若不是某场房地产成果发布会上，把2015年中国房地产基金综合能力TOP10榜单第一的殊荣给了光大安石，恐怕这个庞然大物仍将会继续选择低调潜行。
根据光大控股集团官网披露的数据显示，截至2015年3月31日，光大安石通过机会性、增值型和债权策略基金（包含美元和人民币产品）累计管理规模超过500亿元人民币。按照现有43人的团队规模来看，平均每人管理的资金量超过10亿元，仅就这一数字而言，已经让绝大多数地产PE同行难以望其项背。
光大控股在境内唯一的地产投资平台——光大安石，近日宣布正式进军上海，其旗下自有商业品牌上海嘉定大融城预计于年底开业。光大安石资产管理有限公司副总裁周颂明就此接受了《中国房地产金融》的专访，光大安石的发展路径、投资策略也随之徐徐展开。
对标凯德
资料显示，光大安石的前身是亚雷投资（ALAM），最初的两个股东为雷曼兄弟房地产PE以及美国的一个Familyoffice，在中国的投资业务开始于2007年。由于外资监管造成的投资阻碍，雷曼兄弟希望找到一家背景相当的中资企业合作，光大控股获选。2008年，经过重组，光大控股成为亚雷的控股股东，更名为光大亚雷。
随着雷曼遭遇危机退出，2010年光大引入来自英国的基金管理公司安石投资集团（ASHMORE）作为股东并更名为光大安石。2014年随着一期美元基金的逐步成功退出，股东结构再次发生变化，ASHMORE退出，光大控股和团队对其股份进行了收购，光大控股成为绝对的控股股东。目前，光大安石仍同时管理人民币与美元双币种基金。
尽管原股东雷曼兄弟和英国安石投资逐次退场，留下光大安石投资独自面对国内房地产市场的结构性变局。但2008年光大控股以85万美元收购雷曼兄弟旗下资产管理公司亚雷投资51%股权，这笔85万美元的投资，如今已换来累计资产管理规模超过500亿元人民币（约合78亿美元）的光大安石中国房地产基金，从投资收益率上来看，光大控股已经赚得盆满钵满。
“光大安石与新加坡凯德最为类似。”周颂明告诉《中国房地产金融》，光大安石同国内现有大多数地产基金公司很大的一个不同之处在于，光大安石彻底打通“融投管退”，优势是任何阶段的项目都可以进入，拥有完全自主的判断能力和操盘能力，可以接手许多普通基金公司做不了的项目。
“开发商对销售型物业的价格判断比较清楚，但是对持有型物业很难做到精准测算，更不了解未来退出时物业的价值。”周颂明进一步指出，与开发商的区别就在于，投一个项目时光大安石首先要做定位，测算成本，包括未来十年的租金收益、融资方式、杠杆等，以此判断合适退出的年份。回过头来，看每年的回报，一旦达到要求就可以投了。
项目选择严苛
据介绍，在设立之初，光大安石就将自身目标确定为多种策略、多币种、产融结合的房地产资管平台。
在这个平台下，会有美元、人民币等多币种，会有以固定收益为目的的夹层基金，会有以股权形式投资的房地产PE基金，也有混合基金等多种策略，以覆盖海内外市场和整个地产行业。
“光大安石在投资方向上不仅仅局限于传统意义上的房地产范畴，而且会延伸成立针对轻资产、消费类的零售基金，包括餐饮、零售、商业等项目。”周颂明表示，这种投资对战略有帮助，既支撑主业，又很有优势，因为本身对这个行业也有自己的理解和判断，预计这类投资今年会启动。
另一方面，对于项目的选择，光大安石也有自己的考虑。
“一线城市一类二类三类地段都可以，二类地段比如在上海是中环以内，三类地段就是嘉定项目所在的位置，所以一线城市以一类地段为核心。二线城市只投两类——最核心的地段或周边整体人口密度高的地段（非郊区）。三线城市只投最核心的地段。地段位置只是初步条件，还要判断一定范围内的人口、竞争对手、体量、开业时间等。一般来说光大安石都做10万平方米以上的体量。”
周颂明表示，光大安石并不缺少可投的项目，市场上的项目有很多。有时候收一些在建的项目反而比较容易接手，他们没有运营能力，看中的是光大安石的运营能力与资金实力，在合作中也会在价格上做出让步，当然光大安石也会为他们带去效益。合作可以很灵活，最终讲的是回报。
5年25座大融城
大融城，是光大安石的核心商业地产系列。
资料显示，作为光大安石旗下自有商业品牌的大融城，致力于推动城市的商业发展，乃至整个城市的商业格局变革。目前，最具代表性的是2010年落成的重庆大融城项目，经过4年的运营，年经营性增长平均超25%，2014年的租金收益更是过亿元，2015年预期增长将超20%。
上海大融城是继重庆之后第二个商业地产股权投资项目，预计将于今年年底开业。据介绍，上海大融城是一个集购物、餐饮和休闲娱乐为一体的大型综合购物中心，目前投资规模约为10个亿。上海大融城位于嘉定新城，总建筑面积约12.64万平方米，共7层。
“预计嘉定大融城开业时，招商将至少占总商场面积的85%。”周颂明说，也有大量品牌正在和光大安石接洽，希望能进驻嘉定大融城。
对于光大安石未来的目标，周颂明表示，2015年光大安石的管理和在建项目已达8个，建筑面积合计近百万平方米，资产规模约200亿元，计划以北京、上海、重庆为核心在全国范围内发展。预计2020年，光大安石管理和在建项目将达到25个以上，管理项目市值将超过500亿元。
“光大安石投的所有股权商业项目，都会自己来控盘。”周颂明强调，商业地产投资是光大安石的投资重点之一，将以大融城为平台，将所有商业地产项目整合成一个资产包，寻求更大的市场份额。
事实上，为了完成5年管控25个以上项目的目标，光大安石从去年开始进行了大规模的并购行动，不仅包括项目层面的直接并购，也拓展到直接战略入股上市公司，打造真正意义上的全产业链金融地产投资管理平台。
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《中国房地产金融》2015年第9期目录
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