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实地探访北京楼市 “金九”售楼处里“静悄悄”
(记者 孙红丽 唐沰 余燕明 卢志坤 伍振国)9月，向来是楼市传统的营销旺季，素有“金九”之称。刚刚过去的这个周末，人民网房产派出多路记者，实地走访了昌平、通州、朝阳、大兴等区域的数个楼盘售楼处。记者发现，与往年不同的是，今年北京楼市的“金九月”售楼处里，显得冷清了许多。
北五环外高端项目遇冷
“金九不应该是今年这个样子。你看我现在的状态，就是不怎么有精神头，这个月我都没有成交一套房子。”当记者问及进入9月份项目的销售情况时，北京北六环外一个高端项目的销售人员陶小姐说。
陶小姐所负责销售的是高端项目，产品类型包括独栋别墅、联排、叠拼和洋房产品，别墅产品的销售均价在3万元/平方米左右。
“项目拿地比较晚，但是开盘的时间比较早，目前项目整体的去化率有五、六成，但是今年也面临比较大的销售压力，一是区域里项目间的竞争比较激烈，二是因为感觉找不到客户了。”陶小姐说。
这个项目是在今年6月初开始加推，据该项目营销人士介绍，过去三个多月时间里，已经实现销售额5亿多元，其主要原因是信贷、降准降息等一系列政策刺激，以及今年北京市场的高端项目集中成交。
“我们项目的产品类型比较多，性价比也相对较高，所以项目的客群主要是来自市区的改善型客户，这类客户属于首次别墅置业，以及很多别墅改善客户。”这位项目营销人士说，“在这个区域里，我们项目的性价比相对较高，我们叠拼产品的价位和户型，基本上可以与区域内很多的联排产品媲美。”
陶小姐告诉记者，因为项目在6月初才刚刚推盘，所以蓄客的质量相对较高，又加上当时的一些经济政策、信贷政策陆续出台，所以促成了很大的成交，但是进入到9月份以后，明显感觉到成交少了下来。
“在前两个月，我已经卖出了十几套，但是这个月(9月份)已经过去一半，我手上还没有成交一套房子。”陶小姐说，“我们这里很多销售人员都是今年新招进来的，所以热情绝对是够的，只要有客户，就一定能卖出房，但是现在问题是十几个销售人员都找不到客户。”
陶小姐介绍说，在今年7月份的时候，项目每个周末两天的客户到访量多的时候会达到150组左右，“6月份和7月份两个月销售员都非常忙，我在两个月瘦了4斤，但是现在突然又闲下来了，到客量也减少了很多。”
该项目的营销人士也告诉记者，这个项目在今年会有比较大的销售压力。“去年北京公司在成交上表现比较好，大兴的项目完成了超额成交量，所以昌平这个项目就延迟了推盘，一直到今年6月份才开始加推，所以今年这个项目的销售情况会对北京公司的销售影响比较大。”
“很多销售员在项目上熬了一年多等着开盘，但最后没坚持下来就离开了。我们现在这些销售员都是后进来的，积极性很足，当然急于成交卖房子。”陶小姐说，“如果像6、7月份那会儿销售情况就好了。现在突然觉得找不到客户了。每个月4000元的无责任底薪，不成交肯定是不行的。”
限购的通州楼市迅速遇冷
上周六(9月12日)下午，位于通州的知名楼盘华业·东方玫瑰售楼处内，除了一对正在签约的夫妇，该售楼处空空荡荡，过去规模庞大的置业顾问团队，如今只剩下几个人，坐在电脑前玩着手机。这让它与过去的几个月有了明显区别。
“项目现在所剩的房源不多了，”正要去给那对夫妇拿相关资料的置业顾问说，“没有通州的户口买不到。“这对夫妇购买的是一套这对夫妇购买的是一套约130平方米的两室两厅住房。
位于通州的楼盘华业·东方玫瑰售楼处。(人民网房产 卢志坤 摄)
这位置业顾问表示，政府在8月中旬加强对通州购房资格的限制之后，来看房的客户确实有所减少。但他表示，这主要是项目已经到了后期，整个项目的大产权住宅基本已经卖完，所以现在的客流会有明显变化。通州政府在8月中旬加大了对购买通州住房的限制，除了没拥有住房的北京户口家庭被允许购买一套商品住房，其余均需在通州连续缴纳3年以上的社保和个人所得税。
据他介绍，随着6、7月主打的c区和d区住宅基本卖完，项目现在主推的是不受限购影响的商住项目，主要是做成上下两层的复式公寓。这些公寓的价格在2.5万元/平方米－2.6万元／平方米左右，户型面积大约为60-130平方米左右。
过去的数月里，通州因为机关单位的搬迁消息而成为北京楼市中最为引人注目的区域。从区域内楼盘价格大涨、开发商捂盘惜售、政府约谈房地产商到最终更加严厉的限购政策出台，通州楼市一次次成为人们谈论的焦点。
而通州限购政策的出台，也让东方玫瑰售楼处里较为冷清的情况在其他楼盘的售楼处中较为常见。距离东方玫瑰不远处的合生滨江帝景售楼处里，一位置业顾问正在盯着电脑屏幕，他的几位同事则围坐在一张桌子前聊天。
