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年底集中推地 这场土地盛宴谁还能吃得下?

https://m.biud.com.cn 2015年10月25日08:46 家居装修知识网  

  10月20日,位于北京南三环外的丰台区樊家村地块一锤定音,除去配建的公租房、回迁房,商品住宅楼面价达到7.5万元/平米,超过了两年前的农展馆地王,加冕北京乃至全国新单价地王。

  “在北京的土地市场,开发商若想拿地,还得多点儿想象力才行。”最近几天,这已经成为北京土地市场上最常见的调侃。

  “罕见”的集中推地

  北京正面临一波“罕见”的土地盛宴。北京市国土资源局公告显示,从10月20日至11月23日,北京市待出让的经营性地块合计29个,合计面积为223.17万平方米,其中与住宅相关的地块19个。

  根据记者统计,将要推出的29宗经营性地块分别位于北京11个不同的区域,其中,昌平区有7宗,丰台区有6宗,顺义区有3宗,门头沟区、平谷区、房山区、石景山区及海淀区各有2宗,密云县、通州区、朝阳区则各为1宗。

  “根据住宅地块的分布来看,这次集中供应的19宗住宅用地,仅有3宗地块位于五环内,剩余16宗地块中,五六环之间的占4成,其余六成均处于六环以外的远郊区。”北京一大型房企投资部主管孔力丹(化名)告诉记者,这意味着明年北京市的住宅供应区域将继续外延。

  “国土局在年底集中推地基本上是每年的惯例,不过,今年北京市国土局在短时间内集中供应如此大量的土地,从历年的土地市场来看还是比较罕见的。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

  在孔力丹眼中,北京这次“罕见”的大规模集中土地供应,首先与1-9月北京土地供应过少有关。

  根据亚豪机构的统计,2015年1到9月,北京仅供应了27宗住宅性质用地,累计供应面积为278.62万平方米,仅完成全年750公顷商品住宅供地计划的37%,创下2006年以来的新低。

  “土地供应计划完成率不到50%,这无论是从国土部门的工作计划还是地方财政收入角度来说,都是无法达标的。”孔力丹告诉记者,按照国土部门的计划,今年的推地规模及土地出让金收入要与往年大体持平,但现在来看差距仍然较大,因此年底发力在所难免。

  公 开统计数据显示,北京去年全年土地出让金收入1916.9亿元,今年已经成交土地1065.28亿元。剩余的超30宗地块,即使按照北京平均的溢价率 40%计算,成交土地收入也将突破800亿元,因此,业内预计今年全年北京土地出让金收入将达到2000亿元,基本与去年持平。

  “北 京的土地供应从今年开始改为集中供应,主要目的是为了分散购地需求,平抑地价。”孔力丹表示,以往分散出让时,手握重金的大型品牌房企几乎包揽了全年所有 的优质地块,其他中型开发商很难获得机会。但在集中供应的背景下,由于几块优质地块占据开发商财务预算,同时出让的一些远郊地块,就有可能给更多的开发商 带来机会,价格上也难以出现多家开发商抬价的局面。

  不过,也有业内人士分析指出,土地供应增加虽有望平抑地价,但从长期来看,房企拿地还是倾向于一线城市,因此北京土地市场供需矛盾将长期存在,地价还会上涨。

  透支豪宅需求?

  与两年前融创中国以7.3万元/平米拿下的农展馆地块相比,此次葛洲坝豪掷49.5亿元夺得的南三环外地块扣除配建面积单价达到7.5万元/平米,这一价格让业内人士直呼“看不懂”。

  “7.5万元/平米的楼面价意味着未来房价起码要卖到单价20万元/平米,这对于配套还不完善的南三环丰台区域来说,几乎是不可想象的。”业内一位分析人士表示。

  在樊家村“地王”拍下的第二天,一场名为“钓遇未来”的论坛在新地王隔壁召开,作为主办方的懋源地产在樊家村附近有钓云台等两个项目静等入市。

  “樊 家村地块能拍出这么高的价格,主要原因在于其地理位置的稀缺性。葛洲坝拿地之后,我们项目的价格优势也随之凸显出来。”懋源地产品牌负责人赫蒙表 示,2012年懋源地产获得的钓云台地块地价仅为2万元/平米,夏家胡同地王的楼面价当时只有4万元/平米。如今丰台楼面价已达到7万元/平米。

