上海经济评论：商人为什么要懂政治？

  陈启宗：中国是世界大舞台的重要分子，我需要对世界整体的政治环境有一个比较正确的理解，我花在了解政治上面的时间，不亚于我花在生意上的时间。上世纪50年代有人 去了根本不该去的地方投资，如南亚有些国家，在那些地方发展，成功的少之又少，甚至是万中取一，但是在香港，一般水平的人也能赚到钱。在苏哈托时代的印 尼，不通过腐败是赚不到钱的，但是赚到钱晚上睡觉也不安生。

  上海经济评论：现在有香港商人去英国发展，机会大吗？

  陈启宗：英国是个成熟的市场，但太成熟就水清无鱼了，当然也不能太不干净，要是让你晚上睡不着觉就不行。1992年我们到内地之所以选择落脚上海，因为那时广东法规不太健全，当然现在很好；北京又太冷，也不大欢迎生意人；但上海很守规矩，也不僵化，所以我们就到上海来了。

  上海经济评论:你们很少负债，在1992年那样大爆炸的时代，为什么不用杠杆资金？

  陈启宗：我讲过很多次，先父从来不和香港官方建立关系。在那个年代我们不可能负债经营，土地、贷款我们是拿不到的。拿不到地，要杠杆做什么？当时我们拿港汇广场，有 5.2公顷，那时候是非常大的土地，内地的开发商没有财力做那么大的项目，当然在现在算不了什么。当时别人认为我们疯了，我就说，大上海会非常了不起的。

  上海经济评论：内地现在也有很大的商业地产企业，恒隆有生存压力吗？

  陈启宗：没有，根本不是同样的领域，没有竞争，一个二线城市可以做商业中心的楼有几个？至多两三个，要地点够好，还要足够大，设计、建设都要有世界水平。做不到这些没有大牌来理你，所以一般在二线城市只能有两三个商场，所以真正的竞争对手只有一两个。

  上海经济评论：恒隆一直是甲级写字楼的排头兵，浦东的写字楼发展也很快，如何保证恒隆的领先地位？

  陈启宗：无可否认，上海市政府的决定是发展浦东，金融方面关注陆家嘴，我们是管不了的，国家要发展的。竞争和市场就是这样，没什么大不了。除了地点还有建筑和设计， 如果不花很多钱和时间去设计、建筑，长远是没有竞争力的，所以我第一天就知道，要做就得做足功课。现在看整个浦西，最漂亮的商业地产还是恒隆，浦东是不 错，浦西是再没有这样的。但浦东浦西各有各的发展，80%的人口在浦西。

  上海经济评论：如何看房地产市场波动？

  陈启宗：房地产总是有波动的，不懂波动就不要搞房地产，有波动才有机会赚钱。如果不想有波动，搞基础设施建设，也可以赚钱，市场波动不大。

  上海经济评论：会不会进入三线城市？

  陈启宗：中国500万以上人口的城市有70个左右，300万以上的城市有90个左右，全国盖一流五星级商场的有几个。中国这么大，不是英国法国，但几家企业基本分别 只在七八个城市有一流五星商场，而且大家的市场很多是重叠的。真正有五星级商城的城市不超过15个，最多不到20个。我们只进入了8个城市，还有很多城 市，发展前途多的是。

  上海经济评论：恒隆为什么只赚慢钱？

  陈启宗：不同公司策略不一样，背景不一样，个人的取向不一样，大家都很优秀，各有侧重。我们是做长远的东西，短线的东西不太在意。

  上海经济评论：淮海路与南京西路这么近，但淮海路上的商店就关了很多，做好商业地产的条件是什么？

  陈启宗：20多年前刚到上海来的时候，上海人从来就不去南京西路买东西，南京东路更不去，都去淮海路，瞧不起去南京路买东西，都是外地人才去。但是世界还是变的，在大 改变的时候，南京路就有发展大商场的机会，淮海路就没有机会了，直到最近才有大点的商场出来。南京东路太窄，大的商场基本在南京西路，拓宽了路面的地方。 路太窄、楼太高就不太好，压抑感很重。但也不能太宽，像北京那样宽也不行。浦东也很宽，所以搞购物就不行。路不能太宽也不能太窄，南京西路就刚好，所以有 好几个很大的商场，淮海路吃亏就吃亏在这里，但老百姓的观感就不一样。

  上海经济评论：恒隆如何在内地发展住宅？

  陈启宗：先把商业地产盖起来，住宅慢慢再说。我们的住宅都是最高档的，在商场旁边、在最好的写字楼旁边，现在的注意力放在回报率最高的商业地产。大连、昆明、武汉，都是先把商业地产盖起来。

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