万科近期被前海人寿的强势举牌扰乱了阵脚。
一位接近姚氏兄弟的投资家告诉记者，前海人寿还将联合生命人寿和前海开源基金继续增持万科各5%，这几个一致行动人总持股比例达到20%时，就将撼动万科的控制权。
“险资青睐地产股，谋求的并非只是简单的财务投资者角色，而是有更大的战略意图。”业内一位分析人士对《华夏时报》记者表示，目前，金地地产的战略决策已受险资影响，万科如果反击不力，也或将步金地后尘。
实际上，房地产行业已成为险资重点投资领域。据Wind统计数据显示，在133家A股房企中，险资进入前十大股东的房企有23家，占比达17%。
截至目前，远洋地产、金地、佳兆业的第一大股东均为险资企业，碧桂园、万科、金融街、华侨城等房企则均被险资参股，成为第二大股东。其中部分险资企业已在业务上展开与地产公司的合作。
意图参与房企决策
前海人寿与一致行动人钜盛华在7月份接连两次举牌万科，耗资约160亿元取得万科10%股份，一举跃升为万科第二大股东。而截至一季度末，万科第一大股东华润集团持股14.9%。
面对突然出现的新股东，万科高层显得颇为紧张。万科董事局主席王石[微博]与万科总裁郁亮立即拜访了第一大股东华润集团决策层商讨对策。
“收购万科股份之前，前海人寿并未与万科商量入股意图，而这样大手笔的操作也并非只是简单的财务投资。”上述业内分析人士称，由于股权分散，万科有可能在经营策略上受到股东影响。
万科如今的境遇，行业内早有先例。金地地产去年被生命人寿和安邦保险联合举牌，两者占股比例分别达到29.99%和19%，虽然目前只有2位董事进入金地，但已经对金地的经营战略产生了影响，比如今年5月金地管理层提出的核心员工项目跟投议案就遭到否决。
“去年万科股价低的时候前海人寿没有增持是因为资金不足，今年融资环境改善，前海人寿可以借钱买股。”上述投资家称。
前海人寿是宝能系旗下的金融旗舰，其董事长由宝能系掌门人姚振华担任，近两年来姚氏兄弟在资本市场动作不断。去年，前海人寿曾举牌深振业、天健集团等深圳本地国有房企，股权占比升至5%，但遭遇深圳国资委[微博]的反击后，最终前海人寿放弃了增持选择退出。此后，宝能又在今年耗资70亿元参股华侨城，占股比例达12.1%，成为华侨城第二大股东。
“如果前海人寿联合其他投资机构控制万科后，就可以直接并购或整合其他房企。”上述投资家称，前海人寿肯定会干涉万科的事业合伙人制度以及员工项目跟投制，按照自己的想法来经营公司。
“别看20%的比例不高，也无法绝对控股，但他们可以联合中小股东，在提升市值的目标上，中小股东是乐见其成的。”上述投资家说，深康佳中小股东逆袭大股东控制董事会的案例证实了这种可能性。
寻找投资“捷径”
目前，险资持有地产股的单一比例都在30%的要约收购红线以下，如生命人寿将金地的持股比例控制在30%以内，但联合安邦保险的股份占据金地约一半，基本上掌握了金地的未来走向。
安邦举牌金融街股权时，金融街管理层也曾与安邦沟通，但安邦拒绝透露收购意图，这也引发了金融街及其大股东对安邦的警惕，从而进一步增持至29.2%，巩固控股地位。
2009年，央企中远集团退出远洋地产后，中国人寿(28.19, 0.31, 1.11%)持续增持成为远洋地产第一大股东，目前持有远洋地产29.51%。此后，中国人寿的多个公建项目由远洋地产承建，远洋地产也在拓展养老、房地产金融等业务上与中国人寿有所交叉。
“这些大举买入房地产股票的险资，大多是出于财务投资目的，看好房地产行业的未来，也有一部分则是出于业务转型需要，看重养老地产等上下游业务，希望通过控股和收购龙头房企扩大地产业务。”上述投资家告诉记者。
业内人士分析，前海人寿之所以举牌万科，主要是看中万科的行业龙头地位，万科本身就有资产储备，也有物业管理的能力，前海人寿进入万科董事会后，会让万科放慢开发速度，转型做其他产业，这样可以从估值上提升万科市值。
实际上，万科从去年开始已将重心放在转型路上，郁亮在今年的年度股东大会上也表示，万科将成为有多业态上市平台的一个控股集团，进而实现万亿市值目标，近期万科提出要打造物业、精装、产业三个事业部分拆上市。
“股东重视的是资产回报率，现在万科等地产企业的估值较低。”上述投资家说，险资也不光持有地产股，同时也会直接购买地产物业作为长期投资。
以前海人寿为例，公司成立三年来，前海人寿有5次受让地产企业的股权，5次涉及对地产关联企业借款，3次涉及对房产类企业增资，还有2次属于直接购买写字楼物业。
目前，泰康人寿、中国人寿、合众人寿等保险公司在北京昌平、上海松江、广州萝岗、苏州等地拿地建设养老项目，而这一趋势仍在延续。
深圳一家保险公司高管对记者说，房地产行业的回报率目前仍是诸多产业中较高的，而险资企业手握重金，通过控制一家地产企业再并购其它房企，这是一条迅速做大企业的捷径。
“这是一个大趋势，保险资金投资策略首先考虑的是稳健、安全，其次才是收益，万科今年的股价相对稳定。
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