在我国经营性用地尤其是住宅用地二季度涨势全面成形的情况下，下半年土地市场升温前景已不言而喻，有业内人士甚至预计下半年大部分城市土地市场将重现大量高价地块。而昨日，国土部在解读上半年国土资源主要数据时却为下半年地价走势定义为“温和”上行。国土部明确表示，可以预见，下半年房地产对经济稳定增长带动效应加大，土地供应将会加大放量，并且将有更多城市土地市场迎来转化期，地价整体趋于温和上行，城市间不论是供需博弈还是量价变动，都将有更为明显的分化趋势。
量减价未跌
上半年，各地土地市场供应量普遍出现明显跌幅。数据显示，上半年全国国有建设用地供应20.62万公顷，同比下降21.4%。其中，房地产用地4.7万公顷，同比下降38.2%。即使二季度国有建设用地供应总量环比增长17.4%，也仍然难以平衡整体供应缩水的局面。国土部对此解释称，上半年，全国建设用地供应同比降幅逾两成，这与经济下行压力加大等情况密切相关。值得关注的是，国土部特别指出，虽然备受各界关注的房地产用地整体下降较大，但从5月开始，随着一二线城市楼市回暖，房地产供地局部呈增长趋势。
而从土地价格的表现来看，数据显示，今年二季度全国重点区域和主要城市地价水平整体稳步上升，全国主要监测城市地价总体水平为3574元/平方米，商服、住宅和工业地价分别为6655元/平方米、5359元/平方米和752元/平方米。相较于一季度，综合、商服、住宅、工业地价环比增速均呈现出上升态势，住宅用地增速攀升尤为明显，环比增速超过1%，在所有用途土地中环比增速首位。
对于住宅地价增幅最高的原因，业内分析称，主要是楼市的回暖一定程度上带动了土地市场的预期向好，二季度全国住宅地价环比增速位居各用途之首，局部地区市场的上涨动力显现。
供应开闸 分化加剧
“随着我国宏观经济缓中趋稳、稳中向好的走势进一步发展，房地产对经济稳定增长带动效应加大，上半年通过建设用地预审和审批的项目在第三、第四季度落地，下半年土地供应将会加大放量。而且在消费和出口增长乏力情况下，投资依然是稳增长的可靠手段，上半年，我国重大基础设施项目用地审批集中通过，将在下半年发挥后劲，拉动有效投资，促进经济进一步企稳向好。”国土部在提到下半年土地市场对经济拉动作用时如是说。
不过，国土部对于后市全国市场的分化也并不否认，国土部直言，目前，三四线城市房地产市场以消化库存为主，土地市场短期内难有起色，下半年，经济结构调整仍将持续，货币环境宽松预期的影响、系列提振经济政策的效果逐步显现，将有更多城市土地市场迎来转化期，地价整体趋于温和上行，但城市间不论是供需博弈还是量价变动，都将有更为明显的分化趋势。
中原地产首席分析师张大伟进一步表示，土地市场的分化与房企拿地分化密切相关，现在一二线城市土地稀缺，标杆房企势必会在下半年选择继续在一二线城市拿地规避投资风险，而对三四线城市谨慎进入。
对于未来全国土地市场发展趋势，国土部中国土地勘测规划院分析认为，今年三季度，部分城市土地市场或将迎来转化期，地价整体趋于温和上行，城市间不论是供需博弈还是量价变动，都将显示出更为明显的分化趋势，一些存量规模较大、需求支撑不足的地区或将长期面临较大的风险。
面粉面包联动变价
不可否认，长期以来，不论土地市场出现多么细微的变化，都会马上传导到房地产市场，并最终表现在房价上，而房价和房地产市场的调整又会进一步推动土地市场加速动荡。因此，对于土地和商品房价格的联动作用，业内将其形容为面粉和面包的关系。
在亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存看来，虽然国土部预测下半年全国地价温和上行，但实际上市场上却暗藏汹涌，三四线城市房地产市场如果下半年依然无法加速去库存的话，当地的土地市场会受此影响成交变得更加困难，形成恶性循环；而目前，一二线重点城市的房价大多都是跟着楼面价变化的，土地成交进一步火热，推动土地成交总价、楼面价屡创纪录，会直接推动当地购房预期上扬，区位优势明显的楼盘项目价格马上就会出现明显抬升，而且，在已成交地块一两年内对房地产市场形成有效供应后，对于房价上涨的助推作用还会持续释放。
张大伟从房企的角度分析，目前重点城市最被标杆房企看好，尤其是央行降息后，房企在一二线城市楼市中的资金面已明显好转，现在房企表面上在这些城市拿地规模较小的原因是各地国土部门都有意控制了土地供应节奏，以北京为例，7月成交多宗土地项目后就再次出现了经营性土地供应断顿的情况。因此，业内表示，只要一二线城市开闸供地，房企会大量扎堆拿地，土地价格还有较大上涨空间。
北京商报记者 蒋梦惟
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