近期，一线城市土地市场热度持续攀升，高价地王层出不穷，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜。到底是谁在高价拿地？有机构梳理了今年以来北京土地市场成交的44幅住宅用地，发现其中77%的地块被央企或国企摘得，只有十幅为民企摘得；上海今年以来成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。在进入门槛越来越高的一线城市，土地市场已进入寡头时代，不仅外地中小房企进入一线城市的难度越来越大，实力不足的本地企业甚至也有可能失去生存空间。土地市场陷入“豪门游戏”的同时，一线城市的房地产市场也将随着地价的上升而被动“豪宅化”。

  国企抢下京沪市场今年半数地块

  就在11月23日，北京当地老牌国企华远地产今年首次成功拿地，以35.4亿元夺取北京石景山苹果园地块，溢价率高达121%。据现场消息，此次竞拍共吸引了包括城建、华远、碧桂园、首创、金地商置等在内的12家房企竞逐。竞拍一开始，城建、华远、碧桂园三家房企相继发力，当报价喊到了32.5亿时，碧桂园率先退出了竞拍，华远和城建这两家北京国企继续争夺。最终，经历96轮激烈报价，华远才得以拿下该地块。

  同一日，华润联手未来科技城共斥资50亿元，摘得北京小汤山两宗土地。其中一幅地块吸引来华润未来科技城联合体、中骏、国瑞、旭辉等四家企业参与竞拍，经历36轮报价，华润未来科技城联合体以溢价率36.4%拿下该地块。

  虽有诸多房企参与竞标，但23日的北京土地市场最终的胜利者均为国企。这似乎也成为2015年北京土地市场的一个缩影。根据北京中原地产的统计，在2015年北京已经成交的44宗住宅用地中，只有10宗地块为民企独立获得：分别为：国瑞、恒大、阳光城(000671,股吧)、旭辉、万科等。而另外的34宗地块，全部或者大部分参与者均是国企、央企。

  多宗总价动辄超过80亿的地王支撑了今年的北京土地市场，其总成交额已高达1852.14亿元，年内待售经营性土地还剩九宗，起价达115亿元（另外两宗为工业用地），按正常溢价率计算成交额将突破150亿元。加上目前已经成交的，北京年内土地市场成交金额突破2000亿元几无悬念，这也将创造历史最高纪录。

  在上海，国企一统地市的迹象没有北京那么明显，但也占据大半江山。据上海链家地产统计数据显示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅为国企单独或主导联合摘得，占比达56%。

  地价“豪门游戏”助推房价“豪宅化”

  从2015年京沪两地住宅类土地的联合、单独拿地情况看，国有房企已成为一线城市土地市场的主要参与者。从全国一二线城市拿地金额对比看，国企强势也非常明显，能够在主流城市拿到优质地块的民企越来越少。

  北京中原地产首席分析师张大伟认为，国企主宰土地市场的趋势将影响未来楼市。首先，一线城市的土地市场进入寡头时代，市场交易变成“豪门游戏”。不仅外地中小房企进入一线城市的难度越来越大，实力不足的本地企业甚至也有可能失去生存空间，最终被挤出主流市场。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。而且，这一趋势正越来越明显。

  同时，联合拿地的比例也越来越高。以北京为例，今年44宗住宅用地，单独拿地只有25宗，联合拿地比例高达43%，而在2013年和2014年，联合拿地比例还分别仅为22.4%和30.8%。多家企业联合拿地分摊风险，但也带来了企业之间的合作风险——不同企业的资金状况、成本核算不同，对于土地价格的承受能力也不一样，虽然企业在组成联合体时会约定价格上限，但一旦碰到优质地块，承受能力强的一方还是会忍不住出手。

  张大伟认为，在这种背景下，市场分化继续加剧，一二线城市“豪宅化”、三四线城市“泥潭化”的形势越来越明显。高地价将推高未来的房价，目前一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下，已普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但如此多的“地王”集中出现，未来房价很难不受到影响。尤其是北京，今年成交的住宅地块楼面价已全面超过3.7万元每平方米的情况下，未来住宅产品“豪宅化”难以避免。

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