近日，旭辉北京联合拓之林公司推出“旭财宝”，这是续2014年双方携手打造“微销宝”之后二度合作。据悉，“旭财宝”是一款兼具项目众筹、资金理财和市场蓄客功能的房地产金融平台。此外，到2016年，旭辉还将上线“选房宝”、“乐活宝”等，大有“一年一宝”的气势。不仅如此，在方兴改名中国金茂之际，也公布其金融产品“金茂宝一号”已上线。

  从2014年开始，地产圈刮起金融风，“宝宝”类金融产品成为房企追捧的对象，万科、绿地等房企大佬接连加入，如今旭辉、中国金茂跟风赶上，这股“宝宝”风愈演愈烈。就当下房企推出并有信息披露的金融产品来看，主要有两大方向：1、理财收益为名，本质是营销创新；2、资金募集服务项目融资。

以理财产品蓄客，万科“最豪华”、保利“最傲骄”

  面向广泛购房群体，房企联姻第三方金融平台，所推金融产品往往与项目销售挂钩，具有理财属性，以一定的理财收益吸引客户关注、认购，从而达到蓄客的目的，营销是其本质。万科与平安推出的“购房宝”，保利联姻民生银行所推的“利民保”，及当代置业携手工银瑞信发布的全盘众筹等，均属于这一类。

  房企纷纷发力理财产品，营销招数大相径庭：

  1、从营销格局来看，万科当属“最豪华”，方兴(现为中国金茂)则相对低调。联姻平安、民生与腾讯，万科打造三种金融产品“套餐”供选择，覆盖“购房宝”、“万民宝”及“万科理财通”。其中，“购房宝”与“万民宝”不仅为客户提供4.5%以上的理财收益，还可以确保客户在购房期间享受购房优惠权(如优先选房、额外收益及购房折扣)，相比之下，其他房企中仅有保利与当代置业有类似购房额外优惠。此外，有别于其他房企高调上线“宝宝”类产品，方兴(现为中国金茂)合作淘宝，仅以对方旗下余额宝为平台，客户预先存入首付款，至开盘期间内享受余额宝实时收益。

  2、从年化收益率来看，当代置业以39.5%遥遥领先。采取众筹模式，联姻无忧我房、工银瑞信，发行“工银瑞信财富1期、2期”金融产品，当代置业可提供高收益。众筹模式下，客户投资10-30万认购筹资，可享众筹期5%现金收益、优先选房权及众筹优惠权(40平米购房价格补贴)，如放弃选房权，房源按市场价包销，客户享受房价差额收益，以30万档筹资为准，综合年化收益达39.5%。除了金地“购房认筹款”收益率达35%源于企业贴息外，其他房企推出的金融产品多以P2P运作，年化收益率集中于4%-6%，属于市面上常见的理财收益情况。

  3、从投资门槛来看，保利“最傲骄”，越秀“最亲民”。根据公开信息，保利与民生银行推出的“利民保”只针对广州保利金融中心公寓房源。按照市场价，一套公寓房源售价在177万元左右，以房源20%投资门槛计算，客户购买“利民保”，起投资金就需要35.4万元，远高于其他房企金融产品的投资门槛。不仅如此，产品投资期限需要半年到一年，对比其他产品相对较长。相比之下，越秀的“广粤宝”则显“亲民”，其中，“广粤宝认筹宝”投资门槛仅需1000元，且其年化收益达10%，高于市面普通理财产品，受众大、易认购。反观其他房企，旗下金融产品投资门槛多在4-5万元，与认筹款相当，便于项目提前锁定意向客源。

以金融产品融资，绿地做大做强、万达服务自身

  在房企抢滩“宝宝”类金融产品，谋局营销之余，绿地与万达两家房企则另辟金融版图，站在项目前期角度，打造金融产品，服务于项目资金需求。目前已上线的金融产品来看，绿地主打“地产宝”，万达则发行“稳赚1号”。

  同样出击金融产品，直面项目融资之需，绿地“地产宝”侧重平台服务效应，帮助非绿地旗下项目获得融资支持，而万达的“稳赚1号”则明确服务于各地万达广场建设。

  梳理公开信息，我们认为从做金融产品角度，绿地要做大做强，万达更看重产品对自身的利好。

  首先，在产品规模方面，万达发行总量较大，绿地双向渠道推产品。万达联手快钱首度推“稳赚1号”，发行规模便达50亿元，由于投资门槛较低，很快认购一空，此后其二期产品也随之上线。绿地“地产宝”规模虽有所不及，但渠道较广。企业不仅合作蚂蚁金服、陆金所，打造首个金融产品“绿地地产宝”，而且创建自有金融平台绿地广财APP，上线“绿地地产宝-蓝天1号”，形成双渠道模式，提升平台效应。

  其次，在收益模式层面，对比万达，绿地更侧重投资者的利益。一方面，绿地的收益采取一次性付清方式，且从其“蓝天1号”产品还款策略来看，是用贷款做还款，保证到期有资金兑付，万达则包含租金收入和资产升值两部分，具有不确定性；另一方面，绿地引入安邦，为投资者提供保本保息，万达则没有这方面的考虑。站在投资者的角度，“地产宝”更容易扩容规模。

  采取“到期自动退、中途不可退”退出机制，在于其金融产品投资年限较短(如首期“地产宝”为1年期)，且年化收益不低(“蓝天1号”达10%)，可兼顾产品稳定性及客户投资收益。万达的“稳赚1号”年限长达7年，较长的期限难以保证客户稳定性，如此，万达推出四种退出机制，涵盖3个月、3年、7年，给予客户较为周全的退出方式，不损伤万达广场建设资金。

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