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2016年房价走势最新预测 明后年房价或见顶?
随着央行降息降准的政策刺激，专家纷纷预测称负利率时代楼市最受益。那么，2015年中国楼市到底如何？年底房价还会上涨吗？下面，搜房网小编就为大家整理最新房价走势的信息，以供广大读者参考！
楼市差异化格局加剧一线城市房价“豪宅化”
“金九银十”即将过去，楼市表现冷热不均，一线城市新房定价高端化趋势明显，而三四线则仍然面临去库存压力，这些城市未来或将继续出台“救市”政策。10月23日，在央行年内第三次祭出“双降”组合拳之后，再度刺激着购房者的神经。
“去库存”继续 楼市差异化格局加剧
楼市“去库存”压力仍然高企。据业内研究机构数据显示，截至2015年9月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26711万平方米，环比增长3.8%。库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。
中国房地产住宅研究会副会长顾云昌接受新华网记者采访时表示，“目前全国楼市库存总量并没有减少，同时城市间分化加剧，北京、上海、深圳等一线城市出现‘供不应求’的现象，这些城市的主要任务是控制房价，而库存压力则集中在三四线城市。”
刚刚发布的三季度经济数据显示，前9月，全国房地产开发投资70535亿元，同比增长2.6%，增速为2014年以来最低点。同期的房屋新开工面积和房屋竣工面积都有所下调，降幅分别为12.6%和9.8%。另一方面，销售情况逐步回暖。具体来看，前9月商品房销售面积同比增长7.5%，其中，住宅销售面积增长8.2%。到9月末，住宅待售面积减少387万平方米。
顾云昌预计，“楼市去库存还需要很长一段时间，明年的某一时段或将会出现明显减少。”
利好政策频出 “刺激”市场各方预期
自2014年4月以来，楼市政策持续回暖，各地纷纷出台松绑限购、公积金政策鼓励自主和改善需求、以及放开“限外令”等措施，央行年内已经五度降息、五度降准。
Wind数据显示，2015年上半年，142家上市房企的平均负债率为76.8%，其中超两成房企资产负债率跃过80%红线，国泰君安认为，龙头房企全面受益于降息降准和再融资松绑，资产负债表边际改善最为明显，这些因素影响着市场各方的预期。
中原地产首席分析师张大伟认为，楼市在本次央行降息的影响下难免出现“暖上加暖”的现象，在这种情况下，降息的利好效应将被放大，购房者对市场的预期将明显向好。
北京市民赵先生近期打算将市区一套二手房出售，并在延庆地区购置一套新建高档住宅。房地产经纪人告诉记者，像赵先生这种“卖一买一”的房主不在少数，大多数是改善型住房需求。
业内一家研究院发布2015年第三季度《一线城市豪宅公寓市场研究报告》显示，三季度一线城市单价6万元以上豪宅公寓(除别墅)成交3734套，环比增加39%，同比增加380%。
近期，一线城市新建商品住宅成交均价涨幅较大，这在一定程度上“刺激”了部分高净值群体，加之目前货币政策宽松、股市调整幅度过大导致的投资渠道变窄，也增加了对抗跌保值效果较好的产品需求。不过，分析人士表示，虽然豪宅公寓市场热度还将进一步延续，但退烧是必然趋势，未来需求将更为温和。
一线城市房价高端化趋势明显
从全国来看，房企观望情绪浓重，拿地更趋谨慎。前9月房企土地购置面积和成交价格双双下滑，并且降幅扩大。但是与之形成鲜明对比的是一线城市土地市场的火爆：10月20日，北京市丰台区花乡樊家村地块以49.5亿元成交，扣除配建的政策性住宅，楼面价达到7.5万每平米;23日，北京顺义昌平3地块以60亿元成交。同样的情况也出现在广州和深圳，而上海则突然叫停多宗土地转让。10月9日，上海市委书记韩正表示，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。
张大伟分析称，在北京2013年开始出现了地价超过房价的现象，而从2015年6月大兴等南城系列“地王”出现，证明了房企对一线城市土地的争抢进入白热化。在这种情况下，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区域也将供应大量豪宅项目，将明显影响市场定价。业内人士称，如果一块区域地块内拍出“地王”，对于周边楼盘无疑是最好的促销广告。
顾云昌认为，“城市之间的差异是由于城市化进程导致的。由于发展空间大，就业机会多，人口大量流向大城市是必然趋势，这个过程是不可能完全解决的。”
由于公共资源集中及人口分布的不均衡，由于严重分化的价格涨幅同样存在隐忧。张大伟表示，未来政策刺激效果会集中体现在一二线城市，而三四线城市则会越来越差，很多城市或有可能在四季度加码房地产救市政策。（新华网）
大城市普遍面临房价过高挑战
第一太平戴维斯近日发表《世界各地与伦敦》研究报告，该项研究主要比较英国首都与包括香港在内的世界各地主要城市的差异，从而分析伦敦房地产深受投资者欢迎的主要因素。
第一太平戴维斯世界研究部董事Yolande Barnes指出：“全球各个大城市普遍面临污染、交通、住房供应及房价过高等挑战，这些问题足以令市长鞠躬尽瘁很多年。”
第一太平戴维斯结合四个最广泛使用的世界城市指标(包括全球化及世界城市研究网络的全球连通性、科尔尼的表现及潜力、莫里的实力，以及经济学人情报社的全球竞争力)，编制出第一太平戴维斯世界城市排名。伦敦和纽约分列第一、二名，遥遥领先于其他城市。巴黎、东京和香港依次排在第三至第五名。
报告指出，大部分经济指数排名靠前的城市，其社会、环境等“软性”指标的评分均不太高。香港亦不例外，经济学人宜居指数及Numbeo生活质量指数的分数均偏低。
报告还指出，在所有世界城市中，香港的住宅成本最高。在人口密度方面，香港毫不意外获得高分——平均每公顷居住65人，仅次于新加坡(75人/公顷).
