房企“啃鸡肋” 物业上市如何作为？
本报记者 杨泥娃报道
盈利下行的房地产企业，开始关注起曾被视为“鸡肋”的物业管理业务了。
近日，中国建筑工程总公司所属中海集团将旗下的中海物业通过实物分派、介绍上市的方式正式于香港交易所主板挂牌。
在此之前，彩生活作为国内首个物业管理股从花样年分拆上市后，逐渐受到资本市场的青睐。挂牌仅3日，彩生活市值暴涨至55.6亿港元，市值甚至一度超越其母公司花样年，今年上半年，彩生活总营收为2.78亿元，毛利率达73.9%。
在市场看来，物业管理业务无疑成为房产企业新的利润增长点。而在此影响下，中海、万科、碧桂园、保利、富力等5家房企也纷纷表示，计划将旗下物业管理公司分拆上市，意图在新兴的物业市场分得一杯羹。
由于人力成本的上涨以及来自政府方面对物业费定价的限制，物业行业曾一度面临亏损，而开发商也不得不将其作为后勤部门给予补贴。然而，电商时代来临，作为电商最后一公里的物业公司，在房地产企业的“白银时代”却收获了价值重估。
根据第一太平戴维斯发布的数据显示，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元，社区入口无疑将成为新的 蓝海。面对这个尚待开垦的蓝海市场，房企拆分上市的转型布局能否获得预期成功？同时，物业管理公司又将如何进行资本化运营，在资本化市场获得盈利？
“拆分潮”将至
在彩生活以及中海物业成功上市之时，其他大型房企也已着手分拆物业管理平台，一阵房企拆分物管上市潮或将掀起。
早在今年上半年，万科就为物业管理部门成立了专门的事业部，拟定出发展规划：即向万科以外的社区扩张，并谋求上市。
同时，另一家房企碧桂园也已将物管分拆提上日程，在其财报中也明确表示要将物业管理及社区相关业务视为未来新的利润增长点。碧桂园首席CFO吴建斌表示，碧桂园已将物业管理纳入上市计划中，社区O2O模式也正在紧锣密鼓推进中。
万科也已经着手将物业分拆提上日程，据万科总裁郁亮透露，万科未来万亿的市值目标，一半将来自新业务，其中物业服务发展将成为其主干业务。
值得注意的是，此次中海物业采取了介绍上市的模式，而按照香港主板上市规则。介绍上市是指公司上市前不需要实质上拿出股票向社会公众销售而直接申请上市，这也意味着中海物业此次在港上市将不涉及公开集资。
在外界看来，中海物业此次采取的这种上市模式在当下“现金为王”的市场环境下显得十分另类。然而从另一个侧面反映出，融资或不是中海物业上市的主要目的。
对于中海分拆物业平台上市的目的所在，国金证券有限公司总经理黄立冲认为，“一是市场对地产的估值本身就低，由于地产受制于周期性影响和政策影响，如果将中海物业和中海地产合并在一起，很难提升中海地产的估值；二是物业管理公司盈利较为稳定，受政策影响也小，分拆上市能体现出物业的真实价值，也更方便做大。”
上海易居研究院研究员严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时指出，中海在传统物业管理的模式上积极上市，本质上是为了在这样一个改革的风口上做一个行业的领军者，这也是提示此类企业竞争能力的重要途径。
“房企之所以对物业领域‘开刀’，实际上是希望在传统地产开发的基础上，寻找新的业绩增长点。通过上市，能够快速在该领域获得较高的行业地位。”严跃进说。
“大型房企分拆物业公司单独上市主要出于几方面考虑，一是扩大房企融资规模；二是推动传统物业公司改革，促进轻资产模式扩张，提高赢利点。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对《中国产经新闻》记者表示。
“自力更生”谋发展
在房地产行业的黄金时代，房企跑马圈地、日进斗金，物业作为服务部门，自身盈利能力与发展空间并没有受到重视。然而当下房地产企业的白银时代已 至，任意贴钱给物业成为过去式，电商的发展又为社区服务开启了另一扇盈利窗口，此时的物业公司也不得自力更生，谋求自己的生存路径。
而单独拆分上市，走向资本市场，或许是物业公司在一定程度上“自立更生”发展的第一步。
