王飞/文

  春耕夏耘秋收冬藏，已经召开过两期课程的易居沃顿研修班，是时候晒一晒果实了。

  11月20日，中国房地产投资人会议暨易居沃顿课题成果发布会举行，地点选在了改革开放的最前沿——蛇口。有着地产人战斗力“直升机”之称的易居沃顿研修班，在“特区中的特区”盘点成绩，还真是相得益彰。

  易居中国董事局主席兼总裁周忻、富力集团董事长李思廉、“炮声”响彻地产界的任志强、花样年集团董事长董事局主席潘军、路劲基建有限公司董事局主席单伟豹、中华房地产投资开发商会（CREDIA）常务副会长孙强、易居（中国）控股有限公司执行总裁、克尔瑞信息集团董事长丁祖昱等显赫嘉宾，以及CREDIA会员、易居沃顿学员、数十家主流房企代表、投资人、全国各地媒体等，再次被一个召唤声、一股凝聚力集合在一起，发声、倾听、探讨、思辩、交流……为了大家共同从事并热爱的房地产事业。节奏紧凑的演讲、量大料足的内容，让听讲者连呼“赚到”和“过瘾”。

  上午场：

  周主席和郁总裁教你四大学习法别因互联网+忘却初心

  原也在导师阵容中的万科集团总裁郁亮，当天因公未能到会。但头天与他共进了晚餐的周忻主席，将二人在席间探讨出的“四种学习”法分享给了现场所有人，让郁总裁“身未动、心已远”。

  这四种学习法其一是“圈子学习”——比如CREDIA就是一个好例子，通过好平台围合起来的圈层，与同类人互相学习，以期跨界到无界的境界。

  第二是“有目标学习”，如万科最近提出的学习“华平美”——即化华为、平安和美的。有指定目标就有针对性，不会盲目，指哪打哪。

  然后是“带团学习”——只有每个团队都成长起来，整个企业才能壮大。

  最后是“参与性学习”，也就是易居沃顿现在在做的事情，它不同于过去的MBA、EMBA等现在来说已稍显落后的课程式学习。

  去年下半年到今年，最热词之一无疑是“互联网+”，各行各业若没有与它挂钩，仿佛就落伍到了石器时代。但周忻主席的演讲题目却是“房地产+”。他表示，房地产人即使将互联网拥抱的再紧，“真爱”也仍是房地产。互联网只是锦上添的“花”，房地产才是“锦”本身，不要被时髦的“互联网+”冲昏头脑、本末倒置。

  陶冬：最该担心的是利益机制的坍塌明年上半年楼市或迎小阳春

  GDP持续下滑、股市跳水，这些在瑞士信贷（香港）有限公司董事总经理、首席经济学家陶冬看来都不是最可怕的。他认为，我们最应该担心的是，如何重塑30几年前由邓小平建立起来，而今却已坍塌的一套利益机制。

  陶冬直言，政府一再出台刺激性的宏观经济试图将GDP拉起其实是“错误的”。他认为，中国经济目前的问题根本不是总量需求不足，而是我们生产出来的产品不能满足自己国民与时俱进的消费需求和消费实力。于是我们看到上万亿元的购买力流到日本去买马桶垫、流向法国去买奢侈品、流入韩国去做整容。

  陶冬提醒，不要以为现在6%的GDP指数太差了，五年以后若还是这个数字，只有人会谢天谢地地说“太好了”。“这就是新常态，需要你我做好心理准备”。

  尽管对经济的分析犀利而近乎残酷，但陶冬最后还是对房地产业进行了较为乐观的预测，认为明年上半年会是楼市的一个“小阳春”，因为库存主导的调整不同于过去的政策性调整，是由市场因素来决定的。经济虽然持续下行，但行业和企业也在结构性转型，一段周期之后，下去的经济还是会上来，再上来时，经济必将由消费者主导。

  小组讨论一——“新常态下的房地产市场现状与趋势”

  主持人：

  易居（中国）控股有限公司执行总裁、克尔瑞信息集团董事长丁祖昱

  嘉宾（按发言顺序）：

  中国房地产业协会副会长、北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强

  富力地产股份有限公司董事长李思廉位

  建业地产股份有限公司主席胡葆森

  阳光城集团股份有限公司董事局主席林腾蛟

  路劲基建有限公司董事局主席单伟豹

  花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军

  六位大佬打开天窗说实话：

  任志强：该有的政策还没有

  大炮任志强打头炮，开口就直言“我不关心卖多少，我退休金就那么多”。他表示，今年的房地产市场销售增长有望炒股哟超过历史最高峰2013年，但两年间的区别在于2013年是价格涨销量也涨，今年是价格下跌、个人消费信贷也下降的条件下销量还在涨。所以任志强认为“还是有潜在需求，但对于老百姓的价格承受力，还是便宜一点更好”。

