北京最贵的房子，既不是玉渊潭公园附近的钓鱼台七号院，也不是紧挨天安门、开盘即超过10万元/平方米的霞公府，更不是鸟巢旁的豪宅盘古大观，而是分布在重点小学附近、被称作“学区房”的普通住宅。

“学区房”有多贵？举个例子，在北京西单附近的文昌胡同，一间面积仅有10平方米的民宅，售价却高达340万元。因为，附近有一所被认为是“北京最好的小学”之一的实验二小。北京房产学区房价高，但却因为能给孩子更优越的学习机会备受购房者哄抢。升学之路之所以煎熬，是因为起支配作用的，是一套套“道高一尺，魔高一丈”的“潜规则”。

潜规则1：隐秘的“共建生”盛宴

所谓共建，就是政府机关或企事业单位为满足子女上学，通过单位赞助钱或物的方式，与知名学校建立起“共建”关系，共建单位的子女在升学时可以直接“划”入这所知名学校。

潜规则2：开发商与学校“互惠互利”

在没有这种“强大背景”的情况下，要想上好初中，还有一个众所周知的潜规则：买学区房。

开发商在开发小区前，就会和旁边的热点中学谈“协议”，一般来说，开发商或者帮其建某个场馆或楼，或者捐车、捐设备，小区业主的孩子就可以划片进入该中学。

一切谈妥后，开发商就可以打出“上××学校”的招牌吸引买主，房子价格自然也比周边贵不少，而学校也从中获了利。

潜规则3：有上层关系的“条子生”

“条子生”向来是学校最头疼，也最无可奈何的生源。

划片招生，一般来说，都是50人/班的标准班额确定的招生班级总数。但等到开学，大家就会发现一个班能有60人~70人或者学校被迫扩班，秘密就在“条子生”。

很多“条子生”都是各种领导的关系户，哪一个也得罪不起。每年快开学时，也都是校长们最头疼的时候。

因此，有些学校在上报招生计划时，故意少报1~2个班，而少报的班级，说白了就是为了照顾各种各样的“条子生”。

潜规则4：直接“买通”划片人

与这些间接找人走后门入好学校相比，还有一种最直接的方式，那就是直接“买通”划片人，顺理成章地被划进好学校。

现在各公办学校都是划片招生，但各个片区究竟有多少学生、生源是增加了还是减少了、哪个片区内生源压力大……很多人都是从表面上对此有大概了解，但特别具体的，只有参与划片的人最清楚。

某个学校片区内生源少三五个，参与划片的人正好可以趁机将自己的“关系户”塞进去，给各学校下发名单时，学生的名单都已经在其中了。

潜规则5：招进民办学校进本校就读

以前，很多初中都办有分校，现在，尽管分校已经改制完成，但不少仍属于本校的教育集团或与本校有着千丝万缕的联系。

民办学校，可以对学生进行测评，招优秀学生。招来优秀学生，有些学校为了留住生源，为三年后的中招铺路，就会“暗度陈仓”，将本来该在民办学校就读的学生弄去本校就读。

潜规则6：考得好进实验班

不是“官二代”、“富二代”，拼不了爹、堆不了钱的普通家庭，通过考试进入初中学校的实验班则是唯一途径。

潜规则7：教师子弟隐形福利

与找人、托关系、找门路的方式相比，只要能有在优质中学当教师的父母就意味着一出生，就注定了要上优质中学。其实，不仅是教师，只要是该学校的工作人员，甚至后勤工作人员很多时候都能享受到这种福利。

各位购房者购买北京房产学区房可要慎重考察哟，买房大事，不容马虎。

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