最近已经有125家上市房企公布半年报，算出的行业平均净利润率是9.1%，历史上首次跌破10%，如果还算上非上市公司的呢，如果单独算中小房企呢……

  2015年1~8月份，销售额排名前10的标杆房企销售额及目标完成率

  总之一句话，这个行业没那么好混了，有些人已经撤退，不想撤或者还需要一段时间才能撤的，还的继续干下去。以前拿地就能赚钱，现在已经不是酱紫了，未来怎么干？名师指路是不错的路径，我们遴选出今年1~8月份销售额TOP10的房企，剖析其未来的经营策略，或许能够给迷茫的地产人和房企一点启示（能学的，不能学的别硬学）。

  【城市布局：漂洋过海，去国外发展】

  去年以来，标杆房企纷纷收缩战线，在城市布局上回归一线和核心二线城市，如今这一趋势依然还在持续。

  宇宙第一大房企，万科依然以一二线重点城市为主要对象，稳中求进，集中围绕长三角、珠三角等沿海经济发展潜力较大的区域开拓市场。理由显而易见，今年上半年万科完成销售金额1099.6亿元，万科布局的4大核心区域中以珠三角为核心的广深区和以长三角为核心的上海区域销售额最高，分别是329.2亿元和357.9亿元。

  与万科颇为类似的是保利地产，其上半年珠三角、长三角、环渤海三个核心重点区域的销售额占签约的比重达70%，未来这些区域势必是其进一步发力的地方。

  恒大则钟情二线城市，其上半年的新增的项目中，仅有2.9%的项目位于一线城市，而60%的项目位于二线城市，可以想见，未来恒大还会“二”到底，一直到二线变一线。中海地产、绿地集团同样重点布局核心二线城市，但与此同时还兼顾港澳，双管齐下。

  此外，走向海外市场也成为标杆房企们布局的方向之一。上半年，绿地即在澳洲新增项目储备2个，在马来西亚新增项目储备1个，同时启动东京、莫斯科项目洽谈。绿城与中交两家合作的印尼雅加达项目已经落地，它在海外市场份额基本占到中交集团30%多；澳洲也有项目在跟进。下半年绿城试图借助中交在境外做交通基础设施过程当中积累的土地和资源搞地产项目，在海外市场分得一杯羹。

  作为首次进入前十的华夏幸福比较特殊，因为它是做产业地产的。未来，华夏幸福将继续深耕大北京，实现京津冀卡位，同时积极开拓长江经济带，上半年累计完成上海金山枫泾，四川天府新区仁寿，沈阳铁西以及固安的马庄与牛驼区域4个项目的签约，均与国家重点区域振兴规划和发展战略完全契合（这一点不得不学习，学不到就不要羡慕嫉妒恨人家的高速增长）。

  【投资拿地：48天上100个项目很凶猛】

  今年早些时候，恒大许老板放话：48天上100个项目。顿时，市场一片哗然，有说许老板好气魄，也有说许老板是疯了吗。许老板没疯，他只是有钱，因此敢如此“任性”。

  短期的危机其实并不可怕，可怕的是手里没有钱，因为你只能眼睁睁看着人家以低廉的价格买走你垂涎已久的东西，比如许老板抢项目。

  万 科也不例外，今年上半年，万科新增加的开发项目26个，按万科权益计算的规划建筑面积较去年同期增长了92.2%！与此同时，公司还参与了一批旧城改造项 目。虽然万科在报告中表示，目前部分城市的低价还在较高水平，公司还将继续坚持审慎的投资策略，但谁都知道，手握重金的万科，可以随时出击……

  恒大在报告期末的土地储备面积较去年底减少了1.8%，但土地储备总建筑面积依然高达1.44亿平方米。在拿地的策略上，恒大一边新购项目，同时在现有项目的基础上进一步收购周边的优质土地，并且在合作拿地上的力度也进一步加大。报告期末，计有88个项目采用合作方式，累计减少土地款支付人民币589.3亿元。自己有钱，也要善用别人的钱！收购兼并、合作开发等低成本、高效率的项目获取方式将成为恒大下阶段拓展项目的主要方式。

  碧 桂园、保利、华润等均表示要在城市投资价值上进行强化研究，适时以低价补充优质土地资源（问题在于大家都想补充优质的资源，争夺必然激烈，低价这事可能不 靠谱）。而中海除了在内地投资拿地以外，还在港澳地区投资，因为港澳房地产市场前景依旧看好，但会根据销售进度和可供使用的财务资源状况决定投资规模。

