6小区业主代表召开通气会

被伪造的造价员

　　前不久，本报报道了丰台区优筑小区560万元专项维修资金被物业分三次支取，且每次都是在业主毫不知情的情况下进行的。如今，被骗支的专维金虽已顺利返还，但事情并未就此落幕。

　　昨天下午，包括优筑小区业主代表在内，来自丰台彩虹城、彩虹街区、珠江峰景、华源新第、玺萌丽苑等共计6个小区的业主代表进行了首次“碰面会”。业主们发现，这6个小区都存在伪造业主签名、冒领专维金的情况，总计金额竟达3842万元！目前，仅有优筑小区的560万元被追回。

　　惊 千万元专维金被动用

　　彩虹城小区位于丰台区光彩路。小区共有五个区域，居民5128户，近2万人口。业主代表张先生说，从2013年至2015年，在大家毫不知情的情况下，小区的专维金被支取了三到四次，累计支出约1000万元。

　　当初发现专维金被冒用，也是一次巧合。张先生说，今年7月，小区物业在彩虹城二区开始拆换单元门，并打出横幅宣传要业主配合。一位业主随口询问施工工人换门的钱是哪儿来的，工人说是用的住宅专项维修资金。而此前，物业并未向业主们告知要动用这笔大修资金来更换新门禁，更何况，原有的门禁没有损坏。

　　直到7月30日，部分业主前往丰台区房管局查询并反映情况后的第二天下午，物业才仅在一区和二区补挂出公示牌。张先生说，在这块公示牌中，字迹模糊，内容不详。上面既没有表述要修理的部位、数量，也没有材料设备的品牌、类型、主辅料单价，就连需要多少工时、人工费用单价等明细也全都没有。更没有经过第三方有资质单位审核证明向业主们公示。就这样，一区和二区就得出了163万元的预算额。

　　后来，业主们去银行查询发现，原来早在2013年3月、4月和2014年7月，他们的专维金账户就出现了支取记录，但物业公司并未在小区予以公示。今年6月15日和6月23日也有支取记录产生。

　　怪 “幽灵”门牌号大量出现

　　在业主毫不知情下，专维金这笔被称为房子“养老金”的巨款又是怎样被冒领出来的？彩虹城的业主们仔细对比了专维金分摊明细后发现了问题。

　　业主张先生告诉记者，正常来说，每个家庭地址只对应一个专维金账号，签字的业主应该也是同一个人。从表格上可以看到，同一个地址出现了两次，且对应不同的资金账号，业主签字也不是同一人。一二区共计1700多户居民，目前据不完全统计，骗签率已经超过半数。最荒唐、也是最能看出造假的一页，上面竟出现了一栋有七百多单元编号的楼房。“这种单元是不可能存在的。”类似的地址也被业主们称为“幽灵”门牌。

　　按照专项维修金的使用流程，小区公共设施发生损毁后，由相关业主向业委会发出申请，业委会征得小区2/3以上业主的同意提交申请，通过后，由专业工程人员和物业现场查看认证，符合规定后安排维修。维修结束后，由基金管理中心、物业、业主代表三方查勘验收，维修单位上报费用明细。基金管理中心审定后，由业主委员会盖章认可，专项维修金才能被动用。

　　张先生说，物业曾向房管部门提交了一份“业主代表会议纪要”和承诺书。但事实上，彩虹城至今还没有成立业主大会和业委会，所谓的业主代表是物业公司伪造出来的。记者在物业的承诺书中也可以看到“组织召开相关业主会议，程序合法”的字样，但业主们说，彩虹城没有召开过任何关于专维金使用的会议，整个申请材料漏洞百出。

　　与彩虹城一样，珠江峰景等小区的专维金在申请过程中，均出现伪造业主签名的情况。珠江峰景业委会主任刘先生说，根据他们核实的数据，小区在消防工程、门禁两项维修上，业主被伪造签名的数量分别达到1851户和1663户。

　　假 数据造假身份造假

　　积为27000平方米，业主分摊费用为12.87元每平方米。末了，小区还公示了工程概预算书，在预算书上，记者看到一个编号为“豫41111014B00214”，名为崔冰的工程造价员专用章。

