楼市深度调整仍在继续,一线城市传统的“金九”胜景不再,分化也进一步加剧——北京9月楼市交易虽然表现疲软,但普通商品房豪宅化趋势越来越明显;上海连续6个月成交量均超过120万平方米,供需两旺下,房企酝酿继续涨价;深圳9月楼市虽已回归理性,但房价似乎仍在上涨通道;而广州楼市平稳低调,一手房成交均价仅15109元/平方米,与北上深差距拉大。

传统的楼市旺季“金九银十”过半,北京的“金九”却在平淡中收尾。

业内统计数据显示,北京9月纯商品房成交量环比下跌超过两成,而原因则被认为与股市下挫及通州限购有关。上海的新房市场依旧延续了此前的良好成交情况,整个9月也是房地产传统的交易旺季,上海市场表现也不错。

北京:入市项目豪宅化

亚豪机构统计数据显示,截至27日,9月北京共成交商品住宅(不含保障房与自住房)5612套,成交面积64.31万平方米,环比分别减少27%、22%。与此同时,9月商品住宅成交均价却环比上涨了12%,达到3.1万元/平方米。另据链家网研究院的最新统计数据,9 月1日至27日,北京新建纯商品住宅(不含保障房与自住房)成交3824套,环比下滑22%,较去年同期上涨18%。

新房市场在7月份达到高点后,连续两月出现下滑,从上述数据看,北京“金九”的成交明显低于预期。关于原因,亚豪机构市场总监郭毅对记者分析,一方面,随着北京纯商品住宅用地持续减少,潜在供应减少,大量房企不得不选择控制供应节奏,因此影响了成交量;另一方面今年股市的快速走低使得楼市购买力也相 应下滑,影响了下半年的楼市成交走势;同时在通州版限购令的影响下,9月1日至27日,通州区商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交836套,环比减 少52%,从盘踞3个月的行政区成交首位的宝座上退下,被大兴与房山所超越。

业内专家认为,“金九”北京楼市的暗淡,与通州限购升级有关,部 分潜在需求由于条件不满足难以入市,致使通州成交占比明显下滑。据业内统计,9月通州成交占比仅为13.2%,较7、8月分别下滑5个与11个百 分点。

虽然市场压力不小,但很多开发商仍对北京趋之若鹜。以旭辉为例,今年6月份,断顿已久的土地市场放出大兴8幅土地,旭辉率先连拿两幅,近两年旭辉更是在竞争白热化的北京市场摘下十幅地块。

“北京应该是全国地价最高的,比上海都高,北京最近推出的地,基本上50%以上都是踩着周边二手房的销售价去构成新房楼板(价格),对于土地市场来 说,大家比拼的不是实力而是想象力。”旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏日前对记者说,“我感觉这不是一个可持续的状态,北京2000万以上的房产一年能 卖300～400套,今年到明年的供应,我想不到它会是一个怎么样的结果。”

但孔鹏坦言,北京的产品豪宅化的趋势已经无法逆转。机构统计的9月供给数据也说明了这种豪宅化趋势。亚豪机构在报告中称,9月1日至27日,北京住 宅市场共有29个项目入市,相比8月同期减少了7个,扣除自住房后新增供应3910套,环比8月同期减少12%。但供给减少的主要是刚需盘,受到频频出现 的高价地的影响,北京9月楼市出现高价盘集中入市现象。

上海:房企酝酿涨价

业内统计数据显示,截至9月28日,9月上海市商品住宅的供应量为174.6万平方米,环比上涨125.0%,同比上涨33.2%;　成交量为125.5万平方米,同比上涨62.6%。值得一提的是,本月上海楼市成交均价为30462元/平方米,同比上涨9.6%。

记者注意到,上海的商品住宅成交量已经连续6个月超过120万平方米,远超过每个月的供应量。多位业内人士认为,随着供应量的下滑和需求的增加,未来上海的房价上涨压力很大,目前上海的商品住宅销售均价已经超过3万元/平方米。

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