第一太平戴维斯将指数命名为“集大成城市指数”VPolymath City Index ，并将更多城市实力指标纳入考虑范围，例如金融服务、技术和媒体、国家政府、高等教育、文化艺术、全球旅游业及物流。经综合统计，香港排名第二位，仅次于伦敦，领先于新加坡、纽约和东京。
谈及香港，第一太平戴维斯研究及顾问咨询服务部高级董事盛世民表示：“虽然香港依然有不少缺陷，但本次调查显示，香港是一座真正意义上的世界城市，并且有实力捍卫自己的国际地位。香港的未来将取决于是否拥有良好的城市管理，以及能否保持自由和多元化的本质。”（中国经济时报）
楼市增长放缓 政策刺激效应持续性观察
随着上半年住宅需求集中释放,全国房地产开发投资意愿下降,商品住宅销售面积增长放缓,热点城市深圳房价出现见顶回落迹象。在此期间,政策暖风频吹,近日非限购城市按揭贷款首付比下调。
上周末人民币存款基准利率和人民币法定存款准备金率同时下调,可能会给房地产市场支撑。综合各方面因素分析,近期楼市运行可能又临近一个选择方向的十字路口,需要引起高度关注。
近期全国楼市增长
势头放缓
年初稳定住房消费政策的集中发力,有效激活了住宅市场人气,全国商品房销售逐月回暖。但由于住宅需求集中释放,加上部分城市住宅交易价格回升过快,政策效应透支较为明显,影响未来需求。全国房地产开发投资增速持续回落,2015年1-9月全国房地产开发投资增速为2.6%,较上年同期下降9.9个百分点,住宅销售回暖未能激发住宅投资增长。
从房地产开发企业拿地情况看,2015年1-9月份,房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%,降幅比1-8月份扩大1.7个百分点;土地成交价款4916亿元,下降27.5%,降幅扩大2.9个百分点。住宅销售增长势头放缓,热点城市均出现销售环比回落状况。2015年9月份,房地产开发景气指数为93.40,比上月下降0.06点。
值得注意的是,领先全国房价上涨的深圳,近期住宅交易价格出现了见顶回落迹象。
据深圳规土委数据,9月全市新建住宅成交均价达36191元/平方米,环比仅微涨0.1%;另据链家数据显示,9月二手住宅均价为37633元/平方米,环比下降1.6%,上半年疯涨的深圳房价,开始回调。9月份住宅市场销售回落,据中介机构统计,2015年9月份北京成交住宅套数环比8月下降约三成。市场分析今年在多个政策刺激下,“金九银十”勉强及格,未达预期目标。
政策刺激效应
持续性有待观察
2015年9月30日,为支持住房消费,特别是支持非热点城市住房消费,在不实施“限购”措施的城市,央行对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款降低最低首付款比例为25%。2015年10月23日,央行宣布分别降低人民币法定存款准备金率和人民币存款基准利率0.5个和0.25个百分点。
此前,国家取消楼市“限外令”,改善公积金贷款政策,等等。在这些措施综合作用下,可能将对当前略显疲态的房地产市场以新的支撑,促进刚性住房需求和改善性住房需求积极入市,加快二线、三线城市住宅去库存化进程。但政策效应持续性仍有待观察。这主要是因为,一线城市住宅价格涨幅过高,已经明显超越城市中等收入家庭购买能力,利息成本下降难以实质性改善或提高购买能力。
而三线、四线城市本身住宅供应已经过剩,本地居民需求大体已基本满足,而外来务工人员受限于低购买能力难以吸纳城市过剩住宅。当然,较为宽松的货币环境可能会刺激市场投资性需求,但这种投资性需求应该以被投资标的的稀缺性为前提。如果住宅已经不是稀缺产品,那么拥有再多的房产,可能会实现不了预期的投资回报,反而“砸”在自己手中。这也是为什么当前一线城市土地市场异常火爆的根本原因。
无论承认与否,住宅投资价值的趋势性下降已经不可阻挡,因而政策效应的持续性不能高估。从房地产业数量型增长向质量型增长转变的过程中,需要发挥政策的引导和支撑作用,是一个值得深入研究的课题。房地产市场向常态回归的过程,并不意味着住宅建设毫无意义。
