就像汽车市场主要盈利并非靠“卖车”,而是靠“保养”一样,我国房地产市场未来一定会转型到存量不动的服务上,而这一机会最先由龙头房企获得。由于一线城市最先进入存量时代,龙头房企+一线城市,正在构筑我国楼市转型的矩阵图。
尽管近期楼市政策面较为稳定,但是各地市场却非常活跃。首先,上半年全国商品房销售面积自2014年以来首次同比回升,楼市弱势企稳局面夯实;其次,弱势中大型房企业绩好于预期,截止6月,20家品牌房企销售目标完成率均值为41.5%,超过去年上半年,而恒大最高超五成,品牌房企中报业绩被看好;再次,龙头房企积极转型,恒大分拆资产新三板上市,将构建6大产业平台,万达发布包括金融、文化、电商和商业在内的等“新四大支柱”,碧桂园建立了一线城市事业部,万科转型积极并受险资连续增持。
市场层面的变化,被资本市场敏感地捕捉到了,自7月中旬沪深两市行情回升以来,地产股连续两周跑赢大盘,特别是在一线城市和京津冀具有土地储备、开发和经营优势的龙头地产股,表现得更抢眼。万科股价创下了2008年以来的新高,在销售业绩优势和转型的带动下,恒大股价逆市走高。上周,开放式偏股型基金仓位小幅上升,而龙头地产股成为基金加仓的重点标的。机构普遍认为,在龙头带领下,地产股仍将跑赢大盘。
楼市供过于求、长周期下行,行业整体估值持续的走低。目前,板块平均市净率(PB)降到1.8,而龙头万科和保利的PB分别只有1.4和1.5,隐含未来足够悲观的预期。但是,行业整体下行,使得在控制成本、差异化经营、满足市场需求等方面,不具有优势的中小房企开始彻底退出市场,这就为资源重组、龙头壮大带来了机会。据北京和上海产权交易所的数据统计,截至6月中旬,今年挂牌待转让房企及项目股权(及债权)累计达42宗,居各行业之首,其中有20家房企出售100%股权。
与此同时,恒大、保利、万科等大型房企也在加速收购,这是未来房企获得楼市增量机会、获得存量土地开发溢价的主要途径。而这种机会明显偏向于资源、品牌和经营实力显著的龙头房企,楼市弱势与强者恒强并存成为常态。根据中国指数研究院的统计,今年上半年,20家品牌房企平均销售额335亿,而100家品牌房企中销售额低于100亿的有68家,排名第一位的万科地产上半年业绩是排在第100位的阳光100的37倍多。“强者恒强”的趋势明显,这与楼市走弱并不冲突,相反却给了龙头壮大的难得机会。
同时,今年以来,一线城市楼市行情火爆,而东北等从前的工业经济中心,由于人口老龄化、资本外流及产业拖累,楼市供应过剩难题积重难返。这凸显了未来新型城镇化背景下,人口、资源和资金依旧会向一线城市集聚,楼市溢价最大的增量开发项目将仍旧集中在一线城市的局面。这就是为什么,长期深耕三四线城市、具有超级大盘操作优势的龙头——碧桂园,近期也要回归一线城市的理由了。
2013年以来,因资本市场低迷,行业估值持续走低,这与龙头房企的盈利能力和利润水平不匹配。于是,管理层频繁回购、险资纷纷增持龙头地产股。2013年底,安邦和生命人寿竞相举牌金地集团;2014年,安邦保险增持金融街,并成为后者的第二大股东;2015年4月,平安成为碧桂园第二大股东;近期,前海人寿两次增持万科。
龙头房企被险资增持有几大理由:除了前面提到的楼市“强者恒强”的逻辑,还因为龙头在一线城市布局优质物业多,因而是险资等长线资金追求稳健收益、平衡资产组合的选择。而险资增持,对于房企来说,不仅获得了长线发展的资金,改变企业过去“跑马圈地”、看中地价升值的短期行为;另一方面,险资看重长期收益也在倒逼房企加快转型步伐。
房地产下游,一直被认为是房企转型的“蓝海”。经过15年的高速市场化发展,我国已积累了220多亿平方米的存量商品住房,为现有存量住户提供增量服务(如物业管理、社区养老、社区金融等O2O),将成为未来房企盈利主体。遗憾的是,尽管近年来不少房企都在探索,但尚未见到较为可靠的盈利模式和现金流贡献。各方因此对龙头房企率先转型给予了厚望。
作为商业地产领域的龙头老大,万达持有2500万平方米的商业面积、数百万商家和上千万的万达客户,这是其他地产商不具备的“沉睡资源”。借助于万达掌握的信息和数据,向这些客户推送小额和消费贷款、理财产品、旅游产品、影视文化消费品等,将成为万达未来的增长点和盈利点,轻资产转型正渐行渐近。近期,万达高调宣传其新四大支柱,并为转型在短短半年时间内砸下170多亿元。
同样,物业管理、垃圾处理、社区教育等等公共配套,也是目前存量社区亟待解决的几大顽疾,也是业主需求的“痛点”和未来房企可观的盈利增长点。近期,万科董事会通过了《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》,万科物业不仅将市场化输出、物业版块也将分拆上市,并通过合伙人的机制做大做强;同时,万科将大力发展微生物技术,探索污水处理和“垃圾围城”下的盈利机会。另外,万科从物业管理入手,延伸到社区教育、社区医疗等社区服务,未来也将以版块的形式独立和分拆上市。
就像汽车市场主要盈利并非“卖车”,而是“保养”一样,我国房地产市场发展未来一定会转型到存量不动产服务上,而这一机会无疑也将最先由龙头房企获得。由于一线城市最先进入存量时代,居民家庭收入水平和需求现实也支持转型探索,因而将成为房企转型的最佳试验场。由此看来,不管是新增开发的市场机会,还是房地产行业和企业的转型,龙头房企加一线城市,正在构筑我国楼市转型的矩阵图。
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