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香港楼市“挞订王”与深圳楼市“诚意金”

https://m.biud.com.cn 2015年09月19日07:48 家居装修知识网  

  深港两地楼市冷热不均差别如此之大,其中一个主要原因是信息透明度不同。  

  虽然刚刚入秋,香港楼市已然“入冬”。

  在上一期,笔者谈及之前因置业者预期美联储加息在即,引发香港楼市出现波动。近期,香港楼市又出现了“挞订”潮蔓延的迹象,以及二手房业主主动降价、商铺租金下调等现象,值得深港楼市置业者关注和参详。

  所谓挞订,即是指投资者因退订被开发商或中介扣罚订金。据统计,9月初至今香港一手楼市录得挞订个案已多达30余宗。也就是说,平均每日约有两单挞订个案。截至目前相关买家被没收的订金已超过1000万港元。

  香 港开发商九龙建业日前公布,自本月初至16日,旗下位于红磡的3年长期楼花项目累计出售340多套,期间虽有逾3倍的超额认购申请,但同时也录得11宗挞 订个案。对此,香港地产代理业人士指出,如果按照总作价5100万港元、因挞订被扣罚订金比例5%计算,买家总共被扣罚金额高达255万港元,这一项目也 因此成为香港楼市近年来一手新盘中的“挞订王”。

  除了在售商品房出现挞订外,香港房屋协会推出的安居计划“置安心”一个项目也连续录得4宗挞订个案,市场估计买家被扣罚的订金约35万港元。香港房屋协会就此表示,预期最终这一项目的挞订个案总数可能会增至超过10宗。

  澳新银行高级经济师杨宇霆认为,美国加息可能会加快香港楼价见顶的情况,就算楼价不是因为美联储加息而大跌三至四成,中长期的变化趋势始终也是向下的。

  美 联物业最新发布的统计数据也显示,今年前8个月香港的二手楼注册宗数为3.22万宗,同比增长1%,但同期楼价的升幅为8.9%。美联物业由此分析认为, 目前香港楼价出现“干升”(即有价无市)的现象,预期在后续大量新盘推向市场的情况下,9月份的相关成交总数将会跌至不足3000宗。

  从上述现象可见,目前整体香港楼市前景不明朗。交银国际的研究报告指出,除了美联储加息和港股市场波动的因素外,随着香港住宅供应量的增加,香港楼市下行风险加大,今年甚至会出现调整。交银国际预期,截至第四季度香港楼价有可能下跌一至两成。

  为此,香港官方不断提醒置业者警惕风险。香港发展局局长陈茂波也提醒楼市置业者不要心太急,他预计未来3至4年潜在一手楼房供应量将高达83000个,其中近70%都是实用面积低于70平方米的中小户型单位。

  陈 茂波此言传达的信息是:香港特区政府增加住宅单位的计划正按部就班推进且渐见成果。据悉,在2012至2014年香港建筑行业平均动工量较之前5年平均动 工量大幅增加约58%。香港特区政府持续增加房屋土地供应量,以及之前实行的楼市调控辣招,都是为了楼价不出现脱轨的情况。另外,从置业者角度看,在目前 利率走势不明朗、宏观经济不景气的情况下,贸然入市抢购像上述九建被挞订的楼花项目,要到两三年后才能收楼,需要面对的风险将更大。期间如果楼价大幅波 动、银行利率上调,置业者就可能沦为负资产。

  视线再转回深圳,这里的房价仍然处于狂热状态。日前听朋友抱怨,屡屡接到地产中介的骚扰电 话,一上来就摆出“皇帝女不愁嫁”的架子。得知买家对其推介的房源感兴趣后,中介提出要客户先交“诚意金”,个别要价高达10万以上。但对所谓“诚意金” 究竟是什么名堂、有没有法律效力和约束,中介语焉不详。如果中介发现买家不想支付高额“诚意金”,他们又会松口说“金额可以商量”。对此,这位朋友感叹, 深圳地产市场中介行当可谓乱象横生,感觉处处是陷阱。

  实际上,前期深圳楼市出现价量背离现象。笔者认为,深港两地楼市冷热不均差别如此 之大,其中一个主要原因是信息透明度不同,例如在深圳楼市方面,来自不同口径的交易数据“打架”已不是什么新闻,地产开发商、代理或中介利用信息不对称, 片面强调“刚需”,而对宏观经济周期、开发商库存量及资金周转、置业者负担等可能左右房价高低的因素避而不谈,人为造成抢楼紧张气氛,这些都值得置业者警 醒,更有待相关部门持续加强和完善对楼市中介及交易环节的监管。

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