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万科市值加法:母体的自我裂变

https://m.biud.com.cn 2015年08月30日09:33 家居装修知识网  

  今年,万科总裁郁亮提出万亿市值的目标,并表示希望未来十年能够在传统住宅地产之外,培养更多新业务并独立出来,将万科打造为拥有若干上市平台的控股集团。

  然而,对比目前1456亿元的市值,这个目标非常遥远。按照万科的规划,新业务将承担万亿市值一半以上的任务。目前,万科已明确五大新业务:物业服务、租房业务、物流地产、教育产业、海外业务。另外,还有若干“尚未想好怎么做”的业务正在试水,如社区商业、养老地产等。

  值得注意的是,万科的新业务仍是围绕地产做文章,战略相对保守。比如,即便要分拆物业板块,也并不是搭互联网的快车。不过《每日经济新闻》记者注意到,与之前固守住宅业务相比,万科的跨界幅度并不小。业内人士指出,要把众多新业务做成功,万科实际成为了一个创业孵化器,除了为新业务提供各种资源,这个“母体(matrix)”还必须有足够的创新冒险精神,这与万科自王石以来专业化的稳健路线似乎存在冲突。

  由此看来,万科正在经历一场脱胎换骨的自我裂变。在五大已明确的新业务中,物业服务、租房业务或将成为万科市值加法中的第一个“+”。目前,物业公司已脱离地产部门自立,分拆上市的意图明显,租房业务在短时间内迅速占据行业规模首位,并有成为巨无霸的迹象。

  物业

  做“Uber”底层架构商

  2015年8月,万科物业走过第25个年头,第一次以独立经营体的身份出现在媒体面前,讲营收、利润和商业模式。

  “去年营收是19.9亿元,但这并不是万科物业的全部,在万科集团的上市公司年报里,万科物业给万科地产提供后勤服务的费用被抵消”,万科物业CEO朱保全称,“这部分收入是按市场化招标所获得的,所以实际上万科物业的营收是33.7亿元,净利润是3.23亿元。”

  朱保全的意思很明确,万科物业不再是销售的工具,或者住宅的售后,而是一家自负盈亏,需要讲净利润的公司。虽然万科管理层一再强调物业上市没有时间表,但是,郁亮在今年的股东大会上表示“有上市的考虑,正在加快研究”。

  很多房企都想拆分物业板块,但和流行的社区O2O相比,万科物业的商业逻辑显然不同。朱保全称,万科物业要做资产管理者,截至8月,万科物业所服务的社区房屋资产总价值是17500亿元。他对万科物业价值的检验标准是,若干年后,万科物业所托管的社区二手房售价高于同一区域其他房源。

  万科提供的数据显示,在纳入统计范畴的约15万套楼龄超过10年的房产中,万科物业服务的社区超过90%的二手房价格高于周边。

  这个概念肯定会吸引购房者,万科多地营销人士都曾向记者表示,万科物业是其手中的营销利器之一。

  此外,朱保全透露,万科物业收缴率是96%,高于76%的行业平均水平。

  郁亮曾表示,万科市盈率低,很大原因是没有给资本市场讲出有想象力的故事。那么,上述概念真的会给资本市场带来想象空间吗?

  如果只是收取物业费的盈利模式,似乎和仲量联行、世邦魏理士等五大行并没有差别。实际上,万科物业的学习对象——北美最大的物业公司First Service,正是五大行之一高力国际的母公司。但需要注意的是,万科物业承接的很多项目是住宅社区,利润很难与承接商业写字楼的五大行相比。况且,住宅领域物业费最高的是中海物业,而非万科物业。

  万科物业并不介入时下流行的社区O2O,不把社区增值收入作为主要营收项目,同社区O2O第一股彩生活相比,万科物业只有10%左右的净利率。那么,其分拆上市的优势在哪儿?

  与其他做社区O2O的物业公司不同,万科物业的客户是物业公司,在其他物业公司的项目中嫁接睿服务系统,给所有岗位、设备标号,提高运营效率,降低客户经营成本,从而收取系统使用费,类似于Uber模式。

  朱保全解释称,在Uber 1%的轻资产运营背后,实际上有99%的基础设施、交通标准是现成的,而目前想在物业行业做Uber模式还很难,万科物业要做的只是Uber之前“修路造车”的活。

  租房

  金融工具让资产变轻

  在今年的中报会上,郁亮一再强调“金融化、重运营”。在他看来,只要运营能力够强,就可以随时通过金融工具将资产变轻。今年上半年,万科发布首只公募REITs(房地产信托基金)。

  年初,You+创始人刘洋曾向《每日经济新闻》记者表示,万科部分区域公司曾联系自己,希望进行交流,探讨合作的可能性,因为万科以前的公寓产品多是散卖,今年起决定出租。

  目前,万科的租房业务已在不到一年时间形成了两个产品线,并在庞大货源的支撑下迅速成为行业第一。

  万科董事会秘书谭华杰称,目前已开业和准备开业的业务有9个,可提供近1万间服务公寓,是行业最高水平,该业务今年正式进入扩张,2017年做到15万套,届时将是行业内第2名到10名体量的总和。

  《每日经济新闻》记者注意到,在万科驿、万科派两个产品中,万科驿是首打品牌,主要针对城市新移民,如刚毕业的大学生。

  这并不是万科第一次为大学生提供出租型公寓。2006年,万科打造广州万汇楼项目,面向周边低收入务工人群、新毕业大学生等出租。交付使用后,虽然出租率一直稳定在90%以上,但很难盈利。万科曾表示,就算不计算利息,万汇楼也需要57年才能回本。

  全部自持所带来的大量资金沉淀,无疑是当时广州万汇城亏损的主要原因。根据万科当时公布的财务数据,万汇楼的土地获取成本为1281万元,开发建造成本为3240万元,项目总投资4625万元,开发资金中,80%来自万科自有资金,20%属于银行贷款。

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