  【产品结构：积极拓展消费地产、产业地】

  去年，“互联网+”大行其道，今年虽然已经从“互联网+房地产”变成“地产+互联网”，但是互联网依然在，互联网思维是极致思维，产品思维……对，产品！房企不仅继续走过去拿地盖房子的路是思路，而且继续造过去一样的产品也会越来越不受待见，因此升级产品和调整产品结构都是必须。

  万 科在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，以及地产延伸业务。报告期内，公司已成立万科物流地产发展有限公司，目前已在贵阳、武汉正式获 取两个物流地产项目，物流地产进入开发运作阶段。公司将由提供单一住宅产品，转向提供基于生活幸福感的全系列服务；由单一即售型不动产开发，转向多种资产 管理与价值提升。

  恒大一张图纸复制全国的速度神话一直被人艳羡，但因此带来的产品的千篇一律在追求个性化的今天也需要改变，因此恒大也在升级产品配套及装修标准。

  但总体而言，刚需和首改在大部分城市依然是主流，健康的购房需求。比如今年上半年，保利地产成交产品中，住宅产品面积占比为84%，因此保利未来依然坚持普通住宅为主的产品定位，以迎合市场需求。这种开发满足市场需求的适销产品的思路，也是华润置地等标杆房企的发展思路。

  当然，除了住宅意外，华润置地也在大力发展商业地产，以扩大集团商业地产的规模，能够为企业持续带来稳定现金流，仅今年下半年计划长沙，赣州，合肥等4个购物中心开业……

  总之一句话，满足市场需求，刚需和首改需求不太大的地方，你也不能硬上。

  【财务管控：能搞到的钱，有多少要多少】

  目 前国内房地产企业的资金多半来源于银行借贷，但是去年以来，银行停止了绝大部分三四线城市的开发贷，让很多企业不得不另寻他路。在销售困难的情况下，外面 的资金又来源有限，缺钱的企业可谓命悬一线。标杆房企们虽然“有钱”，但是也不是一味“任性”，当前形势下，能低价拿到的钱，能拿都尽量拿。

  报告期末，万科持有货币资金446.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和237.7亿元。剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为38.86%，较2014年底减少2.59个百分点。同时，公司还尝试以“金融化、重运营”为发展思路，积极寻求和各类机构的合作机会，尝试和探索证券化产品，为公司未来进行资产管理提供金融支持。钱，从来不嫌多！

  恒大许老板任性，48天上100个项目，但是现金为王的底线却依然坚守着。具体的策略是提高现金总额、降低净负债率，稳定主营业务净利润率。实现的方法，包括境外成功发行10亿美元2020年到期的优先票据；完成配售8.2亿股股份，占已发行股本约5.54%，所得款净额约46亿港元。同时，开创红筹公司国内发债先河，成功发行总额人民币200亿元的境内企业债。另外，恒大还获得各银行合计1820亿元的授信（开源），而又通过项目合作等减少土地款的支付（节流）。透过上述多项举措，集团期末现金总额达到人民币815.7亿元，为上市以来的最高水平。集团可使用资金合计人民币2，157.7亿元！有钱！

  绿地集团在财务融资方面主要通过项目开发融资及债券融资等形式进行房地产业务融资，截至报告期末，公司房地产业务融资余额为1888亿元！有钱！

  碧桂园通过强化销售及回款，严控各项成本及费用支出，以保障经营性现金流和投资回报率的良好表现，坚持稳健的财务政策和风险控制措施。

  保 利地产在保持稳健现金流的同时，还调整资产负债结构，通过多渠道补充低成本资金，降低融资成本。报告期内，公司新增有息负债仅277亿元，净增有息负债 -35亿元。同时，公司年内成功发行60亿元人民币中期票据，发行成本显著低于同期银行贷款成本，公司融资成本显著下降。事实上，保利地产的长期偿债能力 在最近五年一直在增强（如下图）。

  保利地产2010年~2014年长期偿债能力示意图

  中海更霸气，除控制好借贷水平和保持较多的财务资，为应对强美元，7月份中海已经完成了6亿欧元债的发行，为首家内地房企发行欧债，而且四年期固定票息仅为1.75%！重要的事情再说一遍，四年期固定票息仅为1.75%！这得让多少同行羡慕嫉妒恨……只要允许，中海一定会让其他人继续恨下去。被人恨，有时候也是一种实力。

