2014年，上海万科副总经理郑华的另一身份是上海万科产业地产事业部负责人；半年后，名片上的称呼变成了“产业资产管理公司总经理”。
作为万科产业地产最重要的试点之一，上海万科极力想把自己的产业地产模式做成集团范本，并在全国推广。
郑华透露，目前上海万科的产业园区有6个，管理面积150万平方米，约占集团产业地产总量的15%-20%，目标是到今年年底，管理面积拓展到13个园区。
为了做成集团模式，上海万科逐渐形成了一套产业发展模式：成立全国化的产业资产管理公司，轻重结合，重资产部分包括园区的销售和出租；轻资产主打“星商汇”产业服务品牌，面向万科内部以及外部的产业地产开发商，快速复制，输出品牌和管理盈利。
郑华透露，目前万科最可能的发展趋势，就是在轻资产部分，全国统一采用“星商汇”的品牌。“模式上来说，上海万科的产业地产，肯定是目前万科集团相对做的最成功的。将来有可能轻资产部分会统一。”
按照初步设想，到2017年底，万科产业地产的轻资产收益达到11亿元，实现利润3亿元。如果一切顺利的话，产业地产将会被拆分上市，“正常情况下是60倍估值，市值差不多也有180亿。”
物流地产和产业园区
万科的产业地产包括产业园区和物流地产，目前两大板块分开发展。
物流地产方面，万科总部此前设立了独立的物流地产事业部，今年3月，物流地产成立了单独的公司——深圳市万科物流管理有限公司。
万科物流公司的法定代表人是万科执行副总裁兼首席运营官张旭，他同时担任了物流公司的董事长和总经理。物流公司的副总经理则是曾任万科战略投资营销与运营管理部助理总经理的周喆。
万科在今年的5月的销售简报上，首次披露了物流地产的项目进展：已获取物流地产项目2个，其中，贵阳龙里物流项目建筑面积约10.1万平方米，武汉阳逻物流项目建筑面积约7.6万平方米。
但一位要求匿名的物流地产公司高层对经济观察报表示，万科获取的物流用地远不止这2个，其已经在长沙、沈阳、北京、东莞、山东等地陆续获取了物流用地。
而产业园区的发展较为分散。此前，万科在青岛、郑州、深圳等地都有过产业地产实践，如青岛国家级广告产业园、前海企业公馆、深圳留仙洞总部基地综合体等项目，但并没有发展成熟。
如郑州美铭全球高新智慧产业园，该项目是万科产业园区的首个试水之作。据媒体公开报道，由于万科对土地性质、产业地产操作的不熟悉，造成项目工程停滞，几近难产。
“接下来还是主要在北上广深发展，产业地产还是最适合一线。我们在二三线城市有一些项目，但我觉得不一定做得成。”郑华说。
上海样本
上海是万科发展产业地产的试水之地。
在2014年2月，上海万科成立了单独的产业地产事业部。那一年，郑华和团队最主要的工作，就是考察学习。
他们走访了行业内排名前20的所有产业地产开发商，例如华夏幸福、联东、天安数码城、大连亿达等。
“研究以后，才找到了现在的路，第一个是这条路没人玩，第二个是他们缺这块，所以我一旦做出来，大家都会对我有诉求。”
在郑华看来，传统的产业地产商大多停留于基础的园区服务，行业对增值服务的需求尚没有得到满足，这就是万科想要尝试的：重服务，偏运营。
当然，销售仍是万科产业园区的重要收入来源，万科在上海的6个产业园万科七宝国际、万科张江国际、万科VMO、复地万科活力城、御河企业公馆和张江国际创新中心，约有60%用于销售，剩余部分持有出租。
郑华透露，未来可能会进一步提高销售比例，这来自于现金回流的压力。
“但即使是销售型的办公，除了自用客，最后也是由星商汇帮租的。我帮你租赁，你的物业也在我的体系里面，再用我们的服务统一管理起来。”
管理费约是总租金收益的5%，这也导致万科管理的园区的总收费比同行高出约5到6个点。
从资产规模上看，重资产和轻资产比例是7:3，盈利基本是对半开。郑华表示，这一比例将会发生变化，轻资产的比例会扩大：“但上限是5:5。”
