平均租金将持平并略有上升。
未来，由于前海深港服务区及后海总部基地的成立、发展，大量的企业将于深圳设立总部及分支机构，因此写字楼需求将会持续增长。
2017年南山写字楼存量将是2013年5倍
未来3—5年，南山将成为深圳甲级写字楼供应最主要的区域。据预计，2014年—2017年南山区新增写字楼供应将超过320万平方米，至2017年市场库存将达约410万平方米，是2013年库存量的5倍。未来2—6年，南山新增的甲级写字楼将主要集中在后海中心区、高新区和蛇口。李晓北表示，未来南山这些新增写字楼项目中，约40%为大型企业总部自用型写字楼，其余60%将进行市场化运作。
“现在，南山区写字楼沿南海大道与深南大道分布特征明显，南山区甲乙级写字楼主要分布在南山商业文化中心区与南山高新区商务区内，高新区商务圈以产业园为主，蛇口规划以休闲娱乐为主导，未来后海和前海商务区将高速发展。”李晓北表示。
在行业分布上，高力国际的调研数据显示，后海入驻企业主要为贸易零售总部、文化产业和小型商务型金融企业；前海商务圈的入驻企业主要为创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务；高新区的入驻企业主要为IT、通讯和网络企业；蛇口片区的写字楼入驻企业主要为物流和贸易企业。
高力国际代理服务部副董事认为，前海在金融发展战略上更占优、涉及范围更广，因此优势最明显。后海商业居住及休闲氛围更成熟，能为大量发展阶段的风投、基金及投资企业提供更优的环境和配套。后海中心区与高新区、蛇口商务圈定位差异明显，直接竞争关系非常小。四个商务圈差异化发展，相互辐射，将协同拉动深圳西部经济发展。
深圳不动产回报 写字楼优于商铺
前海蛇口自贸区的挂牌也让前海蛇口成为深圳写字楼供需的热点。据介绍，前海在享受自贸区的功能和政策加码的推动下，前海将集三大国家战略于一身：国家唯一一个深港现代服务业合作区、“一带一路”的重要战略支点以及获广东自贸区的重要板块。
2015年1月—5月，前海注册企业数量剧增50%，从2万家达到3.1万家，其中港资企业占整个前海投资总量的三分之一，入驻前海的港资企业数量同比增长400%。现时前海已规划开发18个项目，集中于桂湾片区及妈湾十九单元，开发总量达400万平方米，其中写字楼供应260万平方米，公寓住宅部分约占88万平方米，商业占58平方米。
市场能否消化前海如此大的写字楼供应量？高力国际咨询服务部董事袁嘉隆认为，前海的发展已从之前的规划展望，到现在已经有具体市场实例，原来很多风险方面的担忧，市场已经给出答案。对于未来大规模的写字楼供应量，相信市场有能力消化甚至会出现写字楼的供应量不足以满足需求。
袁嘉隆透露了一组数据，前海目前已公开拍卖的15宗地块中，有12宗都对写字楼的销售做出了限制，这意味着260万平方米的写字楼建筑面积中最多只有127万平方米可售，而前海目前注册企业超过3万家，保守估计也需要800万平方米的办公面积。
此外，袁嘉隆表示，现在自贸区包括了前海和蛇口。蛇口的产业基础比较好，特别是在港口物流方面，未来可能也会分摊前海的一些投资和市场的关注，但同时也可以补充前海写字楼和配套不足的地方。
对于深圳不动产的投资，高力国际深圳分公司副总经理简家宏认为，深圳住宅以租金计算的投资回报率一般只有1%—3%，商铺则更低，而一般深圳甲级写字楼的投资回报率约为4%—5%，从这一指标看，甲级写字楼是最好的投资标的。
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