今年北京高价地、豪宅扎堆出现，部分开发商采取暂缓推盘、拉长推盘时间等手段应对。新京报记者 陈禹铭 摄

　　■ 市场扫描

　　临近年底，北京土地市场的集中发力，让一批批高价地相继入市，又一次推高了市场预期。4万-5万元/平方米的楼面价已不再罕见，这也会使得在未来一两年内，北京豪宅产品出现扎堆入市的局面。不仅如此，去年出让的高价地块，如今也均相继进入推盘阶段，从这些项目目前的表现来看，不难想象未来一段时间北京高端市场的营销“厮杀”。

　　考验豪宅“全素质”

　　有业内人士透露，今年由于豪宅扎堆入市，分化也比较明显：一些项目已经取得了不错的销售成绩，比如，龙湖在丰台西局打造的西宸原著在6月份时就已经取得了不错的业绩，而其后续的西宸原著·玉府，主推140-240平方米的平层，在经过一个月左右的蓄客之后，也于10月24日开盘，据龙湖方面透露，该项目售价达15万元/平方米，目前的认购额已达10亿元左右。不过，也有一些新入市的项目虽然位于热点区域，但却并未受到市场的认可，还有一些项目则以延长蓄客时间为策略，以求积攒足够的客户量。

　　“因为土地市场的关系，可以预计北京未来市场的高端化趋势不会停止，而豪宅市场也将继续分化。”一位央企营销负责人向记者表示，由于豪宅项目大量入市，因此未来豪宅市场的竞争并不仅仅是简单的区域、质量的比拼。会否获得市场认可成为一个项目能否成功的关键，而这要看整个公司的组织能力，看产品的打造能力、定位能力能否吸引客户，这使得豪宅项目能否达成预期变得难以确定。

　　地王项目挑战多

　　“当今的新房市场项目主要可以分成三类，一类是保障型住房；一类是拿地时间早，地价较低，售价大大高于成本价的项目；还有一类基本上是最近两年拿地，地价大于等于周边房价的项目。”华润置地北京大区营销管理部助理总经理秦江表示。

　　不少业内人士也认为，目前来看，最近几年拿地的地王项目，其利润压力和销售压力是比较大的，甚至有房企人士将其比喻为楼市里的“剩女”。“今年新入市的几个地王项目，销售情况都没有预期的好，没有哪个的业绩像当年的广渠金茂府一样，保持一个每年都能够很好地完成任务的态势。”上述央企人士表示。

　　而秦江也认为，由于土地价格节节攀升，目前如何应战“产品不差，房龄不长、地段更好、价格更低”的二手房，以及拿地时间较早的邻近项目，是当下所有地王项目必须面对的挑战。

　　比如，上周出让的丰台花乡樊家村地块，据中原地产首席分析师张大伟计算，其商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米。而记者了解到，与之相邻的钓云台项目，由于拿地时间是2012年，其土地成本要大大低于这一数字。

　　“我们是当年最早一批进入丰台板块的房企，因此产品的利润压力相对最近拿地企业也没有那么大。钓云台入市的4栋楼均价都在10万元/平方米以上，最高一栋楼均价超过13万元/平方米。”懋源地产营销策划总监刘强表示。不过他也强调，北京土地市场上虽然存在“面粉贵过面包”的问题，但由于房企拿地价格是基于未来房价的倒推，是建立在市场预期基础上的，因此不能简单和前些年上市的“面包”相比。

　　稀缺产品不急推

　　而相对来讲，一些位于供应稀缺地段或产品价格区间较为特殊的高端项目，其可选操作余地要更大一些，所以并不急于销售。

　　比如，位于石景山区的刘娘府地块。该地块由于是异地配建保障性住房，因此在去年9月底土地市场低潮时期却意外地受到房企争抢，最终远洋奥宸联合体拿下这一地块，打造远洋天著春秋项目。

　　“项目当时的地价是近4万元/平方米，不过这一区域比较特殊，最近13年都没有出过新的地块，因此我们并没有打算走快速去化路线。”在远洋天著春秋项目媒体品鉴会上，该项目总经理孟凡向记者坦言，“集团对我们的要求就是做好自己的基本功，效果不好不开盘，价格不合适不卖。”他还透露，项目一期预计将推出100余套房源，现在已积累意向客户400组左右，预计将在年内进行两次开盘，而整个产品的销售周期将为4年左右。

　　而在前一段时间高调亮相的龙湖天璞项目经过了一个多月的筹备，目前也仍然处于蓄客阶段。“我们现在来访量还不错，虽然现在还没有明确统计出来，但是估计也已有2000组左右的客户。”该项目营销负责人表示，对于未来豪宅扎堆入市的情况，他们并不担心，“因为总价在1000万元的级别，这个总价段的客户还是比较多的”。

　　■ 声音

　　“今年确实存在豪宅扎堆入市的现象，这在一定程度上会影响到未来豪宅市场的局面，加剧豪宅市场在软硬件配置方面的比拼。预计部分开发商会采取暂缓推盘，或者将推盘时间放长等等手段应对。不过具体到项目来说，由于项目存在客群、区域等差异，因此同质化竞争也需要具体分析。”

　　——远洋天著春秋总经理孟凡

　　“有的房企愿意高价拿地，并不意味着市场就是屠宰场。像个别地块能够卖出7.5万元/平方米的楼面价，最终企业也很难操作，很大的可能就是靠时间换空间，过两年等地价涨上来，再解套。以目前出让的土地价格来看，大多数地块对于房企来说还是有可操作性的。只是未来，北京10万元/平方米左右的房子，将很普遍。”

　　——华润置地北京大区营销管理部助理总经理秦江

　　“高价地会给企业带来巨大的资金成本压力，也会使企业面临去化压力，北京豪宅项目在短时间内暴增，但其面向的高端人群增长速度相对较慢，因此未来北京豪宅市场将会出现严重的供过于求现象，豪宅项目之间也会出现激烈竞争。在这样的背景下，一些有豪宅成功开发经验、有品牌客户黏性的企业无疑将更占优势，而一些豪宅界的新面孔，则将面临更大风险。”

　　——亚豪机构市场总监郭毅

　　本版采写/新京报记者 陈禹铭

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