从未承诺对项目坚持“长期持有”的香港富豪李嘉诚,一直在践行选择合适时机出售的投资法则。
早在2005年,李嘉诚旗下的“长和系”以1.2万元/平米的单价获得浦东世纪汇地块,如今,这一项目还没有竣工投入使用,就将以160亿-200亿元的价格被卖掉。而目前6万元/平米的市场单价,比当初获得这一项目时翻了近5倍。
“相比2013年,长江实业去年在香港的业务很好,然而内地的收益则出现大幅下降。集团在内地的地产业务有所放缓,将按审慎稳健方针推进地产业务。”李嘉诚在年报中如此评价房地产业务。
今年年初,和记黄埔和长实地产进行了重组。据该公司2014年年报披露的数据,去年长实地产的物业销售额为263亿港元(约合210亿元人民币),比2013年减少了10亿元。
机构统计数据显示,近两年李嘉诚在内地抛售的物业已近千亿元。“未来李氏家族将继续抛售资产,主要原因除了内地楼市未来的不确定性影响外,李嘉诚在内地的慢开发模式也饱受诟病,而在李嘉诚重组旗下资产后,李氏家族的投资战略重心也已向欧洲转移。”接近李氏企业的一位业内人士透露。
两年套现近千亿
李嘉诚正在出售的世纪汇项目位于上海浦东,靠近上海金融中心陆家嘴,地理位置可谓得天独厚。该项目总建筑面积近27万平米,其中商场面积约14万平米,2幢办公楼面积约13万平米。按目前项目周边6万元/平方米的市场价格估算,该项目的最低出售报价在160亿元左右。
“今年年初长江实业与和记黄埔有限公司合并之后,上海的房地产业务仍然由各自团队分工合作,世纪汇项目正是和黄的团队一直负责管理操盘。不过,此前和黄还表示要自持这一项目。”上述业内人士透露。
就在一个月之前,世纪汇的管理层公开表示,世纪汇项目是上海四条地铁线路同时交会的地铁上盖物业,“这在全中国也没有的,我们会自持。”
但如今,李嘉诚变卦了。
“按照李氏的出牌章法,好地段的物业通常会选择市场触底转暖时出售。”一位此前曾与和黄地产有过业务往来的人士分析。
浦东世纪汇项目的转让,只是近两年以来李嘉诚不断抛售内地物业的交易之一。
从2013年开始,李氏家族旗下的长江实业和和记黄埔就开始相继抛售内地房地产资产。2013年8月,和黄、长实将各自所持广州西城都荟广场各自50%股权转让后,李氏家族将广州项目作价16亿元卖了出去。此后,李氏家族又出让了上海虹口区北外滩盛邦国际、上海陆家嘴的东方汇经中心、南京国际金融中心以及北京盈科中心等项目。
有机构统计,在这两年时间中,李嘉诚在内地抛售物业及资产的金额已近千亿元,而去年一年在香港和内地抛售的资产就近800亿元。
“李嘉诚卖项目的决定并非目前做出,而是在此前房地产低潮期就已经决定。”分析师张化东指出,每遇经济或楼市低迷期,长实系或多或少总有抛售物业的举动。李嘉诚转让物业有两个集中时期,2008年全球金融危机来临时,以及2013年以后欧洲经济低迷期。
在2008年金融危机时,长江实业把上海的世纪商贸广场转至和记陆港旗下,此后于2011年卖给太平洋保险后成功套现44亿元。同样是在2008年,在整体转让了上海长宁的御翠豪庭高档公寓后,2009年年初李嘉诚还抛售了位于上海长宁黄金城道上的商铺。
协纵国际CEO黄立冲告诉记者,李嘉诚的企业经营之道是,保证手中有充足的现金流,降低企业负债,“因此长实系往往会通过卖资产来快速回笼资金,以保证企业在经济动荡期不受影响。”
“变相囤地”获利
不过,李嘉诚在内地的“慢开发”模式却成为李氏变相囤地后高价出售获利的法宝。
“长和系拿到一个项目,一般五六年后能真正进入开发阶段就是快的,多数项目一直处于设计阶段。”长江实业上海公司一位前员工曾向记者表示。
“通过时间换空间,往往可以获得几倍的利润。这样的做法在过去行得通,但在当下的环境下却很难行得通。”上述港资房企人士说。
以去年出售的东方汇经中心为例,71.6亿元的售价是当初拿地时价格的8倍多。而此次出售的浦东世纪汇同样是在慢开发中获利匪浅。
在和黄2010年的年报中曾明确,浦东世纪汇于2014年竣工。然而记者在项目现场看到,这一商办楼仍然在进行主体施工,外立面也没有造好,何时能投入使用也不得而知。
据此前陆家嘴的公告信息,该地块转让给和黄旗下Mapleleaf时的总价还不到26亿元。和黄收购该地块的楼板价约1.2万元/平方米,当时预计项目总投资约50亿元。十年后按目前6万元/平方米的市场价格粗略计算,该物业增值了5倍,长实有望从这一项目赚取近百亿元。
张化东表示,涉嫌囤地、慢开发以赚取超额利润的舆论,对李嘉诚旗下的公司并非有利。“此前他们一直是慢开发的节奏,但现在这种开发模式往往饱受诟病。”张化东说。
同样是在上海,2009年4月长实在上海普陀真如获得的项目,两年后仍然处于打桩状态。而在拿地6年后,真如项目的开发速度在业内看来仍然进展缓慢。
除了环境的变化不利于“慢开发”模式,市场的变化也被认为是促使李嘉诚减少内地投资的原因之一。对于李嘉诚抛售物业,有媒体将其解读为看空内地楼市。对此投行界认为,这种解读有一定道理,但却并不全面。
在黄立冲看来,像长实这样达到几千亿规模的企业,做投资和开发并非按一两年的周期来算,而是按五年至十年的周期来看行业和项目。
“从另一个角度看,今年楼市虽好也只是一线的楼市好,而且一线城市的房地产也是在二季度之后才好转,前两年楼市普遍不好。十年以后,楼市是否仍然会这么火,很难做出准确的预判。”黄立冲在接受记者采访时说,对未来的不确定,是引发李嘉诚不断抛售上海及内地项目的原因。
此外,由于长江集团战略重心向欧洲的转移,接下来李嘉诚可能继续有抛售物业的行动。
“李氏家族不仅减少了在内地的房地产业务,也抛售了在香港的资产。长实已经确定了重心向欧美转移的战略,接下来还会有抛售资产的举动。”一位不愿具名的投行人士说。
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