一个城市外来人口的涌入量，无疑是该区域楼市能否保持坚挺的重要基础。以一纸限购令将大批非上海户口购房需求阻挡在外的上海楼市，目前正在居住证调整上频频出台“含义深厚”的新规。针对这些微妙变化，国内最大的新房、二手房服务平台安居客的房产分析人士日前判断，新规发出的信号均指向一个方向：逐渐有利于外来人口在沪购房和定居，而这一趋势也将为上海楼市未来数年稳定的新增刚需。
8月14日,上海发布新版《上海市居住证积分管理办法》，其中最引人注目的规定是,持证人最近3年内累计24个月在上海缴纳社保费基数等于本市上年度职工社会平均工资3倍的，即可获得总积分标准分值120分。该规定如果通俗归纳即是：外地在沪工作的高收入人群，月薪超16353元即可直接获得120分标准分。
此举对楼市有何直接利好呢?安居客房产分析人士表示，居住证积分最明显和直接的效果，是对外地购房者减免房产税，从而对释放刚性需求有显著推动作用。按现行规定，持有《上海市居住证》、积分达到标准分值120分并在上海工作生活的购房人新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，可以申请减免购房房产税。
目前这一房产税适用0.4%和0.6%两档税率，每年按购房房屋总价的7折计征，在房价高企的今天，这笔费用可谓不菲。以安居客网站显示的上海8月二手房均价 32707 元/m²计算，一套100平方米的住宅，即使按最低档0.4%税率计算，购房者每年都要缴纳9156元房产税。
免税只是居住证调整带来的最直接和表面的影响，而对上海楼市最大的意义，则是间接推动购房需求的大量入市，从而为上海楼市的升温起到引擎作用。正因如此，近期居住证新规的变化，还不仅仅是积分制的调整，而是在“居转户”、限购微调上动足了脑筋。上海有关方面日前表示，符合条件的在沪居住者将实现自动签注，居住证有效期限会自动延长一年。这一变化看似只是流程简化，却对吸引外来人口常住起到积极促进作用。按现行规定，居住证满7年且符合相关规定的，则可转化为上海户籍。自动签注无疑有利于这一转化。尤其重要的是，这一“七年之规”正在向“两年”缩短，届时将有大量持居住证的外来人口转化为上海户籍。
此外，上海的居住证政策变化还在渐渐消融“限购”这座冰山。上月，上海出台更为直接和便利的“科创人才引进”政策，对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社保缴费基数达到一定标准的非沪籍人员，定向微调住房限购政策。这一变化也被认为是“限购”的变相和局部取消。据业内统计，这部分人目前占比虽少，却对沪上高端住宅有较大影响。上海多个顶级高端产品的买家近九成为企业家人，其中又有三到四成买家是外省市人群。
安居客房产分析人士表示，十年来，上海市的常驻人口增长了38%，其中外来人口更是增长了159%。这意味着十年来上海的租房和购房需求量的巨大增幅，外来人口“功莫大焉”。截至2014年末，上海常住人口总量为2425万，其中外来人口为996万人。因此，上海有41%的人口的购房需求是可以通过居住证体系“被调控”的。目前上海居住证政策已经被用做调控楼市的松紧自如的阀门。当楼市过热时，相关政策起到一个收紧调控作用;而当楼市遇冷时，则以放松方式吸引大量需求入市。在目前以放松为主的基调下，可见其未来对上海楼市输送的刚性需求之大。
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