农村改革一直都是中国全面深化改革的重要内容，而作为农村“三块地”改革之一的农村集体经营性建设用地改革则再度被细化。昨日，中办、国办对外印发 了《深化农村改革综合性实施方案》（以下简称《方案》），《方案》明确，农村存量的集体经营性建设用地可以根据规划为工矿仓储、商服等经营性用途所用。
实际上，农村集体经营性建设用地尽管有些“名不见经传”，但却是全国建设用地构成中的重要一环。截至2013年底，全国的集体经营性建设用地面积约为4200万亩，占全国建设用地总量的13.3%左右。
十八届三中全会也曾对农村集体经营性建设用地入市进行过表述。全面深化改革若干重大问题的决定就明确指出，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
而 随着全国33个区县“三块地”改革试点逐渐步入正轨，此次的《方案》则对“农地入市”做出了更加细致化的规定，明确了在符合总体规划和城乡规划的前提下， 存量农村集体建设用地可以用做工矿仓储、商服等经营性用途，而与工矿仓储、商服等同为经营性用地的住宅用地则仍然没有被纳入其中。
一位业内人士告诉北京商报记者，目前33个试点针对的主要是存量用地，随着土地产权的完善，土地流转会更活跃，对行业的资本运作也能产生一定的激活作用。特别是对于商业地产、产业园区的投资者来说，“农地入市”更是一块诱人的蛋糕。
而对于“农地入市”能否触碰住宅领域，多位专家都给出了相左的看法。亚太城市研究会房产分会会长陈宝存就一再强调，中央坚决不允许农村 集体经营性建设用地入市用做住宅用途。“这项改革主要是为了给乡办工厂腾出新的厂址，鼓励农村新企业的发展。而且从政策的连续性来看，无论是《中国城乡规 划法》，还是新近出台的《国家新型城镇化规划》，都明确农村经营性建设用地要在规划和用途管制下入市流传，绝对不允许转变为住宅性质。”
在 分析人士看来，“农地入市”之所以视住宅用地为禁区主要还是因为住宅用地所牵涉的方面太广，比如就农村集体经营性建设用地这种公有性质的土地而言，政府与 开发商之间该如何进行谈判和交易，建成住宅后的所得利益又该如何进行分配，目前国家在这些方面的规定都还不完善。在以上种种问题还没有妥善解决的办法下， “农地入市”暂不可能涉及住宅用地。
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