昨日下午，佳兆业公告披露，于2015年前十个月录得总合约销售52.33亿元，较去年同期234.59亿元减少77.69%；总合约建筑面积约为86.38万平方米，同比减少62.53%；平均售价每平方米6058元，低于2013年的每平方米9760元以及2014年前11个月的每平方米1.02万元。　　

  克尔瑞分析师房玲认为：“这份成绩单业绩虽然惨淡，但是却是一种信号，预示着佳兆业愿意公开销售业绩，这是它走向正常化的重要一步，也预示着其迟迟未发的2014年度财务报告或会在近期出炉。”

  对此，佳兆业相关负责人对人民网记者表示：“年报工作正在积极的进展中。目前，佳兆业正在与境外债权人积极谈判债务重组方案。”

  破冰：久违的成绩单

  虽然，佳兆业今年前十月的销售额仅仅略高于去年十月份一个月的销售业绩，但是，这份成绩单或者是佳兆业“破冰”的开始。

  从目前来看，佳兆业的销售额80%以上来源于二三线城市已经解封的项目，包括重庆、绥中、辽宁、长沙、上海、苏州、杭州、武汉、成都、佛山、南京、惠州等地。

  相比之下，深圳、广州、上海三大一线城市仅分别贡献3.81亿元、1.58亿元、3.70亿元，累计仅占佳兆业总销售金额17.37%。

  一线城市的滞后主要由于其仍然是项目封锁的“重灾区”。例如，在大本营深圳，四个重量级项目佳兆业大鹏假日广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业中央广场、山海美域花园虽然处于“预售阶段”，但是仍然在“司法查封”中：截至11月10日涉及1444个单位、11.18万平方米遭地方法院司法查封，因此无法正常销售。涉及共732个单位的7.69万平方米建筑面积仍遭受锁定。

  对此，佳兆业表示，深圳物业项目仍受锁定的主要原因，是保障相关仅与集团订立临时买卖协议的单位买家的权益。“目前，集团正积极与债权人商讨，以尽快重新开售深圳4个物业项目。”

  上海易居房地产研究院院长助理、咨询中心总经理崔霁认为深圳项目的锁定让佳兆业错过了楼市的黄金期，其表示：“佳兆业在深圳的四个项目达到预售条件但无法正常销售，导致将严重影响佳兆业今年的业绩，可以看到佳兆业的业绩中如果深圳物业无法销售的话将会对其均价造成巨大影响，特别是今年深圳市场成交火爆，这一时点错过，以后是否还能迎来这样的机遇实在不好说。”

  虽然错过了黄金销售期，但是房玲认为：“佳兆业项目多、货值较大，如果全面迎来解封，项目入市后销售回款将形成有力支撑，那么，佳兆业的春天将真正到来。”

  日前，佳兆业上海和广州项目已经迎来转机，佳兆业内部人士向记者表示：“上海项目方面，佳兆业城市广场、佳兆业8号项目于今年9月份与中国银行已经达成债务重组协议，已重组销售。而广州方面，广州佳兆业广场也已于十一假期后入市。”

  妥协：郭氏的让步

  就在上周五，佳兆业发布了最新的海外债务重组方案，而新的债务重组方案仍然按照之前的“保本、削息、展期”的逻辑，只是在佳兆业创始人、董事会主席郭英成的主导下此次的让步更大：不仅削息力度减小，而且缩小了延展期限，并且还将股票价格的回升与债权人的利益挂钩，给予其更多的可浮动性空间。

  根据佳兆业今年年初对其境内外债务的梳理，其所欠债务计息综合为650.09亿元。其中境内债务总计479.71亿元，境外债务总计170.38亿元。

  境外债务中，包括约18亿元2016年到期优先票据，利率为6.875%；2.5亿美元2017年到期票据，利率12.875%；8亿美元2018年到期票据，利率8.875%；4亿美元2019年到期票据，利率9%；以及5亿美元2020年到期票据，利率10.25%。

  在新方案中，重组发行的新高息票据共18.5亿美元，分为A—E系列票据，到期时间为4年—6年后，票息率由原来8.875%-12.875%降至6%-9.9%之间。

  同时，对于现有可换股债券，重组方案亦计划展期4年，并拟将目前每股2.64港元的兑换价“尽快减低至每股2.34港元”。而新可换股债券可由公司决定选择按10%的年度现金票息延长一年。

  新方案还显示，在一定条件下还将给予债权人进一步补偿。公司提出，将给予发行的新高息票据总额的7.0%“或然价值权”。即佳兆业普通股的30天成交加权平均价达到或超过1.96港元、2.45港元、3.07港元、3.83港元、4港元时，这项权利分别可触发20%。

  对此，房玲向记者表示，“或然选择权”意味着未来如果佳兆业的股价回升到一定水平，债权人还有额外补偿，这一点让双方的利益相互捆绑，是一个共赢的思路。”

  显然，这一方案相比于今年年初融创提出的方案对债权人来讲更具有“议和空间”，今年3月融创主导佳兆业的债务重组期间，当时佳兆业建议，将上述5笔离岸优先票据的期限延展5年，原有的票据利息则将降低约50%，分别降至3.1%、4.7%、5.2%、6.4%以及6.9%。

  此外，重组计划涉及到的2015年到期的15亿元可换股债券部分，佳兆业同样要求将其延期5年，而原来8%的利率也下调至2.7%，并将推迟前2年利息的支付。

  房玲认为：“只有与债权人达成一致，佳兆业负债情况才能进一步厘清，其去年的财务报告或许才能正常发布，而因债权人原因被封锁的项目也有可能尽快解封，这对于佳兆业来说才是一个良性的循环。”

  目前新方案的谈判进展尚未有结果，佳兆业方面表示：“与债权人还在积极的谈判中”。

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