  【物业发展：上市融资，快到我碗里来】

  物业，对于很多开发商来说是个麻烦的事，但是花样年的彩生活让众人眼前豁然开朗，原来物业还可以这么玩，市值竟然还能高过做开发的企业，这个金矿必须要大力的挖！

  万 科已经明确表示，为加快物业业务发展，万科物业要走市场化发展的路子。未来几年，万科物业业务新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘，但原则上不承接与 万科自身在售楼盘存在直接竞争关系的在售项目（话说回来，你愿意，对方估计也不愿意）。公司鼓励万科物业业务通过并购与合作实现快速增长，开展更多物业服 务的创新，做深社区服务，提升物业服务竞争力。同时，公司还将在物业业务中引入事业合伙人机制。这么说来，市场上传言的万科物业要独立上市，并非空穴来 风。做得好，上市是迟早的事。

  碧桂园就毫不避讳地指出，未来公司将积极运用金融化手段以求旗下资产价值的最大化，并计划出售酒店资产或物业管理物业分拆上市。通过打造包括物业开发，社区配套，金融在内的三个业务板块，形成覆盖客户全生命周期的资源整合平台。

  中海地产走得更远，公司拟拆分中海物业，并且在香港联合交易所独立上市准备工作已经在推进中。

  以笔者看来，长期而言，房地产行业已经进入白银时代，但随着经济转型和城市功能升级，大量新的物业需求正在浮现和生长，为行业的持续发展注入了新的动力。房子只能卖一次，但是围绕房子的各种服务却可以日复一日的卖……物业确实大有搞头。

  【转型创新：你走你的路，我过我的桥】

  当然，标杆房企面对未来做的准备远远不止上面这些。还有金融化、多元化、轻资产化、+互联网等等的探索与尝试的计划。

  █ 金融创新

  万科明确表示，“金融化”是公司未来的发展方向之一。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs。未来公司将继续深化合作，积极探索各类金融工具，充分利用资本市场，优化资源配置。

  绿地金融产业的相关重点工作也取得了较快的推进。如联手蚂蚁金服及平安陆金所推出互联网房地产金融产品“绿地地产宝”，在黑龙江省发起设立股权金融资产交易中心等。

  █ 多元化探索

  多元化的探索包括延产业链的拓展，以及向产业链外的领域探索。

  前者典型的如万科，未来将加大对养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产等地产业务、以及装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

  后者则以恒大为代表，在开发业务之外，恒大还涉及快消品（恒大冰泉），体育（广州恒大淘宝队），以及医疗健康、美容（恒大健康产业集团有限公司）等等的领域。

  █ 轻资产模式

  轻资产也是现在热得发烫的模式，但是能不能玩，怎么玩，却各有不同。万达想探索的是“资本循环”和轻资产模式，目的是加快持有物业扩张速度，扩大在中国主要零售市场的佔有率。

  万科、恒大等则是通过与人合作开发，实现小股操盘来实现轻资产化运作。

  绿城的代建业务一直不错，未来计划在原有房产开发基础上成立轻资产公司，主营代建业务。

  █ 互联网+

  绿地在今年成功开业上海长宁、上海徐汇及南京紫峰等3家实体店，并成功签约5家新店项目选址，成立了美国、英国、澳洲、韩国等四个海外商品直采中心，但光有线下不行，因此绿地还在积极推进线上业务。

  当然，现阶段，互联网+更多地还是被用来作为营销工具使用，比如绿城即通过结合互联网优化营销策略及综合服务品质优势，拓宽客户群体。去库存的阶段，营销就是王道。

  █ 制度创新

  一 切的创新，都需要制度的支撑。万科公司深谙靠制度创新重构组织竞争力的奥秘，由职业经理人制度，转向事业合伙人制度；由金字塔科层结构，转向扁平化平行架 构。积极探索合伙人制度，推进项目跟投，通过制度创新，激发内部活力，提高公司管理效率，完善员工和股东的利益分享机制。如果没有下面这条，上面的创新都 要打折扣。

  【总结】

  转型，一定是基于外在的市场变化与自身的资源作出的综合反应，标杆房企的段位处于最高阶，格局和玩法自然不同于其他，但大道相通，其他房企多少可以从中得到一点启发和可以借鉴的东西。祝好运~

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