伪学者们提出了九十平方米居住面积适合论，说以日本为参照，根据中国人的GDP水平就是应该住九十平方米以下的房子。然而事实远没有那么简单，住房价格与面积的性价比与国际严重脱轨，中国的人均居住面积更有着一层神秘的面纱，下面解密大行动开始啦。

中国人该住多大的房子
伪学者们提出了九十平方米(每个家庭按三口人计算人均三十平方米)居住面积适合论，说中国人就是应该住九十平方米以下的房子（建立一个小房社会薛涌）。说什么“分析中国人应该住多大的房，其中以日本作为参照。


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1989年日本的家庭平均住房面积为89.29平米。而在1988年，以2003年的美元价值计算，日本人均GDP达到两万两千多美元。中国现在的人均GDP才一千多美元。怎么90平米就不适合了呢？


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在现实生活中，我国人均30平米（即每户90平米）的含金量于国外比也是差之甚远。现在我们的政府采用的是“建筑面积”再加上共摊面积（国外的住房面积是指实际住宿面积，并不包括我们所讲的公摊面积，更不包括属于自己的花园、游泳池等等）。


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而且我们花了大笔大笔的钱购买的只是毛坯房，要想住进去还得再花大笔大笔的装修费（国外的商品房都是装修过的，购买后不用装修直接可以入住）。


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一、住房价格和面积的性价比。


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据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米(相当于我们90——100平米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。


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而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5-5左右。


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根据日本官方的《住宅白皮书》，东京居民的住宅，一是独门独院的别墅式小楼房，二是档次相对较高、面积相对较大的公寓。


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2003年日本城市新建成用于出售的公寓，平均每套室内面积为95.9平方米(相当于135平方米建筑面积)。


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这几年新建的公寓面积虽然逐年增大，但平均每套住房的销售价格却从1996年的约5900万日元逐年降低到了2003年的4256万日元，相当于每平方米2万人民币出头(东京等城市的价格会略高)。


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8年间的房价下降了三成以上。而日本人的平均年工资在450万日元(相当于人民币30多万)左右，东京人的收入则更高，至少相当于我们的十几倍甚至几十倍。


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这样看来，在住房价格全球最贵的城市之一的东京，如果是夫妻俩工作的话，日本人5年的税前收入就可以买一套精装修的套房。如果用工资的水平来套房价的话，相当于北京和上海人只需每个平方米花1000多元、至多2000元的价格，就可以在当地买到商品房。


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二、官方公布的数据。大家不妨看看上面这篇网上摘录的数据资料。


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为了使人们清楚的看到我国的人均住房面积和发达国家之间差别，建设部专门收集整理了有关材料并制作了这个图表，供人们进行分析比较。在建设部官员分析我国人均住房和世界先进水平之间差别的材料报告中，基本上都是引用这些数据。


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三、揭开人均居住面积的面纱。


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根据香港政府统计处公布的最新的“香港统计资料”，到2006年2月份，香港共计有人口693.59万，家庭户数229.8万户。房地产商的“喉舌”的大嘴，把香港住房面积最差的5800户家庭的住房水准，当作近700万香港人的平均住房水平。


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如此作假，究竟为何！更何况，香港在人均住房面积的计算上和内地有所不同，香港算的是“人均室内居住面积”，要远远大于内地的“住房人均建筑面积”。


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据了解，同样是“人均平方米”，日本和香港的“含金量”要比我们的高得多。它们和世界上大多数地方一样，人均居住面积只计算其住房套内的使用面积，而公寓大楼中的公用楼梯和走廊等，都已经从中刨除。


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这样计算的结果，“大大增加了可用作生活空间的面积本身。”而我们现在使用的是“人均住房建筑面积”，真正可使用的室内面积，一般只有标注的住房建筑面积的七八成左右。


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曾经接待过一个德国客户，通过网上预定北京朝阳公园附近名称为公园大道一室一厅公寓，购房合同上注名面积为94.81平方米，照片发到德国之后该客户表示认同房屋状况，并通过大使馆工作人员支付了定金签约。


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该客户飞抵北京到房间转了一圈，无论如何也理解不了接近一百平方米的房子为何如此的小。


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工作人员在一边解释中国和欧洲的房子面积计算方法的不同，一边心里感到无限茫然。最后德国人看完房产文件上的数字后用手指了指天花板，难道把天花板上面的面积也计算了？可见中外之间房产面积的计算上是存在明显的差别的。


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再看看美国的住房面积情况，中美之间的住宅条件差别就更大了。绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带院子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90％以上，用中国话说是大房型为主，且是装修房，基本与中国的豪装相仿。


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美国资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米来计算，美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当，中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。


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中国人口比美国多，可能和美国无法达到同一水准，加之中国的经济水平也很美国有相当的距离，这些也都是要考虑的因素。


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搞清了居民人均住房面积上的“国际水平”，尤其是日本、中国香港和中国大陆比较接近的国家和地区人均住房面积的真相后，人们就不得不对炮制中国人均居住已经进入“世界较高水平”，日本、香港人均居住面积比中国大陆城镇居民低得多这类“经典名言”以及“90平方米宜居论”的作俑者的真实动机产生怀疑。


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“全国一亿九百万套住房，现有住房中，一亿套以上的住房是平均67平方米，如果再生产这样的小房子，在未来的二三十年，可能会限制所有人都必须要住小房。”


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再加之中国的住房都是按照套外的建筑面积加公摊面积来计算的，实际上人均居住面积和原来的67平方米已经区别不大了，八、九十年代建设的住宅基本上只有很少公摊面积计算在内。


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住房的基本情况是既不能完全建成90平米的中小户型,也要控制大户型的建设,不能搞一刀切,否则很难适应未来住宅的发展进程。限制房价，实际上也与控制人均住房面积关系不大，所以调控房价在住房面积上做文章意义不大。

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