■时报记者 马兰 报道

　　合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，是受法律保护的。尤其是房屋的买卖和租赁合同，因为关乎权属问题，合同的效力格外重要。但在很多情况下也不能一概而论，在一些特殊情况下，只要符合法律规范，已经生效的合同依然可以解除，目的是保护一方的合法权益。

　　问题一

　　房屋权属已变更合同是否能解除？

　　李然(化名)急需一套二手房用来结婚，他和未婚妻为了选择一套合适的房子跑了很多小区，最终在房屋中介的介绍下选中了一套60平方米的小户型。因为二人着急装修结婚，因此很快就与卖房人安宁(化名)签订了房屋买卖合同，也到房管部门进行了权属变更登记。

　　可让李然没有想到的是，房子看上去便宜又合适，可这背后却隐藏了不为人知的秘密。当李然和未婚妻再一次来到所购买的房子里时，旁边的邻居告诉他们，这套房子上半年才发生了凶杀案，犯罪嫌疑人现在还没有抓到。听到这样的情况，未婚妻觉得房子不吉利，说什么也不愿意在这样的房子里办喜事，他们找到安宁想退掉房子。可安宁却表示，房子已经进行了权属登记，买卖合同也已经签订，怎么可能解除合同呢？

　　解答：我国实行房屋产权登记制度，双方当事人签订房屋买卖合同除了交付房屋，还要到当地房管部门和土地管理部门办理权属变更登记，合同才算发生法律效力。此时双方合同义务完全履行，买受人依法取得房屋所有权。这时一方当事人反悔要求解除合同的一般不予支持。但民事合同是双方意思自治的产物，只要不违反法律、不损害国家利益和社会公共利益，双方当事人可以在合同中约定解除条件。

　　所谓解除条件，是指限制意思表示效果消灭的条件，即当解除条件成就时，合同解除。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。也就是说，如果李然和安宁在签订的房屋买卖合同中有关于李然有权对房屋情况知情权的约定的话，那么，卖房人应当依法解除这份买卖合同。

　　问题二

　　房客擅自转租房屋能否提前解除合同？

　　李先生名下有一套房屋，由于空置因此一直出租在外。去年年底，李先生通过房屋中介机构寻找到承租人张某，张某看中了李先生的房子，双方很快就签订了租赁合同，张某也顺利地拿到了房门钥匙。

　　可两个月后，小区物业打电话找到李先生说，他家的租住户多达十几个人，每天折腾到很晚，噪声很大，很多邻居都提出抗议了。李先生找到张某询问情况，张某只说自己将房子又转租给了老乡，至于房子里住了多少人，他自己也不清楚。李先生不愿再将房子租给张某了，要中途解除与张某的房屋租赁合同，却担心合同还没有到期不能解除。

　　解答：根据《城市私有房屋管理条例》第21条规定，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同。1.承租人擅自将承租的房屋转租、转让和转借的；2.承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.承租人累计6个月不交租金的。本案中，张某没有经过李先生同意，擅自将房屋进行转租，而且没有按照约定使用房屋，李先生是有权提前解除这份房屋租赁合同的。如果张某在使用中对房屋造成损坏，他应当对李先生进行照价赔偿。

　　值班律师：天津涧联律师事务所 杨晶律师

　　值班热线：13821005346

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