随着近几年来二手房市场的不断发展，二手房交易过程中隐藏的风险逐渐浮现：交易完成后钱付了但房产证却办不下来、业主携定金或房款“突然消失”等。北京房产垫资赎楼便是购房者最常见的风险之一，那么，什么是垫资赎楼？购房者该如何规避这种风险呢？

什么是垫资赎楼？

垫资赎楼是指房产卖方将其已抵押给银行或以按揭方式购买且尚未还清的房产转让给买方时，由担保公司向卖方发放借款，用于偿还原按揭/抵押贷款，赎出房产证以便办理过户。

赎楼方式有哪些？

二手房的赎楼方式分为：担保公司保函赎楼和现金赎楼两种。

担保公司保函赎楼是指，业主或购房者向某个银行借一笔数额与原贷款余额相当的短期借款，担保公司向短期贷款银行出具担保函，等二手楼过户成功并抵押给新贷款银行(二手房买房者的贷款银行)后，由新贷款银行将买房者的贷款划给短期贷款银行用于偿还短期贷款。

现金赎楼则手续比较简单，就是由二手房出售方业主自筹资金还给原贷款银行，一般是担保公司提供短期贷款或者民间借贷，利息相对于担保赎楼较高，但是手续简易，时间较快。

现金赎楼面临的几种风险？

有些购房者为了省担保公司赎楼的几千元手续费，想自己现金赎楼，并与业主签一份协议。现金赎楼存在资金风险是显而易见的，这相当于还没买房就已经先付了款，后续交易会存在不确定风险。赎楼完毕之后，业主将对房屋享有完整权利。

购房者现金赎楼，至少可能面临以下几方面的风险：一是如果房价出现上涨，业主不积极履行合同的风险；二是业主有债务在身，在已赎楼完毕但未开始交易时，其债权人有权向法院申请查封该套房屋，以此为抵押物要求业主偿还债务。到时候房屋被查封，交易无法进行，购房者已支付的赎楼款也将面临资金风险。

专家支招

通过现金赎楼的购房者，最好能找业主身边可信赖的亲戚朋友做担保人，并签订相应担保协议，表明如果在赎楼过程中发生意外情况导致无法成交，担保人需要与业主一起承担连带责任。由于法律未限制担保人数量，建议在必要时增加多个担保人共同担保。在选择担保人时，也要注意审核担保人的担保能力，最好选择拥有深户、收入、财产等方面比较稳定的担保人。

另外，购房者还需要与业主补签一份协议，内文表明如果由于业主原因导致交易无法进行，业主本人需要承担违约责任，并赔偿相应损失。这一协议无需公证，即具备法律效力，如果中介在场，也可作为见证人在协议上签字。

专家建议购房者最好不要垫资赎楼，通过正规的担保公司赎楼能最大限度化解上述风险。并且提醒在产权登记机关办理过户手续时要办理加快，因为过户的几天时间是被司法机关查封风险最高的时间段。

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