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万科物业的抵抗者

https://m.biud.com.cn 2015年07月22日09:28 家居装修知识网  

  数天之前,“万科业主暴力慈善”罗生门沸沸扬扬,担纲组织方的万科物业蒙上品牌阴影。

  这不是唯一的坏消息。实际上,万科物业已在扩大规模之路上遭遇顽强的抵抗者。乐居深度记者从多位知情人士处获悉,在过去的近半年时间里,万科物业并非只坐享万科品牌红利,掌门人朱保全面临诸多扩张的烦恼。

  一位上市房企高管告诉乐居深度,早在今年3月,朱保全便就组建万科物业大联盟一事与之洽谈,欲输出“睿服务”这一万科物业管理品牌。

  “他想让我们加入进来,我们支持他这么做,但是我们不会加入这个物业联盟,因为我们有自己的物业模式。”

  在万科物业的拉拢名单上,对朱保全说不的并非孤例。“有规模的开发商都不会轻易把自己的物业公司让出去。”上述房企高管说。

  何为万科物业大联盟?即“睿联盟”体系,它依托于“睿服务”,一个基于移动互联网的物业管理平台。简言之,它是万科以联盟为依托,通过并购与合作,对其他房企同行输出物业管理品牌,以扩大规模,增加管理面积,为上市之路增加筹码。

  过去数月,他们动作频频,不断对外发声。

  5月,郁亮首次公布万科物业要独立上市的目标。

  6月,万科又马不停蹄推出万科物业的事业合伙人制,随后设立内部基金,鼓励员工承接物业项目。并要求万科物业通过并购与合作等市场化路径,追求快速增长。目前,官方数据显示,万科物业管理的物业面积已超过1亿平米。

  据乐居深度从知情人处了解,万科物业对外的并购与合作目前有两种形式。

  一,万科物业收购物业公司或同行的物业板块,直接挂牌万科“睿服务”,输出品牌。

  二,合作,不挂牌万科物业,但由万科物业派人进驻合作房企内部操盘、管理,输出管控标准。

  对于第二种不挂牌的物业合作,知情人称,“你还是可以用你的物业品牌,但万科物业进驻管理,就算万科的业务。万科注重规模,要的是用户。只要是万科物业管的盘,不用万科物业品牌就相当于是代工,也是万科的产值。”

  为了争取同盟,万科物业亦在制度设计上发力。乐居记者获得一份内部资料,资料清晰显示了万科物业希望获取同行芳心的制度设计。

  在睿服务中,一种是专业服务费模式,确保合作伙伴的合同主体不变,合作伙伴向万科物业支付专业服务费,二者共同分享超额收益。另一种是兜底模式,合作伙伴优先,按照合同对价获取固定收益,万科物业劣后,承担风险,提取超额收益。

  当然,同万科的物业合作也可以选择股权合作,以包括参股、控股、合资等方式在内的资本化方式合作。

  为了提升增值经营收入,物业联盟成员可按管理面积分配额度,入伙。投资基金聚焦在社区生活服务及O2O行业的优质企业。

  但万科物业的这一美好构想遭遇了冷热两重天,响应与抵抗者同样众多。

  从推出这一构想至今,南京金隅紫京府、青岛天泰爱家物业、北京佰嘉物业、深圳卓弘物业、海南南国控股集团、交大房产智能物业、卓弘物业等都与万科“睿服务”达成合作关系。

  “一些区域型开发商乐意把自己的物业交给万科,新开楼盘可对外说物业是万科的,楼盘品质和房价都有提升。毕竟,小房企对物业没有需求,觉得托管也无所谓,借万科品牌,还能形成品牌溢价。”一位接近万科物业的内部人士说。

  在一份宣传材料中,万科物业展示了一份合作红利:在万科物业与山东天泰使用兜底模式合作后,天泰城的二手房均价从7000元/平米涨至7500元/平米。

  但是,品牌房企们对万科物业的扩张拉拢术并不买账。据乐居记者了解,对于万科物业伸出的橄榄枝,许多大型房企现在多是观望态度。

  房产买卖大势日趋平淡,物业服务登上主场与风口。乐居记者获悉,万科物业抵抗者多是大型房企,他们一方面看清了物业在未来的价值增长空间,不愿轻易摒弃这一成长性业务,让万科物业登堂入室。

  另一方面,万科物业的扩张意图在于上市,在与多方洽谈合作中,却几乎只字不提未来物业上市后,加入者的利益分配,此种态度亦令一些房企不满。

  “我 们的物业即使管不好,也确实没万科管得好,但我们也知道未来物业对我们是有价值的。物业这一块我们不会放手,我把别人请到家里来多可怕。如果合作后,未来 万科物业上市,他们没有一个利益兑换机制给我们,对我们来说是很不划算的。现在房地产不至于活不下去,自己做反正就贴补钱到物业,亏点就亏点吧。”一位房 企内部人士说。

  “物业现在是香饽饽,因为物业拥有客户,可以挖掘很多价值。我认为品牌开发商都不会主动把物业让出去,每家都有自己的城池,都在守着业主等机会。我们只会自己做物业。”一位同样被万科招手的上市房企总裁说。

  一位不愿具名的万科内部管理人士告诉乐居记者,对小型房企来说,万科物业含金量较高。但对大中型房企来说,引入优秀的万科物业并不等于能把房子卖得好,其吸引力并不高。“这导致我们的物业只能跟小开发商合作。”

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