对此，曾在中海物业任职，现任彩生活服务集团CEO唐学斌表示，一个成熟的行业需要资本市场的检验，也是产业走向成熟的重要标志。“更多人群关注物业，说明物业行业离深化改革、蜕化涅槃的里程不远了。”
同时，第一太平戴维斯物业顾问上海有限公司高级董事邹应龙曾指出，物业市场化将有利于物业行业内百花齐放，促进行业竞争，尤其促进口碑较好的物业公司进一步良性发展。
韩长吉指出，拆分物业公司在为物业公司提供盈利空间的同时也在一定程度上将实现房企谋求扩张的意图，一方面深挖产业链，通过线上线下为一体的商业品牌扩张物业服务范围，增加企业盈利；另一方面社区O2O产业链上，许多生活端口获得的盈利也将为企业带来不菲的利润。
对于物业公司如何实现独立的资本化运营，韩长吉指出：“物管公司单独的资本化运营则是由其房企将附属的物业集团分离出去，实现物业集团的独立， 然后物业集团通过对外并购、合作的形式不断对外扩张，从而提高市场占有率，最终实现物业公司上市。物管公司独立的资本化运营将会实现传统物管企业的轻资产 转型，实现物管企业盈利。”
尽管资本化运营将为物业公司带来发展新契机，但同时上市后的物管企业可能会面临一些新的风险。“第一，对于上市的物业管理公司来说，经营的策略 可能会偏重对股价稳定的维护上。这可能会使得物业管理本身的内容被忽视。第二，物业管理背后的盈利机制并不确定，从这个角度看，这会使得后续上市后如何扩 大赢利点依旧是个难题。第三，对于此类公司来说，如何把社区24小时增值服务等嵌入到后续的管理过程中，依旧是有一个很大的挑战。”严跃进说。
严跃进同时指出，物业公司单独上市，从企业运营的角度看，能够使得地产开发板块和物业经营板块独立运作，这对于后续地产类企业快马加鞭等是有利好的。当然对于此列单独上市的企业来说，后续应该适当去并购其他物业管理公司和物业资产，规模做大才可以考虑盈利的问题。
O2O模式待探索
在韩长吉看来，打造O2O社区将成为未来物业公司的主要盈利模式。“物业公司的盈利主要包括物业管理服务和增值服务，对于未来物管公司应大规模 扩张其物业商业品牌，同时积极探索社区O2O产业链的新兴盈利模式，通过多个社区服务端口实现盈利增值。此外，将社区管理与互联网相结合，打造智能O2O 社区，实现物管盈利。”
韩长吉指出，房企拆分物业上市的意图中，也有很大一部分在于实现全生命产业链的转型，打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的商业社区模型，将来或向智能社区方向发展。
正基于此，O2O社区的概念在房企分拆物管时成为流行风潮。尽管目前，率先提出进入这一领域的彩生活，其社区增值服务也仅占一小部分，但社区O2O已被业内视为一片蓝海。
中海物业就曾表示，此次上市后，公司将更好地把握行业整合，并运用社区O2O等“互联网+”机遇，打造富有深度、广度的多元化、商业化物业管理与服务平台。
尽管彩生活所打造的智能化社区取得较大的辐射范围，但管理规模的增大并未带来盈利的提升。去年其平均物业净利润只有0.7元/平方米/年，相比2013年还有所下滑，足见社区O2O当前还不足以成为物管企业大幅增收的来源。
由于目前社区O2O的盈利模式尚未成熟，这种模式是否能为上市后的房企带来收益也引发部分业界人士的疑问。严跃进认为，物业管理背后的盈利机制尚未完全建立，上市后投资者是否认同具有不确定性，“未来前景如何，要看物业管理盈利模式的创新”。
而对于打造O2O社区的经营模式，各家房企也都在继续探索。10月26日恒大地产联合腾讯控股认购马斯葛公司股份的事项已完成，将整合恒大的社区资源与腾讯的互联网技术，计划打造全国最大的互联网社区服务商。
在业内看来，这此联手也给予其他大型房企一些启示。“在房产企业在自身技术水平并不很完善的条件下，可以联合互联网巨擘，依托他们成熟的技术条件及自身物业管理水平打造全新的O2O平台，抢滩社区O2O市场。”严跃进说。
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