对于一路渐暖的房地产市场并非所有人全看好后市。进入7月以来包括新鸿基、新世界地产、瑞安以及华人置业等港资房企纷纷出售旗下物业,半个月内抛售资产超百亿元。
港企高位套现
日前,港股上市内地房企合景泰富发布公告称,公司与新鸿基订立股权收购协议,收购后者持有的广东佛山最大旧改项目30%股份,涉及金额约18.6亿港元。由此,新鸿基成为继长实、瑞安、华人置业后,又一家逢高套现内地项目的港企。
相关资料显示,新鸿基此次售出股权项目于2009年12月取得。当时,新鸿基以34.6亿元夺得佛山澜石三宗地块,折合楼面地价2688元/平方米。此后的2010年2月,新鸿基又以47.05亿元拿下了佛山澜石旧改项目最后四块土地。至此,新鸿基共计掷金81.65亿元拿下两大商住项目地块。
拿下佛山地块后,新鸿基引入合景泰富,向其出售了佛山旧改项目20%股份。经过四年多的动迁和开发,2014年4月,该项目推出住宅泷景花园一期,同年12月又推出商业部分。开发周期之长明显超过行业平均水平。
业内人士表示,与内地房企采用快速周转的开发模式不同,港企乐于利用资本运作,在土地溢价后,最后出售套现盈利。以新鸿基为例,根据公司战略,它在内地的投资速度将放缓,投资额度也将逐渐减少。此番股份出让后,它在内地的投资规模进一步缩减。
担忧楼市下行
抛盘套现是众多港企的经营策略之一。与新鸿基动作相比,瑞安地产的抛盘计划则更加“凶猛”。
香港瑞安房地产近期发布公告称,公司现正洽谈出售直接或间接持有的商业物业,包括位于上海的物业,并透露正与潜在买家商讨可能的出售事宜。此前7月9日,市场传出瑞安位于上海新天地的核心资产——“企业天地一期”,被领汇收购;不久,又传出新消息,万科与太盟投资集团及铁狮门合作,期望以约35.7亿元从瑞安房地产手中收购“企业天地三期”,并筹集5.09亿美元的贷款。如能顺利成交,瑞安将从这两项核心物业的出售中套现约100亿元。
另一家已经成功出手内地物业的公司是人们更为熟悉的新世界中国。该公司7月初成功出售旗下New World Hotel Management(BVI)Limited全部股权及贷款,现金代价为19.63亿港元。
公告显示,出售完成时,新世界中国预期可录得约8.44亿港元的收益。此外,新世界中国还将通过此次出售事项剥离亏损的不良资产,从而改善财务结构。
7月中旬,华人置业集团也发布公告,将以65亿港元向恒大地产全资附属公司出售它位于四川成都的三个物业及一笔私募基金投资。该公司表示,成都近年来多个大型商业物业相继落成入市,供应已明显过剩,出租物业收入及酒店经营收入明显下调,导致持有商业物业的回报较预期低,预计商用物业资产价值可能会下跌。
内地房企乘机扩张
种种迹象表明,继早前李嘉诚大量出售内地资产后,多家港资房企正在追随其脚步。
一家投行分析师分析,内地房地产大环境已经与几年前发生明显变化。黄金十年过去后,对于追求高收益的港企而言“白银十年”的价值仍难以估量,尤其是具备全球投资渠道的港企,不乏其他区域和行业的投资机会。
对于已经在“黄金十年”通过土地溢价赚得盆满钵满的港企,纷纷套现转投海外,或者其他高新行业,在回报率上显然更为划算。此外,变现一些非核心业务的投资,也能让其集中资源发展中国现有核心业务。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,近期港企抛售物业更多是企业个体行为,属于企业合理物业资产配置范畴,符合企业正常投资策略的调整。而且,资金回流过程也不排除继续并购中国楼市上项目和产品。同时,严跃进表示,客观地分析,当前这些抛售案例对于中国楼市影响微乎其微,未来内地房地产市场的投资前景依然可期。
值得注意的是,本轮港企抛盘的同时,都有万科、恒大、合景泰富等内地房企的身影。恒大总裁夏海钧不久前表示,政策放松带来更多行业并购机会,当前恒大融资所得主要将用于适时并购。
业内人士表示,与港企不同,内地房企海外投资渠道没有太多优势。同时,内地房企更熟悉国内楼市游戏规则,在开发运营方面也更有优势。
另外,对于内地企业而言,接盘港企也是寻求新的机遇。同时,融资环境、货币政策正逐步放松,内地龙头房企扩张的步伐也在加快。
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