  “北京目前已经很少有某一区域的大规模土地供应,现在来看,一是东北方向的东坝区域,另一个就是西南方向的丰台区域,因此在这类区域内房企组团发展的特征已经非常明显。”北京市房协秘书长陈志表示。

  根据中原地产提供的统计数据显示,目前北京已有38宗地块楼面价超过3万元,其中楼面价超过6万元的有5宗、楼面价超过5万元的有5宗、楼面价超过4万元的有11宗、楼面价超过3万元的有16宗。

  “这 意味着,加上原有未售完项目未来北京单价超过10万元的豪宅项目将达到50个。”中原地产首席分析师张大伟表示,今年以来北京的高端项目纷纷入市,价格也 有所上调,以位于西五环附近的金玉府项目为例,目前单价6万元/平米,总价800万-850万元的价格已经算是“合理价格”。

  然而值得注意的是,豪宅项目遍地开花的同时,这类项目的目标客群却并未显著增多。实际上,近来豪宅项目销售下滑的迹象已经呈现。

  有机构数据显示,今年9月,在连续3个月成交维持300套以上的水平后,公寓豪宅33个项目共实现产品成交262套,成交面积5.3万平方米,环比分别减少23%、13%。

  以融创农展馆项目“北京壹号院”为例,该项目在2014年底拿到预售证,据北京市住建委网站的交易信息显示,该项目自入市以来共推出56套房源,项目销售均价为16.5万元/平米,目前已签约5套,还有2套的状态显示“已预订”及“资格审验中”。

  “豪宅市场如果遭到需求透支,那么众多同类项目将出现去化困难。”一位业内人士表示,在北京,千万级豪宅成交套数近几年一直保持在每年2000套左右的成交量。但目前北京在售、即将开盘及明年入市的豪宅数量远远超过这个数字。

 全国土地格局生变

  与北京土地市场相类似,上海土地市场在近期也出现了相似的热度。

  9月份,上海土地市场当天挂牌出让的三幅地块溢价率全部超过100%。同样在国庆假后,上海相继有多幅地块成交。为此,上海相关部门紧急叫停了5幅土地的竞拍,调整土地市场供应。

  上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从上海9月份的土地交易数据能够看出,溢价率创下了新高,反映了房企对于后续市场的认可和承受能力。暂时性的土地交易终止或中止,与此前对于此类地块修改规划有关系。从实际情况看,整个市场拿地热情并没有被浇灭,四季度房企依然看好上海等一线城市市场。

  数据显示,今年前三季度,上海土地出让金收入1019亿元,按全年1500亿元的计划,四季度还将有400至500亿的推地计划,将出现年末“推地潮”。近期,上海挂牌未出让的13宗土地起拍总价超过200亿元,其中不乏江湾新城、苏河湾等有望创造新地王的优质地块。

  不过,尽管北京、上海土地市场不断升温,但今年以来,全国土地市场总体遇冷的情势已难以逆转。

  国家统计局最新公布的数据显示,今年前三季度,房地产开发企业土地购置面积15890万平方米,同比下降33.8%,降幅比1-8月份扩大1.7个百分点,土地成交价款4916亿元,下降27.5%,降幅扩大2.9个百分点。

  对此,严跃进表示,全国土地购置面积的跌幅略有扩大,关键在于部分二线城市及三四线城市“拖后腿”。

  以二线城市长沙为例,据戴德梁行公布的数据,长沙三季度仅挂牌出让9宗土地,成交8宗,成交面积仅24万平方米,创下近年来单季度新低。其中住宅用地仅有1宗,另有2宗商业用地和1宗商住用地。

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