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万科旧将进京赶考阳光城夺标通州台湖地王逻辑

https://m.biud.com.cn 2015年11月17日10:43 家居装修知识网

皇城根下，地王俯拾皆是，即便面对算不过账的土地成本，“进京赶考”的开发商依旧乐此不疲。

11月13日，北京通州区台湖诞生新地王，缔造者正是近年来以黑马姿态示人的阳光城。在这场与8家房企较量的竞拍中，阳光城以18.73亿元、配建1.2万平方米限价房代价，竞得北京通州台湖镇B-07地块R2二类居住用地（配建“限价商品住房”)。

经测算，该宗地商品房部分楼面价高达3.8万元/平方米，为台湖片区地王。据观点地产新媒体了解，通州台湖项目的获取也意味着阳光城这家闽系房企实现了在北京的首度落子。

“阳光城进军北京市场并非心血来潮，早在两三年前我们就在想找一个合适机会进入北京。今年一月份以来，北京所有的招拍挂我们都参与了，但是北京市场的竞争确实比较激烈，此次拿地时机和成本都比较合适。”阳光城相关人士如是指出。

不过，机缘巧合的背后其实也暗藏着冥冥之中。早前，就有接近阳光城的业内人士向观点地产新媒体透露，今年阳光城将京津冀纳入布局战略与新领导人的“京城情节”不无关系。

据其介绍，由于新任总裁张海民此前曾出任万科北京营销总，在对北京市场认知度和人脉有一定积累的前提下，其个人也希望在京津冀的版图上插上阳光城的旗子。

18.73亿首入北京

从当日竞拍现场来看，通州台湖地块吸引了包括城建兴华、金地旭辉永同昌北辰联合体、阳光城、保利、泰禾、万科首开联合体、葛洲坝(600068,股吧)、中铁建、中骏共计9家房企或联合体参与现场竞买。

一个有趣的细节的是，在通州台湖地块出让的过程中，一家名为“重庆华宇”的企业原本已在网上报价，但在临近现场竞拍时却选择退出。

让这房企忐忑不安的正是地块本身略显苛刻的出让条件，挂牌资料显示，该宗总建面不大于11.78万平方米的地块未来将配建3.5万平方米的限价商品住房及4.14万平方米的自住型商品房。其中，限价房的销售限价为1.2万元/平方米，自住房销售限价1.75万元/平方米。

据了解，在该地块的竞价中，金地旭辉永同昌北辰联合体首先报价。16轮过后，阳光城首先触碰价格上限，转而进入竞拍限价房面积。

在竞拍面积期间，葛洲坝首先举牌。不过，经过28轮激烈竞争后，阳光城以18.73亿摘得该地块，溢价率49.9%，代价包括配建4.7万平方米的限价房和4.14万平方米自住房。

拿下该地块后，阳光城也正式拉开了京城处子秀。据中原地产首席分析师张大伟测算，剔除保障房后，该地块的楼面价达3.8万/平米，成为台湖片区的新地王，而项目未来的售价或将超8万元/平方米。

资料显示，通州台湖地区在售的住宅项目有东亚·印象台湖、首开万科·公园里、润枫领尚、泰晤士印象、7号线台湖新城、东亚·尚品台湖、东亚·环球国际等。与本宗出让地块距离较近的项目泰禾·拾景园在售均价3.5万元/平方米。

显然，面粉贵过面包现实成为阳光城进京路上要面对的首个“包袱”。不过，亚豪机构市场部总监郭毅向观点地产新媒体指出，眼下开发商在北京购地基本上买的是对市场的预期。“现在北京的地基本上没有划算的，按照现在的房价水平来算，没有能够算得过帐的。”

其称，阳光城拿下通州台湖地块更多反映的是其对北京整体楼市以及通州发展的预期看好。

“毕竟台湖板块位于通州核心区的东南方向，离环球影城的位置相对比较近，未来也有轨道交通的规划，所以从这两方面来讲，无论是对北京市场还是对区域都有一种利好，因此开发商也敢于去拿地。”

万科旧将“进京赶考”逻辑

事实上，异地房企“进京赶考”的脚步在过去十来年几乎没有停过，粤派、闽系房企更是络绎不绝。而对于每一家房企来说，进入北京市场的决策都非拍拍脑袋就有结果的。

阳光城同样踟蹰许久，据阳光城相关人士透露，早在两三年前阳光城就在想找一个合适机会进入北京，只不过这种想法未曾有过更多公开的表露。

而自年初开始，阳光城的进京计划开始上升至公司战略层面。基于此，阳光城在此前“2+X”战略布局的基础上正式将京津冀纳入拓展计划，由此形成了“3+X”的战略规划。

据上述相关人士介绍，从年初开始，阳光城参与了北京所有的招拍挂，但囿于激烈的竞争，阳光城现在才完成在北京的落子。就未来北京市场的进一步拓展，其称，阳光城不会局限于单一的招拍挂，也会通过并购的方式，未来两三年在北京肯定会增加新的项目。

其实，在市场人士看来，阳光城北京布局在今年迎来柳暗花明与其掌舵者的更迭也有很大程度的吻合。在今年年初，阳光城的领袖人物陈凯辞任总裁一职，继任者为原执掌福建区域的张海民。

值得一提的是，陈凯时代的阳光城发展多集中在福州、厦门、西安、上海四个城市。“在目前这个阶段，第一我们只做地产，第二只做这几个城市，但是我们把产品线拉长。”陈凯对当时处在成长阶段的阳光城给出了上述规划。

其间，阳光城的拿地扩张也更多是以“深耕”为导向。随着新总裁的上任，阳光城的战略开始出现调整。接近阳光城的市场人士曾向观点地产新媒体透露，将京津冀纳入阳光城的战略版图其实与领导者的“京城情节”也不无关系。

据了解，在新任总裁张海民的履历表中，万科北京营销总的头衔赫然在列，并置于职场经历描述的首条。不过，或许是低调作风使然，在昔日的媒体报道中并未留下太多关于这位地产老兵在北京万科的事迹。

该市场人士指出，虽然其后张海民辗转深圳万科、重庆融科智地以及沿海地产，但在这位地产老将的内心，以北京为代表的京津冀已成为其心中的一个情节。因此，在掌舵阳光城之后，进入京津冀区域也是自然而然的事情。

不可否认，在三四线房地产市场哀鸿遍野的今天，布局一二线成为成为开发商们的共识，这一转变的背后则是房企最为看重的利润。阳光城相关人士透露，除了北京之外，目前深圳、郑州、南京都是其战略计划进入的城市。

实际上，区域布局优化给阳光城带来的利润提升已经开始在业绩层面有了体现。中信建投研报显示，今年前三季阳光城的综合毛利率为30.74%，同比增长1.2个百分点。