当前,房地产行业的投资环境得到改善,购房贷款利率已经达到历史最低。随着楼市利好政策的不断出台以及持续宽松的货币政策,北京楼市投资风险已经降低,保值、增值的机会开始增加。
北京置业,一手居住一手投资,判断不动产的投资价值,其可增值属性非常重要。与投资属性相匹配的最重要的就是区域,区域价值基本上决定了不动产的投资潜力。那么,目前在北京有哪些区域属于价值洼地,哪些新楼盘所在具有较好的投资潜力,通过什么样的标准评判才能寻找到北京未来的价值高地?且让我们来分析分析。
总的来说,有如下几点:
一看是否是热点区域。地王频出的区域,往往是市场关注度最高的区域。试想,众多房企竞相瞄准同一个区域,争抢某一块地,且出现面粉贵于面包的现象,说明什么?要某是该区域土地稀缺,要某是该区域未来前景可期,具备投资性。此外,如果地王出现,面粉都这么贵了,市场上的面包还有理由低于面粉吗?后期面包价格上涨空间肯定巨大。
二看是否具备政策、规划支撑。区域规划、政策支撑,是判断该区域是否具备持续发展潜力的重要因素。从历年来看,只要有政策规划出台,或者地铁线路、交通布局、区域功能划分等重要的消息公布,相关受益区域楼市便会迅猛发展,且获得长期而持续的发展动力。
三看区域产品是否符合市场发展方向。绿色节能建筑、创业创新孵化空间等多种产品的火热,均是因为其顺应未来发展大方向而成为热点。
四是看产品本身的综合价值。譬如开发商背景、产品优势资源、自身功能定位等。总之,判断某区域某楼盘是否具备投资价值,需要全面衡量,要用长远的、发展的眼光理性分析和判断,唯有如此,才能抓住机会,寻找到潜力股。
除了这些因素之外,在分析投资价值时同样要考虑到该区域楼盘当前的价值区域与对标区域的对比,考量区域价值是否已经被 预先透支?这里其实就是一个时机的问题,在整体区域发展优质预期的情况下入手是最佳的时段,一旦到了区域价值完全呈现的时候,也就不再有“价值洼地”一说。例如通州、燕郊,受通州新城规划的利好,如今价值已经远超过了当前所能透支的价值力,在短期内很难实现可预期的投资回报变现。而例如房山超级蜂巢板块等区域,政策利好和产业利好逐渐进入一个可预期的轨道,而交通、配套等也正值日渐成熟,其投资潜力就会在数年内快速变现出来。
另一方面需要考虑的是价格基数,就像我是2元涨到4元,你从7元涨到10元,虽然涨幅后者较大,但站在投资立场,前者价值确实翻番,摊去资金成本效应,投资力更是远大于后者。
一些有远见的投资者表示,先投资区域,后投资产品基本上属于他们共同的考量。除了区域,产品的硬价值属性往往也代表了投资的可靠性,是对保值的最大保障。
关于不动产投资,在地产行业业内有一个理论称之为“风险黄金分割区理论”,一旦一个区域或项目进入这个风险黄金分割区,即意味着在风险系数较低的情况下,能实现投资价值的快速变现,而一旦低于或超出这个区域,即意味着风险过大或潜力已经被释放。如何选对风险黄金分割区一部分来自于对现有整体城市发展格局及趋势的研判,一部分则来自于一些更直效的“讯息”。
例如在通州新城价值爆棚前夕,便有大量的“知情人士”海量购买燕郊、大厂的楼盘。在非地产行业的汽车领域,限购令下达前夕亦早已有风中来信。
既然有风口,必然有风,不妨来盘点一下北京未来最具投资价值的十大潜力区域。
一、房山超级蜂巢板块
区域简介:
该区域临近地铁房山线苏庄站,相对于发展稍早的长阳板块来说,房山超级蜂巢板块算是后起之秀。之所以称其为超级蜂巢板块,是因为该区域未来将重点打造4500亩的超级蜂巢国际创新示范区,且是房山政府以及联合国项目事务署联手重点打造的。
理由:
1、地王拉动区域房价奔3万
2015年7月,房山天恒地王诞生,楼面价达到2.1万,甚至高于房山目前部分在售项目均价。房山价格将上三万的预测不绝于耳。事实上,与通州、大兴相比,房山目前的整体均价水平也远低于这些区域,通州目前商住房均价直逼2.8万,大兴均价已超2.7万。
即使将房山超级蜂巢板块与同属房山区域的长阳板块相比较,该板块依然是无可争议的价格洼地。目前,房山超级蜂巢板块周边项目均价集中在16000—19000元/平米,而长阳板块均价在2.3万—2.8万元/平米。
2、区域利好频发
2015年,房山利好众多,一是首都第二机场年内动工,未来将形成巨大的临空经济辐射带,影响远超首都机场。二是房山线北延线年内开工,9月10日起换乘车站设计方案将进行展示。北延线一旦建成,便将与城六区实现互联,进一步缩短与城区距离,改善居民出行条件。房山整体环境将进一步趋好,持续完善。