郑华计划，在园区设立一个不少于2000平方米的服务中心，这个服务中心类似于金融机构，为园区内的企业提供各种增值服务。如果园区面积较小，也可以设立缩小版的服务窗口。
这些服务内容五花八门，大致包括：
“可靠的钱”，主要指的是投融资服务，如企业孵化及投融资指导、企业上市策划与辅导、企业快速贷款担保、资金运转绿色通道等；
“给力的人”，星商汇和上海外服公司合作，为园区企业提供稳定的人力招聘服务；
“更好的经营”，指教育板块，园区内将有很多国际教育机构进驻，为企业提供在职培训、圈层教育等；
“省钱而有面子的空间”，有了服务中心以后，企业不需要再设置会议室、接待用房和展示空间，“原先你可能需要租1000平方米，但现在可能500平方米就够了，此举着眼于提高坪效，使租金上升30%，并为企业节省50%的开销；
“多渠道的交易”，园区内的企业都成为星商汇的会员，打造经济生态圈，会员既是服务的提供商，也是服务的享有方，相互之间形成相对良好的互换关系。
万科希望扮演的角色是生态构建者。
郑华透露，目前星商汇覆盖的企业超过了1000家，希望到2016年底能管理8000家会员企业，以中小企业为主。
针对一些创业型企业，星商汇也提供了孵化功能，但万科原则上不自己做孵化器，而是管理孵化器，孵化器再管理小企业。
星商汇在上海洽谈了约8家孵化器。万科会与孵化器一起投资园区里的企业。
“和国内其他产业地产开发商相比，我们在服务这端比他们更重一些，他们的增值服务没有这么多。我们的后端是一个运营机构，利润核心来源不在于提供园区的基础服务，而在于线上化的增值服务。”郑华认为，这是万科产业地产的竞争力所在。
轻资产全国化和上市
与之前的产业地产事业部不同，新近成立的产业资产公司不再依附于区域公司，它的定位是全国化的产业公司，自自负盈亏。
经济观察报了解到，万科产业资产管理公司目前的核心员工约有30余人，基本上来自于天安数码城、万通、华夏幸福等企业的中高层。
“希望把星商汇做成一个中国产业地产服务商，不仅服务万科的园区，还要服务其他的产业地产开发商。”郑华说。
上海万科已经在和万科北京公司、万科深圳公司洽谈星商汇的输出合作，“万科北京公司可能很快会用星商汇的品牌来做服务类运营。”
对外，上海万科已经接管了张江集团的2个园区，此外，还在和华夏幸福、亿达等企业洽谈合作，对外输出星商汇服务。“接触下来，他们都蛮感兴趣的。”郑华说。
产业地产重资产部分的扩张则会考虑并购，郑华透露，已经并购了几单。
星商汇很可能采取“433”的相互持股模式，万科持股40%，30%员工持股，剩下的30%由合作方，比如上下游企业共同持股，“已经讨论了几轮，集团还没有最终定，但要求万科必须是控股方。”
此外，产业地产同样有项目跟投的设计，重资产部分，员工跟投单个项目，最低投资数约是总投资额的1%—5%。虽然产业项目的跟投回报率会低于住宅部分，但万科会采用较高的杠杆，以提高员工获取的回报。
玩产业地产，万科内部最看重的，是经营回报率。其定下的目标是“3695”，到第3年，经营回报率预计要达到6%，到第5年，经营回报率达到9%。
按照设想，到2017年底、2018年左右，万科希望产业地产重资产部分能产生550亿的总收入，租金约五六十亿元；轻资产部分能有11亿元的收入，利润约为3亿元，利润率约是25%～30%。预计今年能产生5000万的收入，仅上海万科，预计今年有2000万元的轻资产经营收入。
轻资产全国化的最终目标，是实现上市。郑华预计，以2017年11亿元的收入计算，“正常情况下是60倍估值，市值差不多180亿”。
前述要求匿名的物流地产公司高层认为，在传统住宅领域称王的万科转型迈向产业地产领域，必须转换玩法，而产业地产轻资化将极度考验万科的运营能力和服务能力。万科已描摹出了一幅产业蓝图，最终成功与否，还有待时间的检验。
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