据亚豪机构测算，北京10年内有8个地王项目销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点
■本报记者 王丽新
3000套顶级豪宅将集体涌入北京楼市，对于一个每年去化约200套售价“10万元+”房源的市场来说，信心爆棚的开发商将去哪里找“接盘侠”?
“金融新贵、IT、互联网等阳光财富新贵承接了过去煤老板那一批资源型财富阶层，成为豪宅的新一轮购买主力。”一位对北京豪宅市场甚为熟悉的消息人士对《证券日报》记者如是表示。
然而，即使高净值人群不断增长，但面对2016年以后北京售价“10万元+”项目将达50个的拥挤市场，地王的突围之路或许已不是用“拖字诀”等待别的开发商解救就能走通的。
据亚豪机构监测，北京10年内诞生了20个地王，其中1个退地，如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本，但需要4年才见盈利，而剩下的8个项目至今皆未解套。
四成地王未解套
据亚豪机构统计，在19个地王盘中，有8个项目销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点，这8个项目分别是2011年-2014年这 4年时间里，是每一年的单价地王和溢价率地王。换句话说，2011年之后的地王，截至目前仍未解套。而这8个项目占19个地王的40%以上。
总体来看，目前活得滋润的地王是2009年之前拿地的项目，其土地成本占销售均价的比例基本在40%以下，而且这部分地王项目销售总额大多已经突破100亿元。
更重要的是，上述地王基本是靠“拖”来的土地红利完成解套的。据中原地产研究部统计，在北京过去地王多发的7大板块中，15年间，房价均大幅增长。
具体来看：中关村板块2009年房价为2万元/平方米，2015年达到6.5万元/平方米;奥运村区域2007年房价为1.5万元/平方米，今年达到6万元/平方米;万柳板块2010年房价为3.5万元/平方米，今年达到7万元/平方米;朝阳公园板块2003年房价为6000元/平方米，今年达到6万元/平方米;丽泽商务区 2013年为3.5万元/平方米，今年达到6万元/平方米。
值得注意的是，过去10年，豪宅是北京楼市的小众市场，因为售价“10万元+”的项目并不多，供需还较为平衡。但2015年以来，扣除配建及竞建部分，成交地块中纯商住宅的实际楼面价超过5万元/平方米的住宅用地已经有10宗之多，且遍布京城四方，未来六环以内全城“豪宅化”几乎已成定局。
实际上，当丰台拍出了楼面价7.5万元/平方米时，《证券日报》记者曾实地探访该地，在这块长方形的地块内，目前两栋楼仍有居民居住，在回迁房盖好之后，该地块才能进入实质性开发阶段。目前来看，该地块周围二手房为万年花城小区，一街之隔的是新开盘的懋源钓云台项目，售价超10万元/平方米，只不过体量很小，仅4栋楼。
而比起以往拍出一块地王，周边二手房一夜涨20万元的市场环境，现在拍出一个地王，周边已经冷静很多。以紧邻这块新晋地王为例的万年花城五期为例，拍出地王一个月内，90平方米两居户型单套总价涨幅基本在10万元以下。
“同区域的高端二手房将对新地王的销售造成极大压力。”一位业内证券分析师向《证券日报》记者表示，再加上高净值人群近年来逐渐增加海外房产的资产配置需求，这在一定程度上也将削弱对新贵豪宅的吸引力，再加上供量巨大，新贵地王的风险要比2012年那波地王的命运更为艰难。
据中原地产首席分析师张大伟测算，以目前的土地价格计算，在未来两年内北京房价要上涨120%，今年出现的20个地王入市难度才能降低，否则将很难入市，只能延缓开发节奏。
张大伟进一步称，明年市场上行将是趋势，但其涨幅是否能够支撑这么多地王则很难。鉴于此，谁将成为地王项目的接盘者呢?
金融新贵等成“接盘侠”
《证券日报》记者实地探访过几个地王项目，其中包括保利地产开发的位于北三环蓟门桥的保利·海德公园项目。该项目是2010年由中国兵器集团以总价17.6亿元竞得，当时为北京单价地王。但由于78家非地产央企退出地产行业，2011年8月份，保利地产公司董事会以7票同意、1票反对、1票弃权通过《关于北京蓟门桥项目立项的议案》，并授权经营层通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式获取北京单价地王蓟门桥项目。
1票反对，1票弃权，足以说明当时保利地产管理层对收购该地王的态度。三年之后，保利海德公园才得以入市，但其销售速度却非常快，从开盘到清盘只有了9个月时间，总货值约30亿元。
有消息人士向《证券日报》记者透露，该项目的接盘者多为地缘性客户，以中关村区域客群为主，金融街客户占比稍低。由此可见，IT、互联网新贵、金融新贵是该地王的接盘者。
方位转向西三环，2014年以6万元/平方米楼面价拿地的龙湖西宸原著项目今年6月份入市，部分房源叫价直逼20万元/平方米，5000万元量级，但两期开盘销售额总计突破20亿元，是今年北京顶级豪宅快速销售的样本。
龙湖西宸原著项目相关负责人向《证券日报》记者透露，金融街的金融从业者、中关村和总部基地的移动互联网新贵，是第一批认可西宸原著玉府的主要客户。据其透露，金融街的客户有很多投资渠道，资产配置方案，所以对房子涨多少钱并不那么关心，反而关注居住的舒适性。
另有2000万元量级豪宅大盘的营销负责人向《证券日报》记者透露，今年买豪宅的客户呈现一种年轻化倾向，借助于互联网行业、炒股等积累财富的新贵阶层，一般会购买保值性资产即豪宅，另外部分60岁左右的传统企业家也会为子女置业，可能在一个小区买上两套。另有一批富二代也是新豪宅产品的主要购买力。
值得注意的是，以往北京豪宅市场上有一批“扫房客”是煤老板，甚至某些企业家趁来开两会的休息时间去豪宅看房，但这类客源实际上正在减少。正如上述熟悉豪宅项目的消息人士向《证券日报》记者所示，金融新贵等阳光财富阶层正在承接传统靠能源产业累计财富的购买豪宅需求，成为北京豪宅新一轮的“接盘侠”。
事实上，另有豪宅营销负责人也曾向《证券日报》记者透露，“‘人找房子’的时代已经结束，我们的销售员为了销售一套上亿元的豪宅，曾一度飞到香港与客户洽谈签约事宜，而且该客户对金融支付方式要求也较多。”该人士进一步称，现在豪宅不仅要凭借适当控制开盘节奏、靠产品突围，更要找到客户痛点，甚至为其提供包括多样性支付手段等方面的各种细微服务。
值得注意的是，近两个月来，在这一波疯狂抢地的央企、民企联合体眼中，或许放开高端住宅的限购才是他们豪赌的筹码，否则，动辄几十亿元的地块，将会轻易拖死一家百亿元规模的中型房企，甚至折损千亿元量级开发商在北京市场的元气。
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