3、区域代表性楼盘发力
该板块的代表楼盘是房山超级蜂巢国际创新示范区,定位为全球未来科技领袖孵化基地,国际资源丰富,模式先进,符合创新创业国家战略方向,并且深获联合国项目事务厅亚太、欧洲以及中东司司长布鲁斯·麦卡伦、北京市房山区区长曾赞荣、阿里巴巴旗下的菜鸟网络等领导人和知名企业的赞赏。未来,由于该项目体量巨大,将吸纳数千家企业超3万高端人群的进驻,形成高端、高智人群聚集区,且由于其开发商天洋基业具备城市运营能力,将在此形成一个巨大的磁力场,在企业、商业、居住等各个方面的上下游形成一个完整的经济生态链,从而自成经济循环体系,成为整个房山的经济特区。目前,该区域规划蓝图已经初见雏形,有万国数据、工信部京西智谷—ICT产业创新服务园进驻,未来随着更多的国内外知名企业的进驻,该区域将成为房山乃至北京的创新创业展示基地。而其的发展潜力和价值,可以参考北京CBD区域。
二、东坝
区域简介:
北京东坝是目前朝阳重点的发展区域,东坝北区将兴建北京最大的高端商务功能区。而南区将规划建设面积达200万平方米的居住区。随着北京城市中心东移,东坝居住区具备巨大的发展空间和潜力。
理由:
1、东坝楼面价逼近5万
9月8日,东坝南区地块竞拍,房企争抢,最终以42.5亿元成交,楼面价逼近5万,地块未来纯商品房售价将达到10万元/平米以上。目前区域内在售楼盘均价在5万元/平米,价格上涨空间巨大;
2、多重核心商圈共同辐射
东坝区域位于望京和国贸CBD板块的中间位置,受多重核心商圈共同辐射,且区域本身亦被规划为高端国际商贸区和第四使馆区,未来的东坝板块将成为北京又一承载财富人群、释放高品质居住需求的高端居住区。
3、区域艺术人文氛围浓厚
东坝区域的生活、交通、教育等配套也日渐完善成熟;区域规划绿化率达50.5%;国际特色商街的规划、环铁一线、艺术城等几个艺术家工作室的集中,也让东坝区域拥有浓厚的艺术人文氛围。
三、石榴庄区域
区域简介:石榴庄村位于北京丰台区南苑乡,南三环与四环之间。东与朝阳区接壤,南跨凉水河与大兴区接壤。规划总用地153.28公顷,目前剩余用地86.56公顷。其中居住用地仅4.69公顷。该区域因拍卖地块高起价而被称为“襁褓地王”,因此而名声大噪。
理由:
1、新兴的豪宅区域
该区域位置处于三四环间,拥有绝佳的地段优势,这也使得区域能拍出楼面价达5.2万元/平米的新贵地王,受高价地王拉动,目前商品房住宅的成交均价达到了3.8万左右,区域内已经成为一个新兴的豪宅区域。
2、土地稀缺
区域地价高企,主要原因正是土地稀缺,今年宅地供应量严重不足,尤其四环以内的居住用地,“僧多粥少”现象加剧,此外,该区域所处的三四环之间无新房项目在售,而其正南的榴乡桥板块包括保利首开熙悦诚郡、中冶德贤公馆、国韵村三个项目,目前售价在4.1-4.6万元/平米,受地王影响,将促使上述三个项目进入快速去化期。未来该区域将入无房可售局面。
四、白盆窑区域
区域简介:位于丰台区南部,隶属于丰台区花乡,区域面积3.5平方公里,全村1449户,总人口4011人,辖2个自然村。今年1月7日,该区域1516-0665等地块(丰台区城乡一体化白盆窑村旧村改造一期二期)二类居住及基础教育用地(配建“限价商品住房”)被华润首开平安联合体以86.25亿夺得,因该地块集最高起价、最高总价、最贵自住房于一身,而被业界熟知。
理由:
1、供应量稀缺
白盆窑所属的花乡区域一直以来都是供应匮乏区,虽然有华润项目自住型商品房在售,但区内在售纯住宅产品供应断顿,周边多为回迁房、限价房。整个丰台区域内房源主要以老项目后期为主,且去化较慢。
2、配套完善
配套方面值得期待,因为紧邻四环花乡桥,花乡桥的东北角便是在建的天坛医院,基本可以满足居民日常所需。尤其随着区域高端人群的聚集,未来区域配套亦会逐步完善,亦可为区域未来的升值潜力加分。
五、孙河区域
区域简介:孙河区域已然是北京近几年较为知名的热点区域,其因自然生态环境、便捷交通、成熟教育医疗娱乐配套等条件被誉为“最后一块别墅净土”,同时也是近几年土地市场的焦点。
理由:
1、土地稀缺
进入2015年以来,北京全市商品住宅供应严重稀缺,尤其是别墅产品受土地稀缺影响,而一路走高,并且就此类产品区域而言,环五环土地市场更是供需两旺,孙河区域目前已有龙湖、泰禾、首开、中粮等高端房企进驻,组团优势明显。
