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董建华倡议“补贴置业” 计划让八成港人置业

https://m.biud.com.cn 2015年11月10日08:54 家居装修知识网

香港楼价贵绝全球，令升斗市民怨声载道。

根据世邦魏理仕近期发布的报告，在全球31个大城市中，香港住宅楼价每平方呎约1415美元，名列榜首，远远高于伦敦的1025美元和纽约的842美元。

“房屋问题已成为香港市民最关心的话题，近年来供应增长太慢，市场楼价太高，引发一系列社会矛盾，市民收入增速追不上楼价升幅，只能望楼兴叹。”团结香港基金总干事郑李锦芬坦言。

团结香港基金是由前特首董建华于去年11月牵头成立的智库机构。11月9日，它以香港楼价这个“硬骨头”为题推出首份报告，提出“补贴置业计划”。

这样的巧合让人不由联想起董建华在任期间的“八万五”政策，即希望每年供应8.5万个新住宅单位来改变香港房屋供不应求的局面，提出七成置业目标。然而，这个雄心勃勃的政策尚未正式执行，恰逢亚洲金融危机爆发，香港楼市暴泻，“八万五”则束之高阁。

对此，香港运输及房屋局局长张炳良回应，特区政府倾向维持现有的房屋阶梯，长远房屋策略督导委员会（简称“长策会”）多年前已举办多场咨询会讨论，长策会的目标仍是重建房屋阶梯，并认为公屋和居屋有不同针对对象，需要维持公屋和居屋两种不同模式。

“补贴置业计划”

该报告建议香港特区政府推出“补贴置业计划”，资助房屋住户可通过低至五折的优惠价买房，目标是让80%的香港市民实现置业。

根据基金会提出的计划，所有的公营房屋不再分公屋、居屋，全部都可租可买，均以“置业”为目标，低收入的资助房屋住户可以“先租后买”，并且随时可以购买，而补地价将锁定在入住时水平，并且仅支付5%首期即可。

该基金会顾问、香港大学金融学院经济学讲座教授王于渐指出，现有的公营房屋政策下，住户永远追赶一个浮动而无保障的补地价目标，因此这些住户就面对拥有50%的业权，但无法通过自由市场进行流通的尴尬局面。

他称，以一个市场价格为400万港元的住宅单位为例，房委会以五折即200万港元出售给低收入家庭，政府提供银行按揭担保，住户只需要交5%的首期，即10万港元，就可以实现置业。

与董建华在任期间的“租置计划”相比，两者最大分别在于补地价，400万港元的楼同样以200万元买入，新计划的地价锁定在200万港元，这些中低收入市民无须承担随市场价格上涨而付出额外补地价金额。

同时，新建议提出，政府可提供零成本的对冲，避免楼价下行周期对购房者的影响，比如，购房者可选择的补地价金额为补地价当年与入住期间的补地价平均值，或者按照补地价当年的市价为准。

“这个计划的长远目标是八成香港家庭拥有自己的物业，日后更可以楼换楼重建住房阶梯，分享经济发展的成果。同时可以帮助政府收回建房的投入成本，既可以释放房屋资源的价值，又可以用来支付其他的社会开支。”他表示。

数据显示，目前香港居屋及公屋业主占香港家庭的18%，总共约45万户。其中，38万户由于尚未补地价，因此不拥有全部业权，亦无法在自由市场进行交易。

“由于过去数十年楼价飙升，补地价的金额也水涨船高。然而，目前这部分住户由于收入较低，无法从银行获得贷款，因此需要政府出面进行担保，从而改变这个市场失误”，他指出。

楼价转向？

自2003年起，香港房价创造了连续十二年上涨的“神话”，美国加息的靴子即将落地，楼市已经出现放缓的迹象。

在二手楼减价潮不断蔓延的情况下，香港楼市成交不断萎缩。根据土地注册处数据，10月香港共录得4491宗楼宇买卖登记，较9月的5467宗及去年10月的7967宗分别下跌17.9%、43.6％。

同时，各大投行纷纷唱淡楼市。德银发表研究报告指出，由于10月美国劳工市场的数据好于市场预期，12月加息的机会较大，并表示由于按揭成本上升，加息将影响香港住宅楼价。

该行预测，若美联储加息25个基点，香港住宅按揭成本将每月增加2.34％，从而令香港楼价负担比率升至74％，住宅楼价会下调33％，才可令负担比率降至50％的合理水平。

瑞银（UBS）则于10月中旬发布报告，预测香港房价将在2017年底下跌25%至30%，并指出香港经济放缓和失业率上升是主要原因。

王于渐则认为，尽管香港楼市周期起起落落，但长远来看，由于地少人多，香港位于亚洲经济繁荣的中心，长期楼价仍将继续上升。

香港房屋问题的根源在于土地供应严重短缺。从土地开发方面，过去十年，香港填海土地只有不足100公顷，相比前十年填海土地超过1000公顷，填海工程几乎陷入停顿。

该研究报告指出，未来30年香港需要开发的土地，等同3个沙田新市镇，发展面积逾9000公顷土地，才可以应付约120万的人口增加、经济发展及社会设施的需求。

目前香港的绿化土地和郊野公园占城市土地面积的67%，远高于伦敦的38%和新加坡的8%。香港各界对这些土地是否可以开发利用仍存在诸多争议。

基金会研究员曾维谦表示，对于发展香港郊野公园绿化地，基金会抱持开放和客观的态度，相关法例自1976年订立，应该用客观务实的标准，确定有关绿地的生态价值，某些绿地可以拿出来发展。