京沪深高房价已是常态,市区新房进入5万时代大势已定。这并不意味着存在很大的房价泡沫,国际大都市皆如此,伦敦、香港、纽约的房价水平,比京沪深还要高。
近日,北京地市颇为热闹,大兴区八块连拍引关注。7月7日大兴区瀛海镇一宗宅地被龙湖首开联合体摘得,楼面单价约为3万元。而早几天的7月3日,瀛海镇另一宅地被北京城建抢得,以3.6万元的楼面价成为区域单价地王。
3 万元的楼面价,基本与周边现售新房价格接近,3.6万元楼面价则已略超周边房价。按照常规的建安成本、税费成本、房企利润等匡算,未来房价将卖到5万以 上,否则房企很难获得合理利润。更关键的是,瀛海镇已出五环,位于五环和六环之间。虽受亦庄开发区辐射,但严格意义上讲,这里已属郊区。如果说近郊新房价 格未来将向5万进军,则北京五环以内的新房价格,铁定进入5万时代了。
无独有偶,上海亦有类似现象。上海的外环线,等同于北京的五环,总体来看,外环以内可视为市区。浦西发展得早,浦西外环左右的房价,总体明显高过浦东。而今年4月,浦东外环外侧的唐镇,两块宅地剔除配建的保障房,楼面价同样高达3万左右。
这也就意味着,上海外环以内的新房价格,也正进入5万时代。
京沪的城市格局与房价水平,比较类似,市区新房价格进入5万时代。深圳的城市格局不太规则,今年以来的这轮房价暴涨,核心区是南山区前海、后海,当前南山和福田这两个商务区,平均房价已达5万元。广州房价水平偏低,离5万时代尚有较大距离。
从 新房均价比较可知,今年5月份,京沪深全市房价水平为3万左右,市区达5万左右也正常。京沪深三大核心大都市,房价事实上正在进入5万元时代,为何在全国 楼市普遍呈现低迷之时,核心一线城市房价仍然在持续上涨之中?这是因为,首先是市场供应紧张导致的。住宅是不动产,土地价值决定了房价水平。一线城市地少 人多,建设用地非常紧张,比如上海市要求2020年以后实现建设用地零增长。再如北京去年商品住宅计划供地1000公顷,实际供应517公顷;今年计划供 地750公顷,上半年实际供地仅175顷。
另外,市场需求旺盛。一线城市就业机会多、工资收入高,每年吸引几十万毕业生、各类人才、农民工 等,所以每年新增住宅需求巨大。随着收入提高,本地居民改善性购房需求持续增长。还有投资性购房需求,虽然近几年限购将很多人拦在了门外,但只要房价上 涨,就不可能杜绝投资需求。
还有一方面原因就是楼盘精品化的趋势。近几年,一线城市土地市场竞争越来越激烈,尤其是三四线市场低迷之后,一 线城市成为众多大房企、中型国企、激进型民营企业的必争之地。近几年“面粉贵过面包”的土地屡见不鲜。既然楼面价已超3万,甚至5万,开发商只能把楼盘精 品化、高档化,以吸引对高房价抗性小的精英阶层,于是精装修、高科技、贵配套等渐成“标配”,这都需要“砸钱”,自然增加了房价成本。
总 之,京沪深高房价已是常态,市区新房进入5万时代大势已定。这并不意味着存在很大的房价泡沫,国际大都市皆如此,伦敦、香港、纽约的房价水平,比京沪深还 要高。作为大都市的一个标签,高房价不受舆论欢迎,但这是经济、社会、城市发展到一定阶段的必然产物。应客观、理性看待。
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