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国企成土地市场最大赢家民企感叹钱少拼不过

https://m.biud.com.cn 2015年10月31日09:55 家居装修知识网

土地价贵，这让手握重金的房地产央企、国企成为年末土地市场上最常见的身影及最大的赢家。值得注意的是，央企中国金茂与民企碧桂园在近期的合作拿地似乎正反映了央企的坚决与民企的“尴尬”。

今年10月21日，碧桂园联合中国金茂以34.2亿元和17.6亿元拿下北京丰台两宗地块。然而拿地仅一周后，业内便有传言称，由于负责举牌的中国金茂举牌价超出了碧桂园授权的上限，碧桂园集团有可能将退出该地块的开发。

退地风波？

就在金茂碧桂园联合体拿下丰台花乡四合庄地块的前一天，同样是央企的中铁置业刚以11亿元摘得相邻地块，同为商服用地，楼面价却为1.8万元/平米，明显低于金茂碧桂园所拿地块2.9万元/平米的楼面价格。

“从目前看来，碧桂园完全退出这一地块开发的可能性较小，但由于成交价格超出碧桂园此前授权的上限，因此碧桂园与金茂在股权比例上预计会有所调整。”一位接近碧桂园的知情人士告诉记者。

据记者调查，在以往丰台四合庄区域出让的商服地块中，此前的成交价格一直未超过2万元/平米，金茂碧桂园此次的成交价格最高。同时，由于四合庄区域配套并不完善，区域周边商业项目的供应量也较大，因此这一项目的开发前景也令业内担忧。

“随着金融街南延、丽泽商务区崛起、第二机场建设等利好，丰台宋家庄、花乡等区域在近几年都进入加速建设时期，但人流聚集、商业配套都需要时间。”全联写字楼分会副会长兼秘书长刘凯在FOUNDRY CLUB国际孵化器平台落地丰台石榴中心时指出。

“从资金角度来说，由于央企、国企的资金环境较为宽松，因此他们与民企在拿地时候需要考虑的内容不同，央企国企主要考虑这一地块拿下来之后怎么做能盈利，而民企除了考虑能否盈利，还要考虑拿地后，如果资金周转不力，会否拖垮企业自身。”中国房地产学会副会长陈国强对记者表示。

业内人士分析，对中国金茂而言，由于金茂系无论在高端酒店还是商业项目开发都有较好的品牌效应，因此即便碧桂园退出后续开发，以中国金茂的资金实力，也可以寻找到新的合作方甚至单独开发。

而随着北京、上海等一线城市土地市场上价格被不断推高，资金实力雄厚的央企国企则成为了土地市场上理所当然的“主角”。

据记者查询北京国土局官方信息显示，从9月2日至10月29日的两个月时间中，北京市国土局共推出地块35幅，其中涉及住宅用地的地块11幅，商务及商业金融服务用地6幅。而在11幅住宅用地中，只有两幅地块被泰禾集团与福建中维两家民企获得，其余9幅地块的获得者中均有央企、国企的身影。

以葛洲坝获得的丰台樊家村地王地块为例，除了获得者葛洲坝是央企外，参与竞拍的企业中央企、国企俨然成为竞争主力，包括中粮首创天恒联合体、龙湖保利首开平安联合体、金融街万科联合体、方兴碧桂园联合体、中铁建、中铁置业及金地。

“得知今天有那么多央企、国企来参与竞标之后，我们就知道今天的竞拍很难有收获，”一位参与当天竞拍的民营房企前期投资部门负责人对记者感慨，“在土地市场上想打败央企和国企，那太难了。”

陈国强认为，北上广深这些一线城市，人口涌入强劲，需求持续增加，因此高价拿地的风险相对较小。而对于央企和国企来说，最大的优势还是资金宽裕程度，目前央企国企仍然可以从银行获得贷款，其他形式的融资也比民企容易得多。

谁买央企的账

实际上，每当楼市升温时期，地王“央企造”就成为令人关注的现象。

经历了2008年楼市低谷，2009年土地市场快速升温。当时的央企中化方兴高价拿下北京广渠路15号地后，央企国企就成为土地市场的常客。 2011-2012年，楼市再次进入疯狂上涨时期，楼市调控政策中曾专门提出要平抑土地价格。但2012年两会后再次出现“央企一日三地王”的热闹景象。

为此，中央政策层面上曾明确要求央企不拿地王；另一方面，相关部委一直强调78家非主业央企正在加快进行调整重组，退出房地产业务。此后的一段时间内，央企的确在刻意“回避”着地王。在2012年北京万柳地王地块的争夺中，保利地产在竞拍当天临时退出了地王的竞拍。

不过，随着楼市在2013-2014年再次进入调整期，房地产央企、国企作用也发生了变化。

“2009-2010年，央企国企占据土地市场主角身份，主要表现为非主业央企的参与度大大加强，挤压了民企的生存空间。但随着房地产央企国企不断发展，房地产企业的集中度不断提高，优势资源逐渐向房地产国企聚合。”上海易居研究院副院长杨红旭指出。

无疑，资金优势是国字号房企的最大优势。从2014年典型房企低融资成本排行中可以看到，排在前十位的房企中有8家为国企或央企背景，其中中海地产和华润置地的融资成本低于5%。另外，由于国资背景优势，国企在一些需要相应政府主管部门审批的融资上也占据有利优势。

“由于央企、国企在资金上的优势，如今购房者对国字号房企产品更为青睐，尤其是北京目前豪宅项目扎堆，不差钱的央企国企在项目品质打造上也更有优势。”中原地产首席分析师张大伟表示。

据今年7月份中房协与克而瑞联合发布的中国品牌房企销售业绩榜，在销售排名前20的房企中，房地产央企、国企或央企国企背景的房企已经超过了50%。而在今年1-9月的北京商品住宅项目销售排行榜上，央企、国企参与的项目也已占据半壁江山。