“先租后买，租金可抵房款。万科太狠了，彻底不让小开发商活！”昨日，关于“万科转型战略发布会”的内容在网上疯传，有观点认为万科此举“是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上。”不少房地产界的大V也发表了看法。易居研究院副院长杨红旭在微博上点评称：“如果万科大部分楼盘都这么干，那么找死的是万科！”

  万科回应：

  此举只是营销策略

  有业内人士分析，这种论调可能是来自对万科新推出的项目的炒作。记者了解到，近日重庆媒体大篇幅报道重庆首个“用租金抵房款”的长租公寓，就是万科的“出品”。

  经纬行高级研究主任黄燕飞评论：“这种想法看似很有看头，但优惠幅度不大。其实他们就是用这个亮点吸引租客优先考虑万科的住宅，但如果同类竞争的住宅在价格更优惠，租客并不一定会选择万科的产品。”

  她还提出：“包装一个只有公寓租客才能享受的购房优惠，但实际上是不是房价最优惠，买家对比同类竞争产品就知道了。”

  据了解，万科对传闻回应称其只是营销策略而不是市场疯传的战略转型：“各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。”

  “去库存”是房地产市场目前的共同目标，有业内人士认为，万科此举也稍微有些“露怯”，证明开发商承受了巨大的压力，这种“小动作”是对市场的试探。“从区域上看，三、四线城市和部分二线城市的库存压力较大，相应的在这些城市项目较多的开发商库存压力较大。”中国指数研究院广州分院院长张化学告诉记者，从他们监测的品牌开发商来看，降价促销、调整产品结构、营销创新（包括首付分期等）、降低开发进度等是目前一般采取的办法。

  专家观点：

  穗楼市价量仍能稳步上升

  张化学认为，中国当前已经基本告别住房短缺时代，总体上供过于求是当前房地产市场的基本特征，也是政府制定政策的前提，短期内不会发生根本变化。

  “万科这种去库存的做法要看是在什么城市实施的，参与的是什么产品。”中原地产项目部总经理黄韬认为，政府的调控思路早就定调，目前三、四线房地产市场确实不景气，但广州市场在一线城市中比较稳定和健康，“今年整体销售量比去年增加了30%以上，价格到目前为止累计升了10%。” 据他了解，广州市场上主要的大发展商出货情况相对理想，基本完成了任务，只有少量未达到预定目标。

  “总体来看，去库存依然还是广州目前要解决的问题。”黄韬提出，广州也同时出现了地区分布不平衡的情况，“中心区域的货量很少，价格比较稳定而且有所上升。”他认为，未来广州市场的价量还是能持续稳步上升，而成交量的上涨幅度会大于价格的上涨幅度：“但是这种增幅比第三季度将有所下降。”

  房企热衷金融创新

  对于万科引起的波澜，也有业内人士持正面肯定的态度，他们认为，这是万科做的尝试和创新：“王石回来了，他们肯定有新动作。”据了解，一些开发商也在利用金融创新来推动营销，如去年远洋地产联合京东金融开展互联网金融众筹活动、今年4月保利与民生银行(600016,股吧)合作的“利民贷”，以及恒大首付三年免息分期等，还有万科刚刚宣布在重庆试点的“先租后买，租金抵房款”等，都是在房地产营销和去库存方面的金融创新的尝试。

  “先租后买类似于万科自己当银行，做房贷，做金融租赁，进一步可以把项目打包卖到市场上。这并不是万科金融野心的第一步棋，此前中国第一款REITS产品，就是由万科和鹏华基金联手开发，标的为万科前海的写字楼。”不少人士在网上评论称万科此举是“典型的融资租赁模式”。

  有业内人士认为，“现在的房地产商都已经不仅仅是房地产商，他们是拥有巨大财富的综合投资者。只要是能获利的市场，他们都会去参与，而不给自己任何界限。这才是房地产行业未来发展的最新方向。”

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