早在2003年的时候，原首创集团董事长刘晓光，全国工商联房地产商会会长聂梅生等房地产业界的人士，与一些来自金融界的精英们一起，向中央相关部门递交了关于在中国推广RETIs（房地产信托投资基金）的可行性研究报告。
此后的数年间，这批来自地产界和金融界的专业人士，一直在为RETIs能在中国落地奔走呼吁，但在那场持续了十年的宏观调控的大背景下，他们等来的是无数次的加强监管和不准的政令。
直到11年后的2014年5月，中信证券设立的中信启航专项资产管理计划，经证监会批复同意以私募REITs的正式启动销售，局面终于有了改观。
启航的意义
“中信启航专项资产管理计划”成立于2014 年 4 月 25 日，总规模逾人民币 50 亿元，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。该基金由中信金石基金管理有限公司管理，退出时，该基金计划将所持物业出售给由中信金石发起的交易所上市REITs 或第三方。
中信启航针对不同偏好的投资人采用结构性设计，产品分为优先级和次级两类。优先级主要针对类固定收益投资人，收益主要来自物业日常的租金收益，产品退出时分享增值收益的10%，凭证简称“启航优先”，证券代码为“119053”，优先级评级为 AAA。次级部分主要针对权益类投资人，凭证简称“启航次级”，证券代码为“119401”，退出时分享增值收益的90%。
“中信启航专项资产管理计划”的发行及挂牌交易，标志着中国第一单权益型REITs 产品的顺利破冰，在中国市场上具有里程碑式的意义。它是我国第一只真正的权益类REITs 产品，是首次将 CMBS 与 Pre-REITs 及看涨期权结合的复合产品；是第一只次级份额能够实现在交易所挂牌转让的专项资产管理计划。该计划募集的证券投资基金是新《证券投资基金法》实施以来第一单非公开募集证券投资基金；其管理公司成为证监会批准的第一个专注于REITs等不动产金融业务的基金管理公司。
苏宁的加盟
如果说，启航是中信金石将母公司所有的两栋楼证券化，有“关联交易”的嫌疑，那么，5个月后，苏宁云商与中信金石合作，将旗下11家子公司的物业资产证券化，则可以说，它真正开创了地产基金的新玩法。
10月15日，苏宁云商公告，将旗下11家全资子公司的相关权益，以约40亿元转让给中信金石基金管理有限公司拟发起的私募投资基金。而这11家子公司，其资产主要是苏宁旗下的11家自有门店物业。未来，苏宁云商将签长期租约，并以稳定的价格继续租这些物业。
转让后，苏宁云商一方面将按照市场公允价值确定交易对价，获得门店增值收益和现金回笼，另一方面将以稳定的租赁价格和长期租约获得门店物业的长期使用权。
中信证券之所以选择苏宁云商旗下位于北京、成都、重庆等地的11家优质门店资产，是对其价值及未来增值可能的充分肯定。分析人士认为，苏宁云商目前自有门店44家，拟出售的11家门店位置较好，物业价值高，由于这部分门店购置时间早，出售后公司预计将至少获得13亿元的一次性税后净收益。
业内人士表示，这种“售后返租”的操作手法，本质上是资产证券化的过程。由于中信金石的母公司为中信证券，因此，此次中信金石瞄准苏宁云商的门店，也被看作是中信证券REITs模式向商业化迈出的重要一步。
有限的突破
尽管，中信证券旗下的中信金石推出“启航专项资产管理计划”，以及与苏宁合作的创新型资产运作模式，都被誉为中国版RETIs的破冰之作，但在更为现实的层面，特别是和发达市场的RETIs相比，这两款产品还只能称为类REITs产品。
有金融界的专业人士指出，以中信启航为例，在国外成熟的REITs产品市场中，基本都有税收优惠、良好的流动性、较低的投资门槛和产品的标准化这样几个特征。但中信启航与上述几个特征多数都不相关。
对于税收优惠，目前国内还没有相应的支持政策，甚至还存在重复征税。写字楼出租时租金需要缴纳营业税，在分配剩余收益时，投资人还需缴纳剩余收益的营业税。此外，无论是未来可能的资产出售或最终投资人收益的分配，都要承担较重的土增税或所得税。所以，单从投资收益的角度而言，这款产品吸引力并不大。此外，在金石基金通过吸收天津京证和天津深证的股权间接实现控制资产的过程中，如无地方政府的特殊税收优惠政策支持，也存在契税等税务漏损。
可通过深交所交易，无疑是中信启航最大的亮点。但细读募集说明书后，“为了确保交易前后投资者限制在200人以内，优先级受益凭证转让交易时，每手为50000份，每次转让不得低于十手；次级受益凭证转让交易时，每手为300000份，每次转让不得低于一手。一份的受益凭证面值100元。”换言之，优先级每次转让额度不低于5000万元，劣后级不得低于3000万元。如此高的转让门槛，流动性大打折扣。当然，这一单属于私募REITs，合规上要求限定人数。而国外市场恰恰相反，REITs的低门槛才使其成为普通投资者的重要配置。也正是基于有良好的投资渠道，平头百姓才有机会分享城市化进程所带来的红利。
要说重大突破，中信启航跨越了非标产品到标准化产品的鸿沟，这为保险资金等机构投资者打通了投资通道，有效突破了监管机构对非标产品的限制。从另一个角度来看，REITs探索近十年，最终的产物如仅仅是为了实现对机构投资者的松绑，显然没有任何理由得到税收优惠政策的支持。
等待和探索了十年，等来的只是这样的突破，依然颇有些让人失望的。
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