在房源被锁、销售大面积停摆的2015年,佳兆业(01638.HK)前10月销售了52亿元。这是继去年12月陷入锁房危机以来,佳兆业首度公开披露的销售业绩。
与去年同期销售235亿元相比,52亿元不可同日而语。但佳兆业今年情况特殊,政治风险、债务危机等因素叠加导致其销售工作一度停摆,现金流几近断裂,前10月能取得52亿元也算不错。
这也被认为是佳兆业复活的重要信号。佳兆业公布销售业绩的同时,披露了境内债务重组进展,表示正与境内债权人展开广泛磋商。而就在几天前,佳兆业刚刚公布了境外债务重组方案,并已初步获得部分境外债权人的支持。
对于佳兆业来说,销售重启与境内外债务重组环环相扣。从目前的情况来看,这些工作在加速推进当中,佳兆业进入了全面复活前的关键阶段。
迟来的销售业绩
11月12日晚间,佳兆业在公告中披露了销售业绩:今年前10个月实现总合约销售52.33亿元人民币,总合约建筑面积约为86.38万平方米。这是一组既糟糕又向好的数字。
糟糕之处在于,数据较去年同期大跌,今年前10月销售额比去年同期的234.59亿元下降了77.69%,销售面积比去年同期的86.38万平方米减少了62.53%。
原本,佳兆业计划在2014年冲刺300亿元的销售目标,其在广深大规模的旧改项目能为其快速发展提供支撑。但就在去年12月,佳兆业位于深圳的几大主力项目因政治风险被政府部门锁定,进而引发了这家房企的一系列债务危机,销售也因此大规模停摆。
向好的一面是,进入今年下半年以来,佳兆业积极推进债务重组,部分项目销售陆续恢复正常,为佳兆业带来了难得的现金流。
例如,佳兆业在公告中称,经过与债权人达成协议后,南京佳兆业城市广场、惠州佳兆业壹号申请了预售许可证并重新开售。其中,南京佳兆业城市广场 于7月10日获预售许可证的面积为3.33万平方米,至10月底合约销售1.47万平方米,销售金额3.59亿元;惠州佳兆业壹号于8月21日及9月24 日获预售许可证的面积为8.41万平方米,至10月底合约销售3.09万平方米,销售金额1.63亿元。
9月以后,佳兆业位于武汉、上海、广州的部分项目也均恢复正常销售。
总体来看,前10月,二三线城市是佳兆业今年的销售主力,贡献了逾八成的销售额。佳兆业位于华中、环渤海、华西、长江、珠三角的二三线城市分别贡献8.18亿元、8.91亿元、16.44亿元、6.27亿元、3.44亿元。
而深圳、广州、上海三大一线城市仅分别贡献3.81亿元、1.58亿元、3.7亿元,共占佳兆业前10月总销售额的17.4%。
也正因销售项目多位于二三线城市,佳兆业今年前10月的销售均价偏低,仅为6058元/平方米,远低于2013年的9760元/平方米以及2014年前11个月的1.02万元/平方米。
降价促销也是导致销售均价严重下滑的一大原因。《第一财经日报》记者了解到,出于对佳兆业能否恢复正常的担忧,一些购房者不敢购买其房产。为了吸引购房者、尽快销售回笼资金,佳兆业在各地的项目都出现了一定程度的降价。
佳兆业接下来要重点促进深圳项目的恢复。佳兆业在深圳有4个项目处于预售阶段,分别是佳兆业大鹏假日广场、悦峰花园、佳兆业中央广场、山海美域花园。这些项目是最先被锁的,也是引发佳兆业危机的导火索。
但上述四个项目涉及的债权人众多,债务重组最难推进。目前唯一的进展是山海美域花园中已认购但未签约备案的房源已解锁,并于10月底完成签约备案。
加速推进境内债务重组
从这份迟来的销售业绩可以看到佳兆业对自身信心的提升。信心的背后是取得了一定进展的债务重组。
在公布销售业绩的同一份公告中,佳兆业对外披露了其境内债务重组进展:已与境内债权人就债务重组进行广泛磋商。
佳兆业给境内债权人提出了重组的若干条件,包括:无本金扣减,到期后延长三年(投资物业的抵押贷款除外);充足抵押品还款须符合销售进度,没有 充足抵押品的根据销售进度摊还或到期时一笔过偿还。同时,佳兆业鼓励债权人降低融资成本,具体情况会根据债权人的不同情况作出合适的厘定;债权人须撤回所 有诉讼、仲裁、强制执行程序,并将资产“解冻”。
不难看出,佳兆业希望境内债务能够保本、减息、展期。
截至11月10日,佳兆业收到境内债权人向法院提出的资产保全申请书(下称“申请书”)为70份,申请书中接获的民事裁定书28份,民事裁定书 下具争议的合约总额为150.43亿元人民币,申请书中接获的应诉通知书由34份增至55份、应诉通知书下具争议的合约总额为215.21亿元;同时接获 70份有关购买合同及加工合同的争议的应诉通知书,合约总额为5.43亿元人民币。
这组数据与上一份数据(于4月7日公布)相比,有几处变化:申请书原先是60份,在过去半年多时间内增加了10份;应诉通知书原先是34份、应 诉通知书下具争议的合约总额为95.34亿元,此后分别增加了11份、119.87亿元。这些变化说明,在过去半年多时间里,境内债权人对佳兆业的信心没 有太多改观。
不过,佳兆业在10月陆续与中国银行、中银投达成和解,使得其位于上海的项目恢复正常。中国银行是佳兆业最大的境内债权人,这意味着情况在好转。
境内债务重组的顺利,也将推动境外债务重组。截至2014年底,佳兆业的有息债务合计650.09亿元。其中,境内债务涉及包括结欠银行债务、非银行金融机构债务,合计479.71亿元,境外有息债务为170.38亿元。
11月6日,佳兆业公布了最新的境外债务重组方案,较先前的方案更为缓和、让步,并承诺给予债权人一定补偿。这个方案已获得由境外债权人组成的督导委员会的支持。
一旦境内外债务重组完成,佳兆业的全面复活也就指日可待了。
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