李大霄，英大证券首席经济学家。温和、诙谐，或许是这位拥有上百万微博粉丝的经济学家给现场观众留下的最深印象。
在名为“资本·变局——2015全球房地产金融中国峰会城市巡演”北京站峰会举行前夕，这位当下在财经自媒体时代最具影响力的经济学家在接受《中国房地产金融》专访时表示，即便是传统的房地产金融，在互联网时代，特别是自媒体发展迅猛的当下，已经产生了一波又一波的融资创新模式。
“互联网众筹这种模式就不用说了，已经非常火爆。像股权创新融资、房产信托近年来也越来越火。”作为国内资深的证券、债券研究专家，李大霄认为，除了上述这些融资创新模式之外，债券融资这一尚未被完全开发的融资市场，就如同一块尚未雕琢的璞玉，其市场前景和“钱景”都大为看好。“债券融资这一模式在国内还有很大的政策调整空间，如果我们比较国外成熟的资本市场，就能看到它将来或许会远超那些股权融资、房地产信托等融资模式的现有规模和市场。”
碧桂园开启地产融资新模式
今年4月1日，碧桂园发布公告宣布，公司将引入中国平安附属公司中国平安人寿股权投资。平安人寿以每股2.816港元认购碧桂园22.36亿股新股份，涉资62.97亿港元。此次股权认购完成后，中国平安通过平安人寿所持有的碧桂园经认购事项扩大后已发行股本的9.9%，股权比例仅次于碧桂园大股东杨惠妍的53.6%。
“碧桂园与平安近10%股权的合作，这是开拓了房地产与金融机构的深度结合。”李大霄告诉我们，如果以国内房地产50强公司来统计的话，至今已经有超过20家地产公司涉及互联网金融。“地产+互联网金融是地产领域一个未来发展的大方向。当下的问题则是，我们的房地产如何通过互联网金融这种模式获得收益？通俗地说，就是如何收益？”
李大霄认为，到目前为止，地产诸多巨头的互联网金融之路都走得不错，非常值得学习。如万达、万科，跟金融机构的合作已经非常紧密；碧桂园、九龙仓，则跟平安、安邦等险资企业有着深度的结合。
“越能够创新、越有实力的地产企业，它就越有可能做一种创新的尝试。但对那些小型的地产企业而言，没有经历过这种较大的浪潮，也没有运营的能力，同时，它们不像那些大型地产企业，有各种各样的人才和部门提出各种方案。”因此，李大霄认为，虽然互联网金融有着众多创新模式机会，但并非所有的公司都能抓住这一时机。对于那些市值和规模都较小的地产公司，互联网金融时代的到来对他们而言或许并不是一场革新，反而有可能是一场革命风暴。
股权、信托新模式层出不穷
李大霄表示，当下最热的莫过于互联网众筹话题，诸如万达、SOHO中国等房地产开发商一直都在探索互联网众筹。除此之外，房地产信托投资基金（REITs）这一模式近期也在国内非常火爆。
“它在国外资本市场其实是非常流行的。像李嘉诚在北京长安街的东方广场就是典型的REITs模式。”李大霄所说的东方广场是香港富豪李嘉诚旗下的内地资产，2014年4月底，这一包括东方新天地商场、写字楼、东方君悦酒店和酒店式公寓在内的东方广场项目，以李嘉诚旗下的汇贤房地产信托之名，成功登陆港交所，成为香港首只人民币交易的股票。它通过李嘉诚旗下的汇贤房地产信托在港交所挂牌交易。
当然，相比北京、上海等城市，在香港很多大型的房地产企业都采用房地产信托基金这一模式上市运作。李大霄告诉我们，一旦资产上市后，其实就是通过证券市场来交易和退出，这就与市场有了更深度的结合。“因为资本市场的来源非常庞大，无论是REITs，还是众筹，都突破了原本房地产融资的单一边界。”
不过，李大霄也坦言，虽然REITs在国外成熟度非常高，但在国内目前依然难以运作。之所以难以运作，不外乎房地产政策的制约、宏观调控等因素。“之前更多的是房地产政策的制约，还有房地产以前的周期都处于调控期，很多企业的上市、再融资、创新，都受到房地产调控周期的影响。”这位国内著名的经济学家告诉我们，现如今国内房地产调控周期虽然已经由逆调控转为正调控，但REITs想要在国内推行，依然面临政策开放等诸多问题。“但不可否认的是，在目前大环境之下，房地产信托基金这种模式肯定是一个方向。”
虽然现在地产企业的融资受到IPO暂停的影响，但其他的金融创新还是在陆续推进中。房地产信托基金整体来看，既是一个风险度较低的产品，也不是一个高波动性的产品，从收益角度来看更偏向于固定收益类产品。从风险角度来看，REITs算是比较安全的金融产品。
地产融资新贵：债券融资
“其实我们现在已经有了比房地产信托基金产品波动性更大、风险度更大的品种。”李大霄所说的风险度更大、收益更大的产品便来自国内债券市场。从风险角度来看，债券市场类产品还不会受到更多的制约。“可能更多的风险是受到政府部门的审批，另外产品的成熟度也取决于国内对这一事情的理解和认识，这些都还在慢慢推进的过程。”
在李大霄看来，国内之所以会有那么多内房股，前赴后继地涌向香港发行股票，主要诱因在于香港拥有庞大的融资股权渠道。“在这一市场中，除了股权融资之外，最多的就是债券融资渠道了。”熟知香港证券市场的李大霄告诉我们，债券融资市场规模属于非常庞大的海量市场，且在海外及香港资本市场中，债券融资的发达程度远远超过股票市场。
相比之下，内地的股票市场则比债券市场大很多。“国外成熟市场上，基本上是债券市场要比股票市场成熟，占据第二位的才是股市。而且在成熟的债券市场中，企业的融资成本都明显较低。”李大霄认为，股权融资实则是一个成本很高的融资方法，相比之下，债券融资的成本则较低。
以港股九龙仓为例，此前其债券融资成本就非常低，曾有媒体报道称，该公司发行8亿元5.5年期离岸人民币债券，年息低至4.1%至4.2%。其他港股地产企业，其债券融资成本都非常低廉。之所以如此，其原因不外乎资本市场对它的认可，另外一大原因则在于，这些境外债券市场的成熟发展，使得这一筹措资金的能力异常强大。
“所以，从这些因素来看，内房股通过债券来融资这种途径，也有可能在内地的资本市场慢慢得到开放。”李大霄认为，内地房产调控已经从一个逆调控转为正调控，预计内地会再选择一块融资市场进行大规模的开放，而债券市场则极有可能成为开放的目标之一。
“当这个市场开始大规模开放的时候，资金的来源就不成问题了。因为债券的规模将会非常庞大。如果房地产企业能够在同时通过香港、内地这两个资本市场融资，那基本上这两个融资通道就都会被打开。”一旦真的能够实现上述这一愿景，则整个房地产行业的资金来源问题，就能得到根本性的改善。
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