事实上,住宅更新改造仍有广阔空间,精品住宅市场潜力较大,关键是要放弃旧的房地产开发模式,探索适合新常态稳健的房地产开发建设新模式。
房地产业驱动模式
已走到终点
从住宅库存分析,截至2015年9月末,全国商品房待售面积66510万平方米,比8月末增加186万平方米。当前我国住宅供求关系基本平衡,即使在热点城市,所谓供求矛盾实际上是住宅分配结构矛盾,中低收入人群没可能接受城市住宅高价,导致住宅需求无法得到有效满足。而中高收入群体则拥有不止一套房产,住宅需求多属于投资性需求。
虽然热点城市豪宅可能具有一定需求基础,但价格已经明显过高,很难用理性消费投资来描述。住宅租金收益率的趋势性下降,将动摇热点城市住宅高价运行的基础。近期香港住宅价格已经回落,而内在调整动力是一线商铺租金较2012年巅峰时期最多下跌达40%。
今年楼市成交一个突出的结构性变化是二手住宅交易规模大幅上升,并占据同期住宅交易量的绝对比重。这种交易结构,一方面可能为“住宅置换”提供流动性基础,间接支撑了热点城市房价的高位运行;另一方面也表明当前存量住宅变现压力增大,不仅影响到新建住宅的去库存,而且反映出市场心态的不稳固,将会削弱房价上涨预期。
从经济增长动力转换分析,房地产业驱动模式业已走到终点,新经济、新业态对房地产市场供求的冲击将会逐步显现。
综合来看,当前我国房地产市场已经走到一个关键的十字路口。未来向左走或向右走,可能还需要时间与空间之间的转换才能逐步清晰。但不管怎样,房地产业调整对经济运行的波动干扰正趋向下降,无论是政府、市场,还是居民个人,都要面对一个相对平稳的房地产市场环境,这将涉及各种复杂经济利益关系的调整,不可能一蹴而就。（中国证券网）
报告称四季度房地产市场需求回暖 楼市风险降低
根据中国指数研究院昨日发布的报告，2015年三季度，房地产市场需求持续释放，运行风险有所下降。同时，四季度房地产市场环境将保持宽松友好。十大城市价格指数环比增幅回落，同比仍保持增长，房地产市场需求端持续回暖、投资继续下滑，市场风险将有所降低。
投资：房地产开发投资累计增速持续下滑
2006年至今房地产开发投资累计同比走势图
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
国家统计局数据显示，2015年前9个月，房地产开发投资累计完成额为70535亿元，同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%)，增速比去年同期下降9.9个百分点，连续19个月下滑，创2009年3月以来最低增速水平。
9月份，房地产开发投资累计完成9472亿元，同比下降3.1%，降幅较上月扩大2.0个百分点，投资增速持续探底，反应了当前房地产企业投资意愿不高。
中指院发布的这份《中国宏观经济&房地产市场运行报告(2015年三季度)》称，展望四季度，商品房销售持续回暖，宽松货币政策继续发挥作用，将在一定程度上支持房地产开发投资增长。然而，房地产开发投资额能否企稳回升还有赖于市场整体库存去化状况。
融资：需求回暖 供应端资金有所改善
数据显示，今年前9个月，房地产开发企业到位资金为90653亿元，同比增长0.9%，增速低于2008年金融危机期间的水平。
报告认为，国内贷款和自筹资金不确定性仍然较大，二季度商业银行不良贷款利率达1.50%，呈持续攀升的态势，在一定程度上影响了银行对风险的承受能力，进而降低对房地产企业的贷款意愿。三季度，商品房销售持续回暖促进房地产市场稳步复苏，行业风险显著降低，从1-9月份国内贷款同比降幅显著收窄看出银行贷款意愿也有改善迹象。
货币政策生效，资金成本趋于下降。自去年11月以来，央行多次降准降息M2同比增速回升至13.1%，高于全年目标水平，市场流动性显著增加。
10月10日，央行决定推广信贷资产抵押再贷款试点，疏通了大型房企利用信贷资产获得再贷款的渠道，有利于改善融资环境，进一步降低企业融资成本。
2014年9月至今房地产开发资金来源累计同比增幅统计
数据来源：CREIS中指数据
供需：“去库存”仍为主基调 房价环比回落
