如果评选过去十年间中国最成功与最失败的产业的话，那么房地产业一定是当之无愧的双料冠军，没有之一。

  说它成功，是因为中国房地产业在过去的十年间，不仅让无数国人第一次真正意义上，通过相对市场化的手段，摆脱了蜗居的窘境，实现了居者有其屋的梦想，同时，这个产业更是成为中国城市化进程，和在经济大发展中扮演着异常重要的角色，甚至可以说，如果没有当年房改撬动了中国房地产市场的诞生，或许，今天的中国经济就不是一个简单的“新常态”所能诠释。

  与此同时，伴随着中国房地产业和房地产市场的持续兴旺，这个行业的造富能力也让世界为之注目。

  从2005年开始，无论是福布斯、胡润，还是国内外各种形形色色的富豪榜单上，房地产开发商所占据的比重与日俱增，如果将中国开发商所拥有的财富集中在一起，不仅足以让石崇、王凯之辈汗颜，恐怕就连当年号称汇通天下、富可敌国的晋商也难望其项背。

  然而，中国房地产业巨大成功的背后，也埋下了最大失败的伏笔。

  尽管，中国房地产业的发展，为中国的城市化进程和百姓安居梦的实现，立下了汗马功劳，但有意思的是，在过去的十年间，无论是政府的表态，还是民间的舆论，却鲜有对这个产业及其从业人员肯定亦或是赞扬的言论。

  更多的时候，在民众眼中，开发商是奸商，是暴利的制造者和获得者，房地产市场则被视为是官商勾结的基础，是滋生政治腐败的温床，甚至有人将开发商直接作为权贵资本主义的典型代表。而在过去相当长一段时间内，政府也将房地产开发商视为社会不安定因素之一，一场持续了十年的所谓宏观调控，最终将所有矛头都指向了房地产业。

  对此，有评论认为，房地产开发企业之所以在创造了巨额经济效益的同时，却没有获得与之相匹配的社会效益，一方面，是由于中国特殊的土地政策，在过去一些开发商和地方政府之间的确存在着诸如腐败、权钱交易等问题。

  但另一方面，更为重要的因素在于，随着中国各大城市房价的不断上涨，尚未购房的民众越来越难实现安居梦想，而已购房者中则多数背负上沉重的房贷压力，成为了一代房奴。从这个意义上说，在过去十年中，普通民众和开发商之间没有合理分享楼市发展的红利，或者说，在这个新兴市场发展的背后，社会财富转移的过程中，普通民众和开发商由于财富分配的不对等，形成了新的阶层对立，由此引发了新的社会矛盾。

  事实上，这绝非中国特有的问题，在欧美发达国家的房地产发展史上，也同样曾经面临着这些问题，只是由于在西方国家民众居住理念上的差异，以及相对发达的租赁市场，使得这些问题不像中国如此突出而已。另外，发达国家早在上世纪六七十年代，启动了不动产证券化之后，这些问题也在一定程度上得到了缓解。

  然而，时至今日，在经历了宏观调控和市场逐渐饱和后，中国的房地产开发商正在面临着前所未有的资金短缺的考验，同过去相比，不动产证券化不仅仅只是一些研究机构或是有识之士关注的对象，包括万达、万科、平安、中信等地产巨头和金融大鳄，都将不动产证券化提上了议事日程，并开始真正付诸实施。

  但是，尽管如此，摆在中国不动产证券化发展道路上依然是困难重重，在本期的主题调研中，《中国房地产金融》的调研团队，通过对平安、中信、万达、万科等不动产证券化实践的调研，试图去解读一下“让普通民众分享中国房地产大发展红利的时刻，究竟还有多远？”的命题。

  在中国市场，早在2003年就有人开始呼吁和研究关于不动产证券化的问题，但当时的市场环境，由于开发商和购房者都能从银行相对轻松地获得低息贷款，再加上中国资本市场的不发达，不动产证券化的进程始终举步维艰。

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