　　不久，小区1号和3号楼内也出现了同样的公示，经过仔细观察业主们发现，2号楼的建筑面积为600多平方米，但是物业仅仅给2号楼的部分墙体做了简单的防水处理。随后，张女士联合小区业主在银行查到，此次防水工作总共花费了107万的维修金，1、2、3号楼的房屋面积共1800平方米，按照实际建筑面积换算下来，每平方米的防水费用高达600元。“天价防水啊！后来我们才想明白，物业在偷换概念，小区算上建筑面积、绿地、车库等面积，共8万多平方米，这么算下来，刚好就是12元一平方米。”

　　不仅如此，张女士还到“河南省工程造价信息网”进行相关查询，发现并没有名为崔冰的造价员的任何信息。她又联系了河南省建设工程造价工程师协会。该协会的工作人员告诉她，凡是河南建设工程造价员专用章，最后一个字母应该是“Z”；小区公示上的造价员编号并没有在河南省进行注册，很明显，这是一起严重的造假行为。

　　玺萌丽苑小区的业主张女士告诉记者，他们小区物业骗取业主专维金的方式更加让人难以容忍。2013年5月9日，张女士所在的玺萌丽苑2号楼贴出了一张公示，公示写道：由于2012年夏秋的连续降水，导致小区多户房屋发生大面积渗漏，为此，小区物业将按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》第29条规定的紧急情况处理，申请使用专项维修资金，要求业主按照建筑面积分摊。

　　公示明确写出预算金额为35万元，根据2号楼建筑

　　盼 让我们的专维金更安全

　　昨天，到场的业主代表们在交流过各自小区的情况后，纷纷表示，希望能尽快将这些被冒领的钱追回，并进行追责。同时，也希望有关部门能加强专维金的维护。

　　今天上午，记者分别致电彩虹城小区和玺萌丽苑小区物业公司了解专项维修资金使用情况。彩虹城小区物业公司表示，经手专项维修资金事宜的负责人不在，不能解答记者的问题。截至发稿，记者未得到彩虹城物业的回应。对于居民提出的“天价防水”以及造价员身份的质疑，玺萌丽苑小区物业公司杨经理否认物业公司存在违规操作及舞弊行为。他表示，小区是2003年交房，2013年才使用这笔专项维修资金，当时防水层已经老化，多户业主家中出现了漏水现象。“我们严格按照国家规定使用这笔资金。”

　　律师：虚构事实支取专维金涉嫌诈骗

　　此前，丰台房管局相关负责人曾向业主们表示，对于物业公司提交的材料，该局只负责要件形式审查，不负责材料内容真实性审核。对于这样的解释，业主们纷纷表示不能接受。北京兰台律师事务所包华律师认为，房管局逐一验证业主签字的真实性的确难以做到。但是，不动产统一登记制度实施前，房管局作为不动产登记部门，核实业主身份还是可以做到的，并且通过形式审查就可以做到。“关键在于房管局做没做过形式审查。”但是，在不动产统一登记制度实施之后，登记不动产的主管部门就由房管局变成了国土资源局，房管局连形式审查的可能性都不具备了。他表示，物业公司代替业主签字属于违法行为。如果是虚构事实支取专项维修资金，则涉嫌诈骗，如果是以合同为介质，这就涉嫌合同诈骗。但是如果小区设施设备真该修了，支取专项维修资金就不是虚构事实，也不造成占有他人财产，这就不构成诈骗。包华律师谈到，如果物业伪造材料支取了专项维修资金，后来又将钱退回，这种属于犯罪行为中止，定罪不会发生变化，但是在量刑上会有所减轻。“并不是退了钱就不会追究责任。”

　　思考：合理使用专维金须建机制

　　包华表示，今后5到10年，全国一二线城市商品住宅将全部进入大中修的时间节点。近期多个小区曝出专维金被支取的情况也与这个背景有一定关系。因此，住宅专项维修资金该如何合理使用便显得尤为重要。“钱退回来了，该维修的工作没有做，业主照样损失。”随着小区“年龄”的增长，设施设备逐渐老化，专项维修资金必须要用起来。

　　“维修应不应该动用专项维修资金，应该用多少，业主不知道，这需要专业评估。”他表示，由于制度不规范，给一些缺乏商业信用的物业公司浑水摸鱼提供了条件。个别小区的资金动用也许存在违法犯罪行为，但是大部分的小区面临的问题是如何合理使用资金的问题，并不是动钱了就是出问题了。

　　包华认为，应该从机制建设上去解决这个问题。这个机制需要解决三个问题：一，保证业主们获得专业机构的帮助；二，在专业技术支撑下保证业主的决定权；三，保证维修的执行效果符合业主利益。

　　本报记者 刘琳 王琪鹏

　　实习生 白更

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