“现在在卖的就是3号楼、7号楼、8号楼，”坐在电脑前的置业顾问说，“意向客户我们在政策出来的那天就通知他们过来签约了。”滨江帝景在8月14日通州限购政策出台未执行之前连夜开盘。“现在来的人肯定少了，很多都不符合条件。”他补充说到。
开发商不着急推盘
9月13日，记者在昌平京投银泰·公园悦府售楼处看到，有三三两两的消费者在看盘，远没有想象中的那样“火热”。
销售人员告诉记者，“金九银十”开发商并没有新推计划。截至目前，项目只剩几十套90平方米左右两居户型在售，均价30000元-31000元/平米。接下来还会有70年产权的小户型住宅售卖，但是具体开盘日期尚未确定。
“开发商是国企，有自己的销售节奏。项目前期销售目标完成得不错，并不着急开盘。”销售人员也补充说道。
据悉，该项目位于地铁8号线平西府站地铁上盖，项目8月累计销售面积26596平方米，总销售金额7.99亿元。
一位当天在场的看房人说，“项目有地铁优势，但剩下的户型、楼层都不太理想，可
选择余地太小。这段时间会多看看楼盘，多比较。”
此外，人民网记者在大兴多个楼盘售楼处里发现，9月第二个周末天气晴好，但售楼处里看房的客户并不是太多。销售人员向记者表示，今年9月客流量相对比较稳定，但因为房价已经到了一定的价格高点，所以看房人也并不急着出手。
中午时分，位于昌平东小口公园悦府售楼处，由于项目在售套数不多，前来咨询的购房人并不多。(人民网记者 孙红丽 摄)
环京楼市持续走热
位于北京以东的燕郊大厂名为潮白河·孔雀城盛景澜湾项目9月准备加推二期产品。人民网记者在走访中获悉，该项目目前并未安排排号，届时开盘将顺卖，均价约为1.2万元/平方米。
据介绍，6月底7月初该项目一期推出2000余套房源在两个星期内便清盘，当时项目均价为8000-9000元/平方米。该项目销售小刘(化名)告诉记者，“当时卖得较好是因为股市的热钱流入了楼市，所以在顺卖的情况下，短短两周时间便能清盘。”
据了解，孔雀城在大厂拥有多个产品系列，最早推出的英国宫系列在2013年末至2014年初均价约9000元/平方米，随着2014年房地产市场低迷，孔雀城推出均价约6000元/平方米的潮白家园。
今年以来，多重利好政策增强购房者信心，房地产市场逐步回暖。燕郊主要区域房价甚至跃升至1.9万/平方米。相应的大厂区域房价也由2014年下半年的6000元/平方米涨至目前1.2万元/平方米。
小刘表示，潮白河孔雀城盛景澜湾二期仍然将维持顺卖的节奏，“通州新城的火热也带动了大厂的楼市，估计二期也将获得热销。”
据小刘透露，购买盛景澜湾一期项目的30-40岁的投资客居多，大约占到一半以上，剩余的30%多为刚需购房青年，也有10%左右的购房者是大爷、大妈。
“由于通州区域利好消息频出，京津冀一体化也在逐步推进，购买燕郊房子未来肯定有很大的升值空间。唯一不能确定的就是‘燕郊限购’的传言是否属实，据说本月15日就能有确切消息。”小刘表示。
人民网记者了解到，除了大厂区域的孔雀城项目获得热销，大运河孔雀城项目也获得热销。本周末大运河孔雀城温莎郡共推出110套房源，9月12日推出的66套房源仅用4个小时便卖完，13日推出的44套房源截至下班前仅剩两三套一层带花园的未签约。
此外，位于燕郊核心区的多个楼盘量价回升都非常明显。业内人士认为，受京津冀一体化和通州楼市限购的政策影响，燕郊及其周边楼市今年迎来了“春天”，预计9月和10月燕郊及部分环京楼市有进一步向好的趋势。
京楼市“金九”开局走低
据亚豪机构监测的北京楼市成交数据显示，截至9月12日共成交3137套商品房(含自住型商品房)。而在8月同期，京楼市的成交数据为4644套，成交环比下滑非常明显。
但在亚豪机构市场总监郭毅看来，受8月单双号限行以及中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动的影响，所以导致9月楼市开局走低。“楼市成交都会有一个明显的滞后周期，所以9月初楼市成交低走其实也是受8月一些社会因素的影响，比如‘单双号’限行影响就会很明显。”
专家认为，当前宽松的房地产调控政策和货币政策，已经对包括北京在内的一线城市的房地产市场起到了明显的提振效果。市场成交预计可能出现“快速反弹，成交价格也开始小幅回升”的局面。
但也有观点认为，总体经济面压力较大，楼市可能也会失去动力。
公众号“二二得四”在面向房地产业内人士发起的一项关于楼市“金九银十”的问卷调查显示，24%的受访者认为将会“行情火爆，量价走高；46%的投票者则认为市场“行情温和，部分项目火热”；另外29%的受访者则表示认为“行情不乐观，市场有下行趋势”，态度悲观。
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