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后任志强时代固守北京策略大调整华远扩张存业绩难题

https://m.biud.com.cn 2015年10月17日09:28 家居装修知识网

本报记者董映颉北京报道

尽管华远地产原董事长任志强一再强调“退休了就不管经营业务，最怕人走了还在那插手瞎管”，但实际上，每当华远地产(600743.SH)有新的动作，任志强从不缺席。

10月14日，任志强为华远进军天津再次站台。自此，天津成为华远地产继北京、青岛、西安、长沙之后进驻的第5座城市。华远董事长孙誉晏指出，华远地产未来土地储备布局仍以一线城市为主，在天津的项目还会有所增加，广州、上海等核心城市也将会跟进一些开发项目。

实际上，任志强在任期间，华远地产虽然保持着较高的净资产收益率，但其自身规模却难以突破。如今，新的管理团队接任后，华远选择多面出击尝试转型，但这能否为华远在房地产行业的白银时代寻得出路仍需拭目以待。

扩张“急行军”

在此次华远进驻天津的战役中，尤为值得注意的是，从项目收购到售楼处面市，华远仅用了22天，其中还包括国庆7天假期。

9月23日，华远地产发布公告称，华远地产全资子公司华远置业与阳光新业地产全资子公司北京瑞菱阳光商业管理有限公司签订协议，收购两个项目公司51%股权，转让价款分别为1.85亿元和3.17亿元，合计转让总价款为5.02亿元。

收购完成后，华远地产将持有两个项目公司：天津阳菱光辉房地产开发有限公司和天津菱华阳光房地产开发有限公司100%股权。

这份公告还显示，华远地产董事唐军正是阳光新业地产董事长。

收购完成后，华远地产将已开发的部分项目迅速包装成“华远波士顿”开始销售，该项目主要以高层住宅和花园洋房为主，其中，高层住宅的销售均价为9000元/平方米，洋房销售均价为15000元/平方米。

“这次收购还是十分实惠的，一方面项目总建筑面积70万平方米，体量较大且业态完整，另一方面项目部分已建成，收购之后马上就可以入市销售。”华远地产一位内部人士对记者表示，该项目可售货值超过40亿元，预计开发周期4年-5年。

“华远进军天津的用意在于布局双城，撬动北京与天津的地产版图。”孙誉晏指出，这意味着华远拉开了立足首都经济圈的战略序幕，北京作为华远地产大本营，未来将不断优化其首都核心功能，同时，北京又与天津形成“双城”，成为推出京津冀协同发展的主要引擎。

而对于华远的新任管理团队来说，布局天津则意味着更多。

“新任管理层是要做点事的，华远的目标仍是做一个全国性的房地产运营商。”华远地产总经理孙怀杰曾表示，随着房地产行业集中度的不断提高，华远地产固守北京等原有几个城市的策略需要改变。为实现规模扩大，华远就需要进入新的城市去开发新项目。

除了规模上的扩张之外，华远今年在转型方面也动作频频。

今年5月份，华远地产与360结成战略伙伴关系，宣布推进智能家居、智慧社区。目前，智能家居业务在北京已有展示。7月份，华远地产与诺亚财富签署相关战略协议，跳出项目融资方面合作，转而从众筹、首付贷等方面入手。

孙誉晏透露，华远地产目前正在洽谈教育、医疗、保险等方面的合作，且计划用互联网平台嫁接起相关资源，正在搭建移动终端系统。此外也会加强楼盘配套服务建设，在未来，华远地产的业主还可以享受公共服务空间和交流平台。

抵御业绩下滑

“华远地产规模迅速扩大是个难题，这有我比较保守的原因，所以得换年轻人。”任志强在今年5月份曾表示，华远地产以后会扩张，但净资产收益率是硬指标，需要得到保证。

但现实是，华远地产换帅后，无论是扩张还是转型，尽管动作不断，但仍然难以在短时间内交出满意答卷。

根据华远地产发布的半年报显示，今年上半年公司营业收入为21.8亿元，较去年同期的32.8亿元下降了42.75%;归属上市公司股东净利润为1.32亿元，同比下降了43.7%;加权平均净资产收益率也下滑了3.35%。

对于业绩的整体下滑，华远地产将其归因于房地产项目开发周期的原因，由于公司 2015 年上半年达到结算条件的项目较上年同期下降，因此营业收入和利润等数据均有所下降。但按照公司经营计划和工程进度，下半年项目竣工、入住和结算面积会比上半年有大幅度增长，公司各项财务指标也将相应增长。

“北京门头沟项目、和墅项目因规划设计调整，澜悦项目政策房因政府调价等因素影响，均推迟了开盘时间，这对华远的销售业绩确实产生了影响。”上述华远地产内部人士表示，进入2015年，华远地产的可售项目已有所增加，到目前为止销售正常。

据记者了解，北京区域共有包括北京铭悦园项目、铭悦好天地项目、澜悦项目、和墅项目、门头沟项目在内的6个项目;此外还有西安海蓝城等3个项目以及长沙华中心项目和青岛汤米公馆项目。

“虽然今年楼市相比去年明显出现复苏迹象，但房企增收不增利的现象依然明显，房企的利润率持续下调。”中原地产首席分析师张大伟表示。

业内人士分析，由于2013年全国土地市场火热，地价一直处于高位，而2014年5月以来房价环比持续下跌，因此在2014年下半年入市的项目多数定价在盈亏平衡线附近，而这些项目将在2015-2016年陆续结算，这势必会影响近两年企业的利润率。

“净资产收益率体现了自有资本盈利的能力，这一指标下滑和净利润的下滑态势是有关系的。一方面这和2014年行业降温的态势有关系，另一方面也和企业经营成本增加有关系。”上海易居研究院副院长杨红旭指出。

不过，由于今年北京等地市场成交持续向好，华远地产对未来仍然成竹在胸。

孙誉晏表示，2015年是华远地产“十二五”规划的最后一年。在这一年，华远地产做了一些变革和创新动作。如在产品策略方面，把硬件产品和软件服务整合在一起。公司的“十三五”规划正在拟定中，已基本成形。据透露，“十三五”规划将进一步深化推动房地产及相关产业转型的落地实施。