2015年9月30日，中国人民银行联合银监会发布通知称，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。值得注意的是，此时正值2014年“930”楼市政策出台一周年，以及今年“330”楼市政策出台半年。敏感时点政策再次发力，显示出政府稳定房地产市场的强烈意愿，四季度政策面将以宽松为主，这有利于促进房地产需求持续释放。
综合以上因素，该报告预计代表城市四季度房地产成交面积与三季度持平，全年较2014年保持显著增长。
该报告分析，政策层面或将继续保持宽松，房地产需求持续释放，预计四季度成交环比持平，全年保持增长。不过，“去库存”仍为市场主基调，价格保持平稳。
从需求来看，宽松的政策将刺激房地产需求持续释放。从供应来看，在年度销售目标及资金压力下，四季度将加快推盘力度，供应量将高于三季度。然而，当前市场整体库存仍然居于高位，“去库存”仍是市场主基调，同时十大城市价格指数环比已于7月高点开始回落，预计四季度价格将延续环比增速小幅回落的态势，但同比仍保持增长。
专家：房地产危机大多滞后发生 明后年房价或见顶?
这一段时间，国际金融环境动荡，股市、汇市、商品市场三大市场皆出现明显下跌，但楼市则基本平稳。
从全球金融危机或经济危机的历史与规律来看，相对而言，房地产市场多属被动性变化，滞后性发生危机。比如，1929年至30年代的国际经济危机，由股灾开始，最后波及楼市;1997-1998年的亚洲金融危机，导火索是泰国汇率崩溃，引发金融危机，进而导致房价大跌;2010年的欧债危机，最后使“欧猪五国”房价大跌。唯一祸起楼市的一次大型危机，是2008年国际金融危机。
宏观经济与房地产走势基本同步，房地产是经济的重要组成部分，二者相互拉扯。在此背景下，另外一个变量：货币政策和流动性，虽然对楼市的影响较大，但却不至于直接导致楼市危机。当前，美欧经济稳健，仍处低息环境，未来一年楼市不会大跌。而新兴经济体的经济面与汇率面皆差，未来一年楼市难以大幅改善。
分析一下中国情况。2008年四季度至2009年，中国政府大规模刺激经济，全国房地产开发投资和市场，同步大扩张。2011年经济步入下行通道，直至今年上半年滑至7%。同时，全国房地产开发投资增幅持续下滑，中国楼市告别黄金十年，进入白银时代。其中，2012年至2013年一线和部分二线城市房价曾经大涨。2014年以来，同样是一二线城市再次复苏，房价于今年二季度止跌上涨，但三四线城市依然偏弱，全国房地产开发投资增速仍未企稳。
当前中国经济面虽弱，但绝对增速仍位居全球前列，所以对房地产市场并没构成严重压制。从货币政策与资金面看，当前仍处于降息降准通道，尤其是经过今年四次降息之后，贷款基准利率已创建国以来最低点，贷款购房非常划算。
从人民币兑美元走势看，没有持续大幅贬值的可能，况且中国楼市中的外资本就不多，即便流出，也不会明显影响楼市走向。不过，从中长期来看，人民币仍有贬值压力，对房地产市场构成小幅利空。
另外还须关注股灾对楼市的影响。股市与楼市的总体关系：同向，但不同步。国际市场也常见此规律。去年7月中国股市开始走牛，去年10月一线楼市才开始复苏;今年6月股市见顶，今年5月全国70城房价才由跌转涨。按此规律，明年或后年房价可能见顶(属于短周期性质，并非长期顶部)。
从两个市场相互影响机制分析，又可分为三个阶段：第一阶段，股市上涨初期，房价未涨，股市会分流楼市资金，小幅利空楼市;第二阶段，股市上涨过半至见顶，部分人先知先觉，提前在股市获利了结，转而购房;部分人后知后觉，冲进股市追涨，甚至卖房炒股，此时股市与楼市互有损益，呈中性;第三阶段，股市见顶后下跌半年左右，此时房价仍在继续上涨，会吸引从股市中逃离的部分资金，反而小幅利好楼市。因此，至少在今年年内，股灾不会冲击楼市。（经济参考报）
以上就是搜房网为大家整理的近期业内关于楼市的分析及预测，2016年房价走势如何相信大家已经心中有数。
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