北京楼市的上半年，通州几乎成为楼市风暴眼，在跌宕起伏的市场境遇中，这里成为风口。先是“北京副中心”“市政府搬迁”等消息让通州关注度和房价望风而涨，好不热闹。
而就在楼市处于上行通道时，最严“限购令”将通州楼市冰冻，虽然政策出台前出现疯狂抢房现象，六盘连夜意欲抢占先机而开盘，而热象的背后则是打折的成交和签约结果。
当通州限购发酵之后，迎来的则是普宅成交全面降，商住市场较为温和。而这部分被“限令”拦截下来的购房者将流去何方？成为众多其它区域开发商项目关注的问题。搜房小编今天不替购房者操心了，替开发商操心一把，去看购房者流向的三大猜想？
猜想一：冷了普宅，火了商住？是真的么？
限购后首月(8月15日-9月14日)，通州区商住类产品成交套数比7月增长167%至818套，成交均价提高19%至27547元/平方米，成为通州楼市的一抹亮色。业内人士分析商住符合当下投资客的需求，行情也将随“金九银十”传统销售旺季来临而水涨船高。
同时，通州区域建设如火如荼地进行，北京环球主题公园及度假区项目日前正式签约，地铁七号线东延通州，通州火车站将扩建为新北京东站，种种利好促进了通州区域价值迅速提升，使得区域内商住类投资产品前景看好。
但实际情况如何？据通州富力运河十号的人透露，在限购之后，并非出现大家意义上的购房者涌向不限购产品现场，而是观望情绪蔓延至这个市场。据了解，富力运河十号销售人员反映，“限购后，看项目的人减少了很多，购房者也不着急去买，想等等静市之后，反正涨得可能性比较小”。
但是超6万套的商住项目能否撑起通州楼市的半边天？小编不敢妄断，只是想提醒通州商住开发商，赶紧做点实在事去卖吧，毕竟迟一年卖就少一年。
猜想二：限了通州，火了燕郊？
除了漩涡里的商住之外，另一个和通州相匹敌的漩涡则是燕郊。在通州限购后，搜房小编收到燕郊某一开发商开盘前的消息，表示可能通州限购后，燕郊也会限购，召集购房者尽快到现场选房。
而从三河市住房保障和房产管理局得到的回复是，并没有听说有关燕郊要实行限购的消息。
但通州限购始末，借着京津冀协同发展、地铁6号线、平谷线要通至燕郊等各路利好，燕郊房价一路上扬。从搜房网楼盘历史价格来看，燕郊某项目今年6月均价为10600元/㎡，而近期开盘均价达17000元/㎡，这个现象并不特殊，燕郊项目价格悉数都有所狂“飙”。
有统计数据显示，燕郊楼市年内新增供应住宅套数高达11516套，这一数据是通州市场商品房住宅供应量的14倍。“燕郊市场住宅存量很大，上半年部分开发商捂盘惜售，九十月份会有部分放量。”业内人士分析，随着通州楼市限购令的升级，通州的投资需求或将外溢至燕郊，预计未来一段时间，燕郊的房价可能会有小幅度企稳提升的迹象。
猜想三：还有没有我北三县的份？
当然，跟燕郊如出一辙的是，通州限购后，另外一个传来限购的则是北三县(廊坊下辖的三河市、大厂回族自治县和香河县)即将限购。虽然有点不合理，但是部分北三县的开发商蠢蠢欲动，纷纷借机营销。
波动较大的燕郊楼市，让部分京外购房者却步。从实际距离上看，大厂、香河离北京比燕郊略远，但从价格看，大厂、香河房价现在仍处于上升期，有较大的增值空间。
前不久，置业潮白河孔雀城的刘女士向搜房网记者反映，“2013年时候看北京卫视的一则城市公益广告上，北京通州打造首都城市副中心，而这个消息也坐实了。当时从距离上就判断，离北京市中心距离近的除了燕郊就是大厂，但是由于燕郊房价涨得太快，让自己不敢决定，但是大厂这边总体比较低，市场也比较稳定，而且升值空间更大一点，最后决定买了这边的房子。”
相较于通州、燕郊这些“热火帝”来说，近些年处于京津之间的香河楼市的表现可形容为“淡定帝”，一般楼盘价格都在5000到6000元之间。而从5月后旬开始，香河的楼市的关注度也在不断提升，成交均价和面积均有上涨，其中富力新城目前的均价达6900元/㎡。
但你不得不说，香河的房地产市场仍然不容小觑。依靠产业依托，这个小县城，品牌开发商云集，且开发体量较大，富力、鸿坤、万科房企均有开发。
业内专家分析，“京津冀协同发展规划”的发酵，会对香河楼市产生一定利好，未来香河是否能够分得一杯羹尚未可知。小编猜想，现阶段，成色可期，但受制于距离，未来确定性较小。
此外，通州楼市回归理性后，临近其它板块可以实现借力。但力度较小，别太期待。诸如，朝阳区域，逆向外溢可能性较小，目前小编还未搜集到此类证据。平谷区域，虽然有部分开发商确实在借势，但是平谷区域6月份出现较5月12.9%的上涨也能说明部分问题。其他，几个距离远的区域就别闹了，整体市场都在升温。
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