2、多地王效应拉动
近三年来,孙河地王不断,本月初,保利首开以64.83亿元夺下去年流拍的孙河地块,楼面价和总价双双刷新孙河区域纪录,成为孙河“双料地王”,这也抢去了两天前的石榴庄单价地王的不少“风头”。因为该地块是区域内位置、景观环境均为最佳,未来区域销售单价有可能将达到17万元,这对于区域在售楼盘来说,升值潜力陡增。
六、大兴义和庄板块
区域简介:大兴,北京的南大门,近年,区域内义和庄板块开始崛起,因为其临近2500亩的念坛公园,该区域内建筑主打生态和绿色宜居。
理由:
2009年,一个“城南计划”让全北京开始向南看;2014年,北京第二机场正式落户大兴,城南迎来新一轮发展热潮。2015年大兴楼市给市场带来“一路惊喜”,高于整体市场5%的去化率让大兴板块成为京城楼市的大热点,多宗土地入市,楼面价突破3.6万元/㎡,业内人士预言,大兴“5万时代”已近在咫尺。而义和庄板块,则是距离新机场最近的商圈,正在成为新机场的核心发展区域,目前已经汇集万科、恒大、首开等知名房企,业内表示,义和庄将成为下一个三元桥,在新国门经济的带动下,将成为北京新一轮商务热点。目前区域内的代表性楼盘泰禾中央广场LOFT价格已经飙升至3万。
七、燕郊
区域简介:
燕郊位于潮白河东畔,西与通州区隔河相望,近年来,燕郊发展迅速,已经成为融入京津的重要平台区域。目前,该区域常驻人口已达40万,且大部分为北京外溢置业人口。近段时间,燕郊楼市迎来火爆成交。
理由:
随着通州北京新政副中心地位的确立,通州副中心与燕郊、大厂等河北和天津区县的联动发展,燕郊迎来新的发展机遇,随着日前平谷线规划在燕郊北设站,地铁6号线东延至燕郊也在规划中,京秦高速北京段、潮白河大桥的建设等系列交通利好的公布,使得燕郊至北京的交通越来越便利。燕郊将告别睡成,成为大北京发展副引擎。目前,燕郊楼市市场需求高涨,天洋城4代7月当月开盘的一栋楼3小时售罄;而汇福悦荣湾、港中旅海泉湾等在售楼盘均创出成交量新高,且价格普遍上涨,部分楼盘涨价幅度已超30%,预计还将有一波成交高峰。
八、通州运河核心区
区域简介:
作为“新通州”的发展引擎,运河核心区规划面积16平方公里未来将建成以高端商务为主体,以创意发展为动力,以总部形态、大型城市综合体为特征,彰显人文、生态、低碳、创意理念的典型区域。未来,通州将成为CBD的补充配套区,而其中以运河核心区作为重点发展区域。
理由:
目前通州尽管限购,依然难改未来整体高速发展趋势。而通州运河核心区将是通州新城建设的先行启动区和窗口,亦是北京城市副中心发展战略的引擎区。
目前,通州运河核心区的地标性建筑已经基本全部开工,世界三大主题公园之一的环球影城已经顺利入驻通州的文化旅游区,全国重点大学人民大学东校区也已经择址通州潞城镇。一个以运河核心区为龙头,以文化创意产业集聚区、文化旅游区、环渤海高端总部基地集聚区、国际医疗服务区、国际组织集聚区为支撑的现代化国际新城正在通州拔地而起。其中已经开工和即将开工的标杆项目有富华水乡、新北京中心、运河壹号、京杭广场、运河国际商务、绿地及珠江、彩虹之门、侨商、富力和保利等。
另外,万达广场、环球影城等生活配套以及交通配套逐渐完善,通州积分落户政策以及宽松的信贷政策等利好消息刺激下,通州楼市未来仍存上涨空间。
九、青龙湖
区域简介:青龙湖,丰台区的潜力区域,随着青龙湖文化会都的建设,该区域近年来开始发展提速,高端项目开始竞相亮相。
理由:
青龙湖是北京最大的水脉,在水资源缺乏的北京,青龙湖板块显得格外亮眼。目前,丰台区政府要把青龙湖打造成北京西湖。除此之外,地铁14号线二期也将贯通该区域。生态资源加上地铁经济效应,青龙湖板块未来价值可期。
十、延庆
区域简介:延庆位于北京市西北部,是首都生态涵养发展区。
理由:
2022年,冬奥会计划沿北京城区—延庆—张家口一线使用12个竞赛场馆,建设3个相对集聚的场馆群,冬奥经济的带动,是延庆楼市发展的机会。
在京津冀协同发展这一国家战略推进的风口,京张联合申奥的成功,无疑成为加速整个区域一体化的助推器。目前,京张高铁已经动工,并将于2019年前后完工。完工后,北京至张家口的交通时间缩短到50分钟,届时北京城区赛区至延庆赛区高铁运行时间为20分钟,延庆赛区至张家口赛区为30分钟。
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