  另一方面，任志强提到房地产投资持续下降，尽管中央喊话“去库存”，但“最好的政策不会出，该有的政策还没有”。他认为最有效的政策就是购房时贷款率冲减个人所得税——上海在1996年到2003年的实践已经证明了这是消化库存的最佳办法，很多发达国家也使用这一方式鼓励民众解决自己的住房问题。

  “大量的库存还需要政府出台一些具体政策才能有效解决，从明年看，房地产投资短期内不会上升”。任志强总结。

  李思廉：一些城市的房贵的得业内人都不敢买

  李思廉同意任志强的意见，认为之前对购买力的透支导致了现在的瓶颈，一些城市的房价贵的连房地产业内人都退避三舍。销售额基数高难增长，要增长就要买地、地价也随之越来越高……这些都是不正常现象。

  今年以来政府通过发公司债支持房地产业的确让市场里的钱多了起来，钱多了就要投资，媒体一宣传外界一曲解，市场发展又不健康了。“房价不是政府干预的多就会掉下来，而是应该让它自己慢慢降下来。”

  胡葆森：三年后中国开发商将锐减到一万家

  2010年时，中国房地产开发商多达逾6万家的昨日繁荣将一去不返，胡葆森尖锐指出，市场的洗牌速度会越来越快，2—3年就会结束。届时，全国余下的还有新项目开工的开发商将只会剩下一万家左右，其余只靠收租金度日的就不叫开发商了，只能称之为“运营商”。

  胡葆森总结：白银时代已来，人人自危，想要继续存活，可以像万科那样，在主业方向不变的前提前不断丰富商业模式；也可以像万达那样，不再自掏腰包买地，背后的基金或银行付土地款，他负责开发操盘、招商运营。尽管河南作为第一人口大省，人口红利还未享用完，郑州楼市是二线城市中比较稳定的代表，建业又在河南拥有大量土储，但胡葆森其实也在一刻不停地思考转型方向。

  林腾蛟：积极布局一线城市但不亏本赚吆喝

  林腾蛟介绍，阳光城去年的收益主要来自京沪深等一线城市。但今年集团列出了一个包含20个人口基数较大、经济基础较好的城市的名单作为“实验田”。

  “今年试着在它们中各建一个项目，如果亏本，今后就不再继续”。因为阳光城团队的股权激励很大，必须有适时收放的自律。林腾蛟表示。

  单伟豹：把自己做好、做到比别人好就有生存空间

  长期居住在香港的单伟豹，因为与内地的一定距离，所以能够更加客观冷静地审度这个市场。他认为这二十余年来的价格起落涨跌都是正常的。

  “前一百强、五十强、尤其是十强二十强，其实还是在增长的，有些还是大幅增长。用新思维把自己做好、做出规模，做到比别人好，是一定有生存空间的。”

  潘军：“婚姻”自由化“家长”少干预

  大本营在深圳的潘军首先作为东道主对在场所有人表示了欢迎。之后回答了丁祖昱对于“‘不务正业’是否因为不再看好房地产？”的问题。他明确表示花样年的最重要板块仍是房地产，但他们从2012年开始从外地撤回到深圳的主要原因是——深圳的土地没那么贵。深圳市政府甚少用出面强制拆迁等方式干预土地市场，他打了个比方，“不管俩人订婚还是结婚，来领证就行了，村里、开发商双方都高兴。”

  不收过头的税，把给开发商的利益留厚一点，潘军认为，这是深圳能够在短短三十年快速发展、跻身一线城市行列的重要条件，也是当地一些开发商虽未上市但日子滋润的关键因素。

  “深圳的经验应该向全国推广，政府少插手，其实城市发展会更好”。潘军说。

  小组讨论二——“资本眼中的房地产企业升级与转型”

