作为国内最早成立的房地产私募基金管理公司之一的中城投资的操盘手，中城投资总裁路林始终在关注着中国资产证券化的发展，在路林看来，中国金融业已经进入资本性、技术性双重脱媒时代，社会融资沧海横流，影子银行、另类融资总额已经超过银行融资。而在各类市场化融资渠道中，资产证券化则是降低社会融资成本的一项新型融资工具。通过对基础资产隔离等手段，将经营性资产上市，从而达到盘活存量资产、增强经营性资产流动性的目的，同时可以降低实体经济企业的融资成本。

  在各类资产证券化产品中，路林认为，按揭资产证券化应是一个最好的突破口。在美国，不动产资产证券化最主要的形式是债券化的按揭贷款证券化。

  按揭资产证券化，是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券。MBS属于公共金融政策产品，它不仅有利于盘活房地产融资市场，甚至还可能改变未来中国住房市场的生态。

  但是从2005年至今，中国一共才发行了3笔住房按揭证券化产品，总规模只有140亿元左右，同我国已经超过10万亿元的住房按揭贷款总量相比，可谓杯水车薪。

  对此，路林认为，相比大银行，中小银行参与信贷证券化的积极性较高，但由于其资产质量受限，发行规模并不大，而大银行和股份制银行在存贷比考核压力不大的情况下，面对经济下行压力，宁愿保存优质信贷资产，不急于证券化转让处理。与此同时，目前股市热债市冷，信贷资产证券化产品收益率吸引力有限，流动性不足，也成为交易市场遇冷的重要原因。

  他进一步分析指出，由于银监会对信贷资产证券化的基础资产实质要求较为严苛，部分发行人缺乏证券化动力，投资者亦无法满足于低迷的收益率，一度造成信贷支持证券“供销两不旺”的困局。特别对于一些银行而言，经济结构调整的转型期内，很多领域贷款投放并不容易，在好项目难寻的情况下，更愿意将优质信贷资产留存下来，而非进行资产证券化转让，而个人住房按揭贷款恰好是银行为数不多的优质资产之一。

  “发行招标价格有很多因素制约，央行给出的基准利率是一把标尺，利率无法实现市场化，银行发行信贷证券化产品很难获得预期中的息差。而在产品评级和期限方面，普通的信贷资产证券化产品期限为10年左右，但投资机构难以转让，这个口监管层还没有放开，市场需求放大都倾向于投资短期的ClO（一种期限较短的典型的信贷资产证券化产品）。所以，很多机构资金会选择投向可能获得高收益的股市。”路林分析称。

  因此，路林认为，中国实现资产证券化的根本在于尽快开放资本市场，完善相应的金融法律税收配套政策，实现包括利率在内的多项要素的市场化进程。

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