本报记者 刘可 通讯员 石岩

　　2012年6月，演员方子哥为儿子买房被骗，在诈骗人被判刑后，其子方晓鸽将中介北京我爱我家房地产经纪有限公司以及北京伟嘉安捷投资担保有限公司告上法院，索赔300万元。昨天上午，朝阳法院作出一审判决，认定我爱我家公司存在四点过错行为，构成违约，判决其赔偿30万元。

　　法院还对外通报，2014年共受理居间合同纠纷300余件，安信瑞德、链家、中原、我爱我家四家中介公司涉诉197件，占同期同类案件的62%，其中，疏于核查客户关键信息、违规操作等五类不规范行为频发。

　　案情：

　　方家钱房两空损失393万元

　　2012年6月，方子哥一家在我爱我家公司居间服务下，签署了一系列合同、文件，约定以420万元的价格购买朝阳某小区一套房屋。同日，方子哥爱人颜女士向我爱我家公司支付居间服务费92400元、向伟嘉安捷公司支付保障服务费17600元。此后，颜女士陆续向卖房人李佳霖支付了房款。

　　但没想到，这次买卖是一场早已设下的骗局，李佳霖隐瞒已将房屋委托他人出售并办理最高额抵押贷款的事实，使用伪造的房屋所有权证，骗取了方家393万元。最终李佳霖因诈骗罪、合同诈骗罪被判处无期徒刑，而方家则是钱房两空。

　　因认为中介我爱我家公司和伟嘉安捷公司在房源信息审查、网签办理、房屋权属审查、资金交付安全保障等方面未履行审慎、如实报告义务，造成其损失，方晓鸽索赔300万元。

　　庭审中，我爱我家公司称公司已完全履行居间义务，对出售方产权证、身份证，购买方买房及贷款资质，房屋产权登记信息及设定抵押情况等均进行了核验。方家损失系卖方诈骗行为造成，与服务瑕疵无关，且即使承担赔偿责任，也应以居间服务费为限，该公司已于诉讼前将服务费全部退还，不同意再赔偿方家损失。

　　同时，我爱我家公司指出，未按照合同履行、轻信卖家才是导致方家损失的原因。首先，在合同履行过程中，方晓鸽一方在第二次网签之前，超出合同约定的数额支付首付款。其次，在该公司已明示税费应向税务机关缴纳的情况下，方家因认为通过李佳霖可以少缴纳税款，拒绝了该公司要求，坚持将税费支付给李佳霖。第三，资金自行划转应在第三方见证下进行，但方家未经该公司见证多次直接向李佳霖付款。

　　伟嘉安捷公司则提出，其并非居间合同当事人，并非本案适格被告。

　　判决：

　　“我爱我家”四点过错构成违约

　　审理中，就产权证真伪及房屋他项权利信息查询问题，法院向朝阳区房管局进行了调查，该局表示自然人、法人只需提供身份证明、房屋坐落等，即可查询上述情况。同时，主审法官向北京市住建委进行了咨询，经核实，针对存量房买卖的资金监管问题，全市有11个区县进行强制资金监管，即除首付款及贷款金额外，其他购房款均须转入建委指定银行的资金监管账户，但朝阳区并没有进行强制资金监管。此外，在刑事执行问题上，因在2015年发现李佳霖存在漏罪，出现新的被害人，目前刑事执行案件处于中止阶段、新的刑事案件正在审理中，除涉案房屋外没有追索到李佳霖其他财产。

　　法院认为，作为专业从事房地产中介服务的机构，我爱我家公司在居间活动中收取服务费，应尽到相应的注意义务。但在本案中，公司在四个方面存在过错行为，违反了如实报告义务和勤勉义务，构成违约：第一，没有按照合同约定对出卖人的身份信息进行全面核实；第二，没有到房屋权属机构核查产权证书真伪及房屋是否存在查封、抵押等权利限制信息；第三，涉案交易实际经办人不具有经纪人资格，公司对经纪人缺乏有效管理和制约，内部控制及风险管理存在重大缺陷；第四，没有充分告知警示房屋交易资金自行交割的风险，未提供资金托管服务的行为规避了主要居间服务义务，与损害后果存在一定关联。

　　同时，法院指出，方晓鸽一方也存在过错，忽视对合同内容的审查，未尽合理的谨慎注意义务，且在第一次网签已经注销、第二次网签尚未进行的情况下仍支付李佳霖73万元，明显对出卖人过于轻信，故对损失发生亦负有责任。

　　因房屋交易无法实现系出卖人诈骗行为所致，综合考量方晓鸽受损情况及各方过错程度、责任大小以及中介公司的可预见性和可期待利益，法院判令我爱我家公司赔偿方晓鸽违约金30万元。而伟嘉安捷公司因并非居间合同法律关系当事人，方晓鸽对该公司提出的诉讼主张，法院在本案中未予处理。

　　一审宣判后，双方均未明确表示是否上诉，但方子哥本人表示，赔偿数额并未达到预期。

　　建议：

　　设立行业保证金制度

　　宣判后，法院召开新闻发布会通报，该院2014年共受理居间合同纠纷300余件，其中安信瑞德、链家、中原、我爱我家四家中介公司涉诉197件，占同期同类案件的62%。

　　朝阳法院酒仙桥法庭庭长周维琦介绍，调研发现中介公司存在五类常见不规范行为，包括疏于核查客户关键信息及重要材料，规避政策法律违规违法操作，违规增设收费项目、超标收取服务费用，合同签订草率、条款表述不严谨，内部管理混乱、人员素质良莠不齐。以上五类不规范行为造成了合同履行的隐患，损害了交易双方的权益，甚至干扰了市场交易的正常秩序。

　　对此，周维琦建议，房地产经纪行业协会等单位应推行统一的居间合同范本，相关主管部门应推动建立中介行业保证金制度和责任保险制度，建立房地产经纪机构等级评定和信用档案制度，并对经纪公司经营资质进行动态管理，将相关信息向社会公示。

　　针对方晓鸽一案反映的问题以及二手房交易风险的预防，主审法官罗曼也建议，购房者一方面应根据自身经济状况和置业需求，在科学评估市场风险、充分了解政策法规的情况下，审慎购置房屋；另一方面应尽可能选择通过银行或第三方资金监管的方式进行支付，以保障资金交易安全，并应在交易过程中强化风险意识、法律意识，注意搜集留存相应证据。

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