  主持人：

  中华房地产投资开发商会常务副会长兼黑土地集团创始人孙强

  嘉宾（按发言顺序）：

  摩根大通首席亚洲投资策略师蒋凡

  瑞信银行董事总经理杜劲松

  易居金融服务集团董事长倪建达

  旭辉集团董事长林中

  翰同资本创始人、高和翰同股权投资基金创始人合伙人及CEO王倩

  海昌集团副总裁陈锐彬

  六位大咖献计献策：

  蒋凡谈投资前景：

  资本市场对房地产市场整个相对比较悲观，过了这一时段后可能有一个整合、分化的过程，然后就是优胜劣汰的结果。

  杜劲松有不同看法：

  地产大佬和地产公司更关注能刺激供给端的政策，但这些只能带来短期效率，提前刺激出需求还是透支。建议政府在合规的前提下变通一下，把滞销楼盘利用起来收租。

  倪建达谈房地产与二孩政策：

  地产跟金融的合作会越来越深入。政府房地产的支持力度也会越来越大。二孩政策就是例子，后面还会继续加大对人口政策的接力，这是在创造增量。凡是能创造增量、去掉存量的都是好政策，房地产业和金融业基本上要趋同了。

  林中分享转型体验：

  房地产未来的转型升级有许多方向，没有一个企业的方向会完全一样。未来市场将越来越表现出金融的不动化。要考虑如何推动地产金融化，如何驾驭金融，如何运用金融思维使不同的项目匹配不同的金融产品、不同的金融开发阶段匹配不同的金融工具。地产跟金融的结合在未来还有非常大的发展空间，地方要得到更多的发展离不开更多金融产品的创新——包括REITs。中国终有一天会达到资本化时代，这会巨大改变整个中国房地产行业的业态。

  王倩谈轻资产：

  今年年初开始，房地产的创新业态轻资产运营商开始层出不穷，所以我产生了专门做一个轻资产运营商的基金的想法。我们这个基金可以帮助很多企业做运营增值。

  陈锐彬说市场没有那么坏：

  假设大家都是基金经理，有诸多行业、许多国家可以投，但真正分析下来，像中国地产股票现在这个估值水平，且有这样的政策环境和流动性的支持的不多。尤其对于境外投资者，实际上对中国地产债券是很饥渴的。从这两方面看，市场没有大家想的那么坏，还有一定的契机。

  下午场：

  易居(中国)控股有限公司执行总裁贺寅宇、万科集团高级副总裁兼物业事业部首席执行官朱保全、elab创始人蔡雪梅、天鸿集团董事长柴志坤、中国房地产业协会副会长、北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强、旭辉集团股份有限公司董事长林中、万科集团高级副总裁丁长峰、易居金融服务集团董事长、天地控股有限公司总裁张华纲、中国文化产业促进会副会长梁上燕10位嘉宾，分别就互联网与房地产、物业管理变革、互联时代的营销与变革、产业与地产、市场与趋势、房企升级与发展、商业地产创新、地产与金融、养老与商业模式、文旅与产业10大课题带来最新成果分享，为中国的房地产业提供务实参考的案例，更为行业的未来探讨可行的发展方向。他们分享内容的凝练精华如下：

  任志强：

  “高房价阻碍城市发展过程”的说法是错误的认知，高房价是淘汰不合格人才的过程。

  丁长峰：

  商业地产+互联网的重点是O2O而不是电商，是服务与人的连接而不是单纯把东西卖给消费者，商业地产的本质无疑是回到顾客中心而不是商户中心。

  贺寅宇：

  互联网到今天为止只能扮演帮助交易的角色，不可能去主导。在信息平台“互联网+”交易的模式中，需要通过服务的创新来促进更好的交易。

  朱保全：

  要迎接互联网+大潮，物业必须做好基础服务的连接。

  林中：

  随着市场不断发展成熟，需求将愈发多元化和个性化——尤其是当95后成为购房主力后。

  倪建达：

  互联网金融开启了房地产业投资的屌丝时代。

  蔡雪梅：

  移动互联时代，所有有生命的东西都会在其中蓬勃生长，你要做的是在这里成为领导者而不是统治者。

  梁上燕：

  随着楼市下半场的到来和中国金融改革的推进，通过资本化实现资本退出已成为旅游地产的必然选择。

  22：00许，紧凑而愉快的全天成果发布与分享结束，按照课程安排，下一次易居沃顿研修班开课将在明年1月，因而，深圳此行是易居沃顿的导师和学员们在2015年内的最后一次齐聚。如同当年画在地图上的一个圈，让深圳这个原来的小渔村掀起了一股翻天覆地的变化；易居沃顿的所到之处，也终究会连点成线、构线为面，成为我们的初衷也是终极目标——“